對(duì)居民住宅經(jīng)濟(jì)的淺析

住宅是人類賴以生存的庇所，人的一生幾乎有三分之二的時(shí)間在住宅中度過(guò)，住宅的質(zhì)量性能和居住環(huán)境直接影響人們的生活水平和生活質(zhì)量。

住宅已經(jīng)逐漸從單純的“遮風(fēng)擋雨的生存空間”轉(zhuǎn)變?yōu)椤绑w驗(yàn)美好生活，感悟精彩人生，體現(xiàn)自我價(jià)值觀，實(shí)現(xiàn)自我教育的場(chǎng)所?！庇纱嗽谫Y源節(jié)約型的當(dāng)今社會(huì)，把解決住宅問(wèn)題做為一個(gè)可持續(xù)對(duì)策，把居住建設(shè)放在消費(fèi)熱門和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)上是非常有效的。它將很大程度上推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，甚至在戰(zhàn)略意義上也是相當(dāng)重要的。

一、住宅現(xiàn)狀及住宅價(jià)格

廣泛意義上講，住宅價(jià)格指的是每平方米建筑面積的價(jià)格，國(guó)外是每套住房的價(jià)格。在實(shí)際的住宅統(tǒng)計(jì)中是以面積和居住面積來(lái)計(jì)算。隨著人民生活水平的提高，居住環(huán)境的改變，對(duì)套房住宅的價(jià)格也備受關(guān)注。作為房產(chǎn)商，它對(duì)住宅價(jià)格的變動(dòng)有著相當(dāng)大的聯(lián)系，穩(wěn)定住宅價(jià)格，成了房產(chǎn)市場(chǎng)宏觀之間調(diào)配的主要任務(wù)。如何認(rèn)識(shí)當(dāng)前住宅價(jià)格的合理性，未來(lái)住房的變化，以及對(duì)市場(chǎng)引導(dǎo)缺乏權(quán)威性的分析，都是在我們要考慮的范圍之內(nèi)。住宅價(jià)格在定義上雖然簡(jiǎn)單，但要是在現(xiàn)實(shí)生活中要很好的把握它，并建立起價(jià)格共識(shí)確實(shí)是相當(dāng)難的一件事情。所以我們現(xiàn)在要做的 是構(gòu)建和諧的市場(chǎng)環(huán)境，完善公共住房制度，也希望房產(chǎn)商更多的承擔(dān)起自我的社會(huì)責(zé)任感。

隨著商品住宅價(jià)格的提升，銷售量也正在逐漸上升，地區(qū)的不同，提升的幅度也有所不同。就浙江而言，一些城市的商品住宅價(jià)格仍在維持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)，城市平均售價(jià)按高到低排列分別是：杭州、寧波、溫州、嘉興。當(dāng)然在每一城市不同地段的商品住宅售價(jià)也是不同的，這跟土地的價(jià)格、市政的配套設(shè)施和開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)是密切相關(guān)的。居民家庭收入、住宅質(zhì)量、面積和價(jià)格等決定著居民對(duì)住宅的經(jīng)濟(jì)承受能力，家庭收入和對(duì)住宅的經(jīng)濟(jì)承受能力是成正比的，收入的不斷增加和良好的消費(fèi)觀對(duì)承受能力也就越強(qiáng)。

