試論房屋承租人的優先購買權

［摘要］合同法第230條對房屋承租人的優先購買權作了規定，但對該優先購買權的法律性質和效力卻未做明確規定，本文從確立承租人優先購買權的立法意圖，以及承租人優先購買權的現實可操作性角度出發，結合審判實踐中存在的問題，對于承租人優先購買權的法律性質、效力，以及如何兼顧對善意第三人利益的保護和審判實踐中訴訟程序的處理等方面，作了闡述和探討。

［關鍵詞］承租人 優先購買權 法律性質

房屋承租人的優先購買權是指房屋承租人依照法律規定，在出租人將租賃房屋出賣時，在同等條件下享有優先于其他人購買的權利。確認承租人的優先購買權，可以使承租人因租賃合同占有使用租賃房屋的社會關系穩定下來，避免因租賃房屋的多次買賣而使承租人的生活發生過大變動，同時房屋的所有人與使用人歸于同一人也可以促進房屋的利用效率，減少承租人對租賃房屋投入的浪費，有利于最大限度地充分發揮房屋的利用效率。因此，承租人的優先購買權制度的確立，具有穩定社會秩序和提高房屋利用效率的功能。我國的民事立法中確認承租人的優先購買權，但法律只是進行了原則性規定，而對承租人優先購買權的法律性質和效力卻未做明確規定，理論界對此也有不同的觀點，沒有形成統一的認識。立法的不完善以及理論上的模糊，造成了實務界在司法實踐中操作的不統一，隨著我國社會經濟的發展，有關承租人的優先購買權糾紛時有發生，如何完善這方面的立法，以切實維護當事人的合法權益，就顯得十分重要。

一、 房屋承租人優先購買權的法律性質

承租人優先購買權的法律性質是承租人優先購買權制度中最基本的問題，法律性質的確定，涉及到承租人優先購買權的法律效力以及司法實踐中的適用問題。目前，我國民法理論界對于這個問題的研究很少，世界各國民商法對此也有不同的看法。有的國家把承租人的優先購買權作為一種債權請求權加以規定，認為承租人的優先購買權僅具債權效力，該優先購買權本身不能直接對抗第三人，承租人依同樣條件聲明購買的，出租人有承諾出賣的義務，如果出租人出賣房屋不通知承租人而將房屋賣給第三人，承租人不能主張優先購買該房屋，只能主張對于出租人請求損害賠償；也有的國家認為承租人的優先購買權應列入物權范疇，能夠直接對抗第三人，如果出租人在未通知承租人的情況下將房屋賣給第三人時，承租人可以主張優先購買該房；還有的國家和地區認為承租人的優先購買權是一種附條件的形成權，如德國和我國臺灣地區的民法學者就認為優先購買權為附條件的形成權，他們認為只要依承租人單方意思表示，即可形成與出租人之間的房屋買賣關系，而不需出租人的承諾。對此我國民法學者的觀點也不一致。有人主張承租人的優先購買權是準物權，有人主張是形成權，還有人主張是債權，可以說理論界對于承租人的優先購買權究竟是何種性質認識上很模糊。

筆者認為，承租人的優先購買權不應是一種債權請求權或者說是訂立契約請求權，也不宜將承租人的優先購買權作為一種形成權，將其認定為物權較為適宜。理由是：(1)雖然現行的有關承租人優先購買權的法律規定沒有明確優先購買權的性質為物權，但法律關于承租人優先購買權的立法本意，決定了法律應賦予承租人優先購買權以優先效力、排他效力，以及可以對抗第三人的效力，才能夠保證優先購買權最終能夠切實地得到實現，而這些效力顯然具有鮮明的物權效力。(2)從目前國際上的有關立法來看，強化租賃權的物權性已成為一種立法趨勢。如德國、法國、日本等，均規定了租賃權的物權效力。由于租賃權的物權性，基于租賃權而產生的承租人的優先購買權自然也應具有物權性質。因此從廣義上來講，法律應把承租人的優先購買權作為一種物權加以規定。

二、 房屋承租人優先購買權的法律效力

在房屋承租人主張優先購買權的案件中，一般涉及三個主體和三個法律關系。三個主體分別是房屋出租人、房屋承租人和房屋買受人；三個法律關系分別是房屋出租人與承租人之間的房屋租賃關系，房屋出租人和房屋買受人之間的房屋買賣關系，以及房屋承租人與出租人之間的優先購買權關系。如前所述，我們把承租人的優先購買權認定為一種物權，其法律效力主要體現為優先效力、排他效力和對抗第三人的效力。

