談人口因素對住宅房地產市場的影響

［摘要］人口因素是影響住宅房地產市場發展的重要方面，通過研究人口因素的動態變化可以預測住宅房地產市場的規模和需求變動，有利于明確不同消費者的需求偏好，對住宅房地產市場進行細分，從而使企業在進行市場定位時做出正確決策，引導房地產行業的良性發展。

［關鍵詞］人口因素 住宅房地產市場 人口結構 家庭規模與結構

房地產業是關系到國計民生的重要行業，是拉動國民經濟增長的支柱產業。影響房地產市場的因素是多樣的，經濟增長速度、國家宏觀調控政策、人口特征、城市化進程、開發成本等因素的變化都會使房地產市場產生波動。其中人口因素是影響住宅房地產市場發展的重要方面，關注人口特征對引導房地產業良性發展具有重要意義。人口是一個具有多邊關系的復雜總體，它通過以下幾個方面對住宅房地產市場產生影響，我們以威海市為例來進行說明。

一、人口總量與人口增長

人口總量與住宅的需求成正比。地區人口總量決定了住宅房地產市場需求的最大容量。人口的增長對于住宅房地產業的發展是一把雙刃劍。

一方面，人口增長速度快，會導致該地區的恩格爾系數上升，削弱居民住房消費的支付能力，減少或延緩對住房消費的需求。同時，人口增長也加劇了資源的稀缺性，使各種資源（包括工作、受教育機會）的人均占有量下降，影響地區經濟增長速度，使人均收入水平下降，從而對房地產需求和投資產生影響。人口相對減少，則作用相反。據2006年威海市國民經濟和社會發展統計公報，2006年末全市戶籍總人口249.83萬人，比上年末僅增加7395人，人口出生率為5.94‰，人口死亡率7.79‰，人口自然增長率-1.85‰，實現負增長。同時，全市實現地區生產總值（GDP）1368.53億元，按可比價格計算，比上年增長15.9%。城鎮居民人均可支配收入2006年達到13975元，比上年增加1520元，增長12.2%，居民消費價格比上年上漲0.97%。即在居民收入水平的逐步提高的同時實行嚴格的計劃生育政策，很好地控制了人口的增長，使居民消費的恩格爾系數處于下降狀態。這意味著，居民的住房支付能力在逐步上升，住房需求也越來越強烈。數據顯示2006年威海商品房銷售額51.99億元，增長40.2%，其中住宅銷售額占到97.2%。

另一方面，人口的增長伴隨著城市化的進程。城市人口的增長引發住房需求上漲，從而拉動房地產業發展及房價上升。國際經驗表明，城市化程度在30%－60%之間，房地產市場將進入高速發展期。2006年末威海全市非農業人口為117.56萬人，占總人口的47.1%，正處于城市化的快速發展期。大量的人口進入城市使城市的土地壓力增大，土地價格上漲。由于國家宏觀調控等多方面原因，2006年威海土地價格漲幅高達22.0%，居全省17城市首位。同時城市人口的增加也促使需求多元化，各種基礎設施、配套設施的完善，舊城區改造，城市疆域擴大、新城鎮的出現等，激起房地產投資熱情和新的需求。據統計，2001年～2005年，威海市區共遷入人口12.03萬，這對于60.65萬人的市區人口來講應該是一個很高的比例。這些遷入人口絕大多數是靠購買住房來解決住的問題。從長遠看，伴隨著城市化進程，威海市住宅房地產業還有很大的發展空間。

二、人口結構

1.人口年齡結構

區域人口年齡結構變化導致需求主體變化。不同年齡結構的購房者的對房屋的支付能力、對房屋面積、房型的需求及購房動機有很大的差異。這些都要求在開發住宅前對目標購買者做出明確的定位。

(1)婚齡人口。處于婚姻年齡段的輕年人口其主要購房需求為婚姻購房。據第五次人口普查資料顯示，2000年，威海全市18歲～25歲年齡段人口總數為28.58萬人，占全市人口比例的11%。他們中的絕大多數在2002年～2010年中完婚。從影響產生的時間上看，由于大部分準備結婚的年輕人購房時間比結婚時間平均要提前一年至兩年，因此，即將到來的結婚人口數量變動對住宅房地產市場需求的影響將提前一年至兩年產生。因此威海市于2001年、2002年開始進入結婚購房需求的膨脹期。需求的膨脹會直接導致房價上漲等問題的出現。從2001年起威海市住宅房地產價格從不足1500元起迅速攀升，達到2006年末的4000元左右。這種需求膨脹將持續到2009左右，在未來的幾年內，這部分人群仍是房產市場住宅需求的有生力量。