二、城市居住開(kāi)發(fā)的要素

便利的交通 ，優(yōu)雅的城市居住環(huán)境，城市住宅的綜合開(kāi)發(fā)，成了我們關(guān)注的熱點(diǎn)，城市綜合開(kāi)發(fā) ，主要分為前期工程費(fèi)、城市設(shè)施配套費(fèi)、住宅建筑安裝工程費(fèi)、小區(qū)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、利益稅金等。我們常說(shuō) ，一個(gè)地區(qū)要發(fā)展，交通是它的先決條件，交通體系越完善，對(duì)區(qū)域的綜合開(kāi)發(fā)影響越大，不同的交通方式，如水運(yùn)，鐵路，公路 ，空運(yùn)都直接 關(guān)系到該地區(qū)城市工地價(jià)格，而配套的基礎(chǔ)設(shè)施 ，也直接 影響 該地區(qū)的 環(huán)境，范圍 再小一點(diǎn)，高品質(zhì)小區(qū)和一般的居住小區(qū)相比較，它的內(nèi)部設(shè)施相對(duì)完善，在住宅價(jià)格上也明顯高于一般小區(qū)的住宅售價(jià)，完善的 小區(qū)設(shè)施，似乎也不夠滿足現(xiàn)代人的生活要求，因?yàn)樗麄兿Ｍ诰哂型暾呐涮自O(shè)施以外 ，還要考慮小區(qū)的周邊環(huán)境因素，譬如物業(yè)管理，垃圾處理，小區(qū)治安，周邊風(fēng)景，以及學(xué)校，公園，商店的 配置狀況。

三、城鎮(zhèn)化帶來(lái)的問(wèn)題及對(duì)策

某種程度上講，城鎮(zhèn)居住水平的提高 ，直接影響到城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，住宅建設(shè)不再以簡(jiǎn)單的追求面積數(shù)量，而是趨向于提高質(zhì)量和小區(qū)居住環(huán)境為主，實(shí)現(xiàn)住宅可持續(xù)發(fā)展，由于受到地區(qū)的發(fā)展和地域差異的影響，還存在著住宅問(wèn)題上的東西差異和南北差異，在地區(qū)間，快速的人口流動(dòng)，收入和房?jī)r(jià)之間的巨大差距，國(guó)家推出了住宅商品化中可以出售也可以出租的政策，很大程度上緩解了住宅供求之間的矛盾，在城市住宅擴(kuò)建中，按照土地管理法，對(duì)搬遷單位和個(gè)人損失予以補(bǔ)償，做到合理估計(jì)，損失部分得到合理補(bǔ)償，因此，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和改革開(kāi)放的深入，房地產(chǎn)業(yè)的到了較大的發(fā)展，但阻礙房地產(chǎn)業(yè)的因素也越來(lái)越多，相關(guān)部門應(yīng)對(duì)這些問(wèn)題做出積極的對(duì)策。

四、經(jīng)濟(jì)適用房存在意義

面對(duì)中低收入家庭住宅的問(wèn)題。在國(guó)外，是政府直接或間接開(kāi)發(fā)建設(shè)，向中低收入家庭提供價(jià)格低于市場(chǎng)上但質(zhì)量同類的住宅。這跟發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和政治制度是連在一起的 。在國(guó)內(nèi)，往往經(jīng)濟(jì)適用住宅是由政府統(tǒng)一組織建設(shè)的，面對(duì)中低層收入家庭的住宅，像杭州有一些住宅就是面向中低層收入家庭。這樣做，一方面，住宅價(jià)格合理，居民也支付的起。另一方面，建造標(biāo)準(zhǔn)符合居民要求，面積適當(dāng)，功能適用，交通便利，設(shè)施齊全。跟市場(chǎng)商品住宅又有所區(qū)別，主要還是體現(xiàn)在它的適用性。但在目前看來(lái)，很多地區(qū)議論紛紛，說(shuō)什么經(jīng)濟(jì)適用房該“壽終正寢”了，經(jīng)濟(jì)房不再經(jīng)濟(jì)，在我看來(lái)不因該停建，因?yàn)橐粋€(gè)城市要發(fā)展，離不開(kāi)那些中底收入的工人，如果那時(shí)候房?jī)r(jià)還是那么高，而又沒(méi)有經(jīng)濟(jì)適用房，那些人該居住哪里？這樣事情出現(xiàn)勢(shì)必還會(huì)給社會(huì)治安帶來(lái)很大的麻煩，與其被動(dòng)的“亡羊補(bǔ)牢”，還不如來(lái)個(gè)“未雨綢繆”，經(jīng)濟(jì)適用房正逐漸走向成熟，在這樣的情況下，不因該選擇停建，而是通過(guò)改革來(lái)實(shí)現(xiàn)它的目標(biāo)。

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