1.房屋承租人行使優先購買權對于出租人與買受人之間的房屋買賣關系的效力

如果出租人在未通知承租人的情況下將房屋賣給第三人，出租人的行為就侵犯了承租人的優先購買權，此時承租人可以主張同等條件下對該房的優先購買權。那么出租人與買受人之間的房屋買賣合同的效力如何認定？最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》中規定，“……出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”而《中華人民共和國合同法》中卻只規定了承租人在同等條件下享有優先購買權，但對于出租人未通知承租人而出賣房屋的法律后果卻沒有規定，對于同一問題，不同的法律作了不同的規定，應以何者為準？筆者認為首先從效力等級上看，最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》僅僅是一個司法解釋，而合同法是一部法律，合同法的效力等級要高于該司法解釋，其次從頒布的時間來看，該司法解釋在前，合同法在后，按照新法優于舊法的原則，最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》對于承租人優先購買權的規定由于合同法作了不同的規定應不再適用。因此，關于承租人優先購買權的問題應適用合同法的有關規定。

2.房屋承租人行使優先購買權對出租人的效力

當出租人出售租賃房屋時，只要承租人主張同等條件下的優先購買權，那么出租人與承租人之間就成立房屋買賣合同，出租人只能將房屋賣給承租人；出租人已將房屋賣給第三人的，則出租人與第三人之間的買賣合同因承租人行使優先購買權而導致無效，已辦理房屋產權變更登記手續的，該產權變動行為無效。出租人因此給承租人和善意第三人造成損失的，還應負責賠償。

3.承租人的優先購買權與不動產物權登記效力

在出租人與第三人已進行了租賃房屋產權變更登記的情況下，承租人主張優先購買權導致該登記行為無效，有人認為這種做法否定了不動產登記的公示效力，與物權的公示原則相違背，筆者認為不然。不動產物權的變動大致有兩種情形：一種是基于法律行為的不動產物權變動，另一種是非基于法律行為的不動產物權變動?；诜尚袨榈牟粍赢a物權變動，如買賣、贈與，我國一般采用登記作為物權變動的生效要件，而對于基于法律規定取得不動產物權的，如繼承、強制執行、公用征收、法院判決及國家因公權力接受不動產物權等情形，則不以登記為物權變動的生效要件。如對于強制拍賣的不動產，買受人自領得執行法院所發給的權利轉移證書之日起，取得該不動產所有權，并不待登記即發生物權變動效力。如前所述，承租人的優先購買權是基于法律規定而直接產生的物權，法律賦予的優先效力決定了這種依照法律規定而取得的物權優先于第三人因與出租人之間因買賣合同而取得的物權，而且根據物權本身的優先效力，于同一標的物上存在兩個或兩個以上不同內容或性質的物權時，成立在先的物權優先于成立在后的物權，而承租人的優先購買權顯然要比第三人取得該房物權的時間成立在先，因此，在出租人與第三人之間已就租賃房屋辦理了產權變動手續的，承租人主張其優先購買權而取得租賃房屋的所有權，與我國不動產物權的登記公示原則并不沖突。

三、 房屋承租人優先購買權的行使條件和行使期限

從合同法關于房屋承租人優先購買權的規定來看，承租人優先購買權的行使，應當具備下列條件：

1.須承租人與出租人之間的租賃合同合法有效

這是承租人行使優先購買權的前提條件。

2.須出租人出售租賃房屋給第三人

這一點要求承租人優先購買權的行使在時間上要自出賣人與第三人訂立房屋買賣合同之時起，同時還必須是在出租人將租賃房屋出賣的情況，即贈與、遺贈、繼承、公用征收等非因買賣而轉移租賃房屋的產權，承租人均不享有優先購買權。

3.承租人須在與第三人同等條件下享有優先購買權

同等條件具體以何標準認定？理論界也有不同的觀點。有人認為同等條件就應該是價格相同，其他因素不予考慮；有人認為，同等條件主在是指價格的同一；還有人認為同等條件包括價格條件相同、需要相同、價款給付相同。

