我國房地產(chǎn)投資信托現(xiàn)狀分析

[摘要] 本文介紹了REITs起源及概念，對其在我國的發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展的可行性進行了分析，并在此基礎(chǔ)上提出了我國發(fā)展REITs的建議。

[關(guān)鍵詞] REITs融資信托

一、房地產(chǎn)投資信托的起源及概念

1.房地產(chǎn)投資信托的概念

房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trust）簡稱REITs，指由房地產(chǎn)投資信托基金公司負責(zé)對外發(fā)行受益憑證，向投資大眾募集資金，之后將資金委托房地產(chǎn)開發(fā)公司負責(zé)投資管理及未來的出售，所獲利潤扣除一般房地產(chǎn)管理費用及買賣傭金后，由受益憑證持有人分享的一種融資方式。

2.REITs的起源與發(fā)展

REITs的基本理念起源于19世紀中葉美國馬薩塞州波士頓市設(shè)立的商業(yè)信托，經(jīng)過幾十年的發(fā)展到1961年才出現(xiàn)第一家REITs公司。REITs經(jīng)歷了高速發(fā)展的繁榮期和停滯不前的低靡期，直到20世紀90年代隨著《綜合預(yù)算調(diào)整法》、《REIT精簡法》、《REIT現(xiàn)代化法》等法律的相繼出臺，才極大的促進了REITs的發(fā)展，實現(xiàn)了傳統(tǒng)REITs向現(xiàn)代REITs的轉(zhuǎn)變。

二、我國REITs的產(chǎn)生及現(xiàn)狀

1.我國REITs產(chǎn)生的背景

20世紀80年代，我國房地產(chǎn)業(yè)在各種有利因素拉動下得以復(fù)蘇和迅速發(fā)展，至今已發(fā)展為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。但是長期以來我國房地產(chǎn)開發(fā)資金的惟一來源是銀行貸款，據(jù)中國人民銀行研究局課題組調(diào)查，80%左右的房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行貸款，為防止房地產(chǎn)市場的風(fēng)險最終轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，中行在2003年6月發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（簡稱121號文件），對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等方面提高了信貸門檻。

2.我國REITs的發(fā)展現(xiàn)狀

我國REITs起步較晚，自1992年有了萌芽以來經(jīng)歷了初興繁榮、低調(diào)發(fā)展、再次興起的發(fā)展過程。

隨著121號文件發(fā)布，房地產(chǎn)信托開始成為企業(yè)追逐的熱點。2003年9月，精瑞基金宣告成立，此后信托基金得到迅速發(fā)展。2003年底房地產(chǎn)信托計劃的發(fā)行額增至60億元，2005年初，按照REITs的標準設(shè)計，被譽為國內(nèi)首支準REITs的“聯(lián)信·寶利”順利推出，2005年房地產(chǎn)信托計劃的發(fā)行額突破了200億元。REITs已逐漸被國內(nèi)開發(fā)商所認識和接受。

3.我國發(fā)展REITs的可行性分析

(1)政策與相關(guān)法律可行性分析

首先，我們可以借鑒豐富的國外經(jīng)驗，REITs在國外已成為成熟的房地產(chǎn)融資模式，尤其在美國、英國、日本等國家。其次，REITs上市流程和交易規(guī)則與我國現(xiàn)行法律在原則上保持一致，以現(xiàn)有的《公司法》、《證券法》、《證券投資基金法》為依據(jù)設(shè)立，并符合《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的規(guī)定，在我國法律障礙較少，特別是2006年1月1日起施行的《公司法》、《證券法》放寬了我國房地產(chǎn)公司和信托投資公司改造成REITs上市的條件，有利于在法律層面上保障REITs的推出。

(2)實際運作可行性分析

首先，我國發(fā)展REITs的資源廣闊，按照各國城市發(fā)展的一般規(guī)律，一個國家的城市化水平達到30%后，便出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的一個快速發(fā)展階段。到2005年末，我國的城市化水平已達到42.99%，按過去5年城鎮(zhèn