(2)中年人口。相對于婚齡人口，大部分中年人口有較穩定的生活來源，手中掌握一定的資金。因此中年人口中有購房需要的人群更注重住房質量，強調舒適性、房型、裝潢等，需求類型屬于改善購房。此外，近幾年來，銀行存款利率較低、股市低迷、債券市場不穩定，民間的大量閑散資金無處可投，不少高收入者把目光鎖定在房地產行業，把購房作為投資方向。據城市居民調查資料顯示，目前威海市有11%的城市家庭擁有兩套及兩套以上的住房，多余的住房中60%用于對外出租。

(3)老齡人口。統計數據表明，威海市在21世紀進入一個典型的老年型人口社會。根據聯合國劃分人口年齡結構類型的指標：

截止2005年11月1日，威海市1%人口抽樣調查共登記0歲～14歲人口為32.43 萬人，占總人口11.69%；65歲及以上的人口為35.34萬人，占12.75%；全市老少比為108.97。與第五次全國人口普查相比，老年人口的比重上升了3.02個百分點。今后，威海市人口老齡化將繼續保持快速增長的趨勢，預計到2010年，老年人口總量將達到37萬人以上。人口老齡化到來，會使威海市國民經濟快速積累和發展時期縮短，使經濟與社會發展需要承擔較大的壓力。在社會總投入不變的情況下，隨著政府用于老年事業投入的增加，經濟建設投入就會相對減少，必然會對正常的經濟發展速度產生一定影響。一方面，由老齡化，與兒女同住、多居室房型的需求增加，擁有配套設施的“銀色地產”需求增加。另一方面，由于代代相傳的生活觀念，在未來一段時間，由于老人將房屋傳給已有自已住房的子女將產使房屋相對過剩，導致住宅房地產價格下降等影響。因此在能夠預期的時間內應充分對需求進行預測，對市場進行調整。

2.人口戶籍結構

隨著城市化的進程，流動人口對城鎮住宅的影響越來越大。一般說來，流動人口與住宅需求成正相關，但流動人口增長過快也會加大人口與用地、公共設施之間的矛盾，給房地產業發展帶來負面影響。

2002年威海市政府明確提出：環境是威海最大的比較優勢，“住在威海”是威海最有影響力的城市品牌。2003年，威海市榮獲“聯合國人居獎”，房地產業“人氣”迅速攀升。2004年，首屆“中國威海國際人居節”成功舉辦。從第一個國家衛生城市，到第一批國家環保模范城市；從改善人居環境最佳范例城市，到聯合國人居獎……威海的城市形象隨著各項榮譽的獲得而日漸提升，威?！叭司映鞘小钡钠放菩谥鸩降靡葬尫?，引起了海內外的廣泛關注。在激活樓市的同時，使威海市房地產品牌得以大力提升。在威海的高標準樓盤中，外地購房客戶購買比例超過50%，有的樓盤甚至高達80%。與此同時，隨著大城市居民購房的關注點近年來開始向二線三線城市轉移，威海作為沿海城市而受到青睞，吸引了大批外地人來威購房。外來購房者一般據有較為充足的資金，他們一方面擴大了需求，促進了威海市住宅房地產的快速發展，同時也增加了本地居民的購房成本，使房產價格上升。

三、家庭規模與結構

家庭是住房需求的最小單位，因此，家庭結構及規模是影響和決定住宅規模和結構的直接因素。受多種因素影響，現代社會的家庭結構正模趨于小型化。據第五次人口普查，威海市平均家庭戶規模為2.60人，比第四次人口普查的2.97人下降了0.37人。在人口總量不變的情況下，家庭規模小型化導致總戶數的增加，從而引起對住房總需求的增加。家庭人口數減少，中小戶型住宅成為威海市住宅需求的主要部分，這些都增加了房地產市場的發展潛力。

四、結語

人是市場的主體，人口因素的動態變化影響到住宅房地產市場的需求和經濟生活的各個方面。通過人口總量、人口增長、家庭規模與結構的變化可以了解到住宅房地產市場的規模及容量的變化。通過對市場規模的預測，以調整住宅的供給量，達到供求平衡，從而保持房價穩定。對人口結構進行研究可以明確不同消費者的需求偏好，有利于進一步對住宅房地產市場進行細分，滿足各層面上消費者的需求。關注人口因素的變動對于房地產企業做出正確決策，引導房地產行業良性發展具有深遠影響。

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