筆者認為，同等條件應包括以下幾點內容：(1)價格同一。這應該是認定同等價格最基本的條件。(2)價款給付期限、方式相同。同等條件還應包括支付價款的期限和方式相同，當然如果承租人提出的支付方式和期限優于出租人與第三人協商的支付方式和期限，則亦應允許。

總之，“同等條件”并不是絕對的等同，只有當承租人提供的條件足以減少出租人的實質利益時，才可排除優先購買權的行使，如果承租人提供的條件優于第三人提供的條件，出租人自然不能拒絕承租人行使優先購買權。

4.房屋承租人優先購買權的行使期限對于承租人優先購買權的行使期限

最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。”但合同法第230條，卻只規定出租人在“合理期限內”通知承租人。關于二者的效力，我們在前面已作了闡述，因此關于出租人通知承租人出賣租賃房屋的期限應適用合同法的規定，即出租人應在“合理期限”內通知承租人。同樣承租人就應在這個“合理期限”內做出是否行使優先購買權的決定。但多長期限為“合理期限”？對此法律應做出明確規定，以利于實踐中具體操作，維護法律適用的統一。筆者認為該期限的規定不宜過長，過長則不利于交易的迅速進行，而且對于出租人過于苛刻，出租人很可能因此而失去最佳的交易機會，損害出租人的利益，過短則承租人無法做出慎重的決定。因此我們可以考慮借鑒我國臺灣地區的有關立法以十五天為參考，承租人自接到通知之日起十五天內不表示購買房屋的，則喪失優先購買權。當然出租人與承租人協商確定優先購買權行使期限的情況除外。出租人沒有履行通知義務，承租人行使優先購買權的期限如何確定？筆者認為，優先購買權作為一種物權，在受到侵害時請求保護的期限應適用訴訟時效的規定即兩年，但訴訟時效應自何時起算？筆者認為，應自出賣人與第三人訂立有效買賣合同之日起算較為恰當?？紤]到承租人行使優先購買權對于交易穩定影響較大，如果出租人已將房屋出售給第三人多年以后承租人才得知自己的優先購買權被侵犯了此時才提起訴訟會造成交易的極其不穩定，因為很可能此時第三人已將房屋賣與他人，而且該房很可能已經幾易其手，如果此時再允許承租人行使優先購買權，顯然對于第三人來說是不公平的，而且多年以后，再讓承租人行使優先購買權，已失去設立優先購買權制度的意義。因此，筆者認為，出租人在沒有通知承租人出售租賃房屋的情況下，承租人行使優先購買權的期限確定為自出租人與第三人訂立有效的房屋買賣合同之日起兩年較為妥當。

四、 房屋承租人的優先購買權與對善意第三人利益的保護

法律確立承租人的優先購買權制度，是為了穩定居住秩序，更有利于對物的管理、使用和維修，旨在不損害他人合法權益的前提下，盡可能地維護承租人的利益和穩定已建立起來的法律關系。但我們也可以看到，承租人的優先購買權是對出租人自由處分租賃房屋的極大限制，往往會影響到善意第三人的利益，因此，法律在保護承租人的同時，也要注意對善意第三人利益的保護。從法律的操作和審判實踐中的經驗來看，筆者認為，可以從以下幾個方面來完善對善意第三人利益的保護。

1.實行房屋租賃登記對抗制度

房屋租賃登記盡管不是租賃合同的生效要件，但應該賦予其對抗效力，即如果經過租賃登記，則承租人即可以對抗善意第三人，無論第三人是否辦理了房屋產權證書；如果沒有登記，則不能對抗善意第三人，在第三人已辦理了房屋產權登記手續時，承租人則不能行使優先購買權。

2.拍賣場合房屋承租人的優先購買權與善意第三人利益的保護

如果租賃房屋被依法拍賣，那么承租人是否享有優先購買權？筆者認為，承租人此時不應享有優先購買權。一方面拍賣作為一種特殊的買賣方式，以“價高者得”為原則，實行“一槌定音”的公開競價程序，如果此時允許承租人行使優先購買權，則勢必造成沖突：即拍賣師的槌落后，還必須征求承租人的意見，承租人如果同意以該價格購買，則出價者還要再出價，這樣反反復復，無疑會影響拍賣程序的公正性，打擊競買人的競買熱情，從而影響到拍賣房屋的拍賣價格，損害出租人和善意第三人的利益。另一方面參考其他國家的立法經驗，如德國等國家民法一般都規定拍賣場合不得行使優先購買權。因此，筆者認為拍賣作為一種特殊的買賣方式，不應適用優先購買權的規定，但應在拍賣前通知承租人參加競買，是否參加由承租人自己決定。

