對小戶型界限劃分的一點思考

[摘要] 隨著政府一系列政策的出臺，小戶型在房地產市場的作用引起了房地產界的重視，但是由于政府對各個城市采用了一刀切的模式，筆者認為并不是最適合的，所以本文在這個方面進行了一系列的理論探討，并提出了一點建議。

[關鍵詞] 小戶型界限劃分小戶型面積劃分界限及比例

中國處于城市化發展非常快的時期，小戶型能部分緩解人口與住房資源不足的矛盾，緩解商品房建設與土地資源之間的矛盾;同時由于目前購房強烈的剛性需求在不斷遞增，在供給不變的情況下，通過調整比例，增加小戶型比例，加大基本需求面的供給，可以減少部分市場需求壓力;小戶型硬性比例的要求導致開發商對于郊區土地的需求減少，這對于抑制住宅郊區化，減緩城市擴張的速度起了一定作用;小戶型的強制規定能減少開發商及投機商人捂盤投機行為，減少房屋空置率;小戶型的平面限制帶來房屋一系列房屋設施的變化，引起其他產業的一些產品設計規模受到一定限制，可以為經濟降溫;小戶型的推廣必然引起開發商調整自己公司的戰略發展計劃，對于自己的產品重新定位，這就有利于其品質的提高;小戶型的推廣的同時，大戶型的建設審批難度加大，市場比例逐漸減少，稀缺性增加，產品單價也會隨之提高，從而使得部分原來囤積大戶型的開發商在加速資金回籠的要求之下愿意拋售房屋，減少負債。銀行的壞帳，呆帳也會得到有效的減少，金融系統的風險也有所下降。 鑒于小戶型具有如此大的作用，但是目前政府采用的“一刀切”的政策來進行界定，我認為不夠合理，于是針對小戶型的界限劃分進行理論探討。

不同地區的小戶型在不同的時間段內可以定位在不同的面積界限，不同的比例。原因有四點:

第一，隨著時間的推移，不同時間周期內人口的年齡結構不一樣，導致小戶型的需求數量的變化。

第二，不同的城市類似地段單位面積地價相差很小，但是人們的消費水平卻有著相當大的差距。

第三，不同的城市流動人口的數量比例不一樣，會造成不同的小戶型數量要求的數量及比例要求也會不一樣。

第四，不同的城市人們的貧富差距不一樣，對小戶型的數量和比例也會產生不同的要求。

小戶型的界限劃分是中央政府與地方政府的博弈，是地方政府與開發商的博弈，涉及社會不同人群占有不等資源財富的矛盾，是富人與窮人的博弈，更是社會公平與社會效率的博弈，鑒于美國在經濟大蕭條中化解經濟危機中利用宏觀調控這“有形的手”幫助市場經濟中那只“無形的手”，提高社會公平犧牲社會效率的成功經驗，以維護國家社會穩定，維持良好的市場經濟秩序為出發點，個人認為可以站在維護社會公平的角度來先計算小戶型的需求面積，確定小戶型的比例劃分。

小戶型的界限面積劃分及比例計算:

I:(C1+C2)×N1=ZA

C1——預計周期內常住人口中需購房人的購買能力;

C2——預計周期內流動人口中需購房人的購買能力;

N1——預計需購小戶型商品房的人口數量總數;

ZA——預計新增小戶型建筑總面積。

Ⅱ:BA=ZA÷N2

BA——預計小戶型面積基數;

ZA——預計新增小戶型建筑總面積;

N2——預計購買力只允許購買小戶型新增家庭數量。

Ⅲ：YA= BA×R

YA——預計小戶型面積;

BA——預計小戶型面積基數;

R——小戶型相關系數。

Ⅳ：BL=TA÷JA

BL——小戶型在周期內的比例;

TA——預計新增小戶型建筑總面積;

JA——周期內國家規劃建筑總面積。

說明:以上的任何計算都以同一個周期的時間段內發生的數據或預計的發生數據為前提。

周期的長短的確定以房產價格增長速度相似的年數之和。預計周期內常住人口需購房人的購買能力等于常住人口每人周期內最優個人資金購房值與最優負債的凈現值預計總額(加權平均值）與商品房近期期望單位面積價格的比值(歸為此類人群的人購買能力有條件限制，購買能力應小于或等于上期內單位小戶型面積并大于每戶家庭在實際中最少的需求面積)。

預計周期內流動人口需購房人的購買能力為流動人口每人周期內最優個人資金購房值與最優負債凈現值預計總額（加權平均值)與商品房近期期望單位面積價格的比值(歸為此類人群的人購買能力有條件限制，購買能力應小于或等于上期內單位小戶型面積并大于每戶家庭在實際中最少的需求面積)。

常住人口每人周期內最優個人資金購房值與最優負債的凈現值預計總額應運用運籌學及技術經濟學知識建立模型，并以數理統計工具計算而得。這將是一個浩大的工程，但是它帶來的結果是無法估量的。

預計需購房的人口數量總數為一個周期內需要購買房子的人口數量總和。

小戶型相關系數主要以人們的消費習慣，人口年齡結構等綜合因素來調整小戶型面積界限的一個系數。這個系數特別接近1，隨著時間的推移，這個系數的極限為1。

政策建議:小戶型的作用廣泛，是中國城市化不斷向前推進的道路上必不可少的鋪路石。它在中國各大城市推廣能影響國家穩定，是國家的百年大計。現在的小戶型推廣政策還處于中央政府與地方政府，地方政府與開發商，開發商與業主博弈的新起始點上，完善小戶型的一系列政策，與健全小戶型推廣制度，落實小戶型制度實施成為今后工作的重點。

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文。