3.承租人主張優先購買權導致出租人與善意第三人之間買賣協議無效后，對善意第三人利益的保護

如果出租人與第三人就租賃房屋已達成買賣協議，并且第三人已向出租人支付了房屋價款，承租人主張優先購買權，則必然導致該房屋買賣協議無效，從而出租人要向第三人返還房款，第三人的物權變為債權，此時出租人如果不向第三人履行或怠于履行返還購房款義務時，這對善意第三人的利益無疑是一種損害，而且如果此時出租人已進入破產程序，則該筆債權必然列為破產債權，與其他破產債權一起清償，最終很可能導致第三人的該筆債權無法實現，這對于沒有過錯的善意第三人來說無疑是不公平的。因此，為保護善意第三人的利益，我們可以規定承租人行使優先購買權，向出租人支付的購房款，由承租人直接將房款支付給第三人。

五、房屋承租人優先購買權的訴訟程序處理

當出租人未通知承租人出售租賃房屋的，承租人向法院請求行使優先購買權的，在訴訟程序上要注意以下兩個問題：

1.訴訟主體的確定

對于出租人在未通知承租人的情況下，與第三人就租賃房屋達成房屋買賣協議，承租人起訴要求行使優先購買權的案件，當事人應如何列法？審判實踐中對此有不同的做法。有的將出租人列為被告，將買受人列為第三人；有的將買受人列為被告，將出租人列為第三人，還有的將出租人與買受人都列為被告，筆者認為，應將出租人與買受人列為共同被告參加訴訟。理由是:(1)對于承租人來說，應該是出租人與買受人就租賃房屋達成買賣協議的行為，侵犯了承租人的優先購買權，因此，就承租人而言，是出租人與買受人共同侵犯了其合法權益;(2)就承租人的訴訟請求而言，其直接針對的就是出租人與買受人之間的房屋買賣協議的效力，與買受人和出租人都有直接的利害關系;(3)從保護善意第三人合法權益的角度考慮，也不宜將買受人列為無獨立請求權的第三人。因為如果買受人作為無獨立請求權的第三人參加訴訟，由于無獨立請求權的第三人在訴訟中只能依附于一方當事人，他只能通過支持一方當事人的主張而維護自己的利益，而不能否定雙方當事人的主張。而在優先購買權糾紛案件中買受人顯然只能依附于被告即出租人，但如果出租人與承租人串通損害買受人利益，由于買受人只能依附于被告，又無法提出自己獨立的抗辯意見，這對買受人顯然是不利的。而且作為無獨立請求第三人，也無權對案件的管轄提出異議，如果案件的管轄確實存在問題，此時出租人不提管轄異議，實際上就剝奪了買受人正當的訴訟權利。

2.判決結果的確定

審判實踐中對于該類案件，法院一般都判決如下:(1)出租人與買受人之間的房屋買賣合同無效;(2)承租人對租賃房屋在同等條件下享有優先購買權。這種判決結果看似支持了承租人的訴訟請求，但由于法院沒有確認承租人與出租人之間的買賣關系成立，實際上承租人的優先購買權仍處于期待之中，如果出租人不愿意將房屋賣給承租人，則其優先購買權仍然無法得到實現，那么法律關于承租人優先購買權的規定以及法院的判決書，實際上也就成了一紙空文。因此，筆者認為如果要讓承租人的優先購買權落實到實處，就必須確立優先購買權的“直接購買原則”，即法院在確認出租人與買受人之間的房屋買賣協議無效，承租人在同等條件下享有優先購買權的同時，確認承租人與出租人之間成立與買受人同等購買條件為內容的房屋買賣協議，承租人直接購買該租賃房屋。同時，如前所述為了保護善意買受人的利益，法院可以判決由承租人將購房款直接支付給買受人，以免因承租人優先購買權實現而使買受人與出租人之間就返還房款再生糾紛，造成訟累。

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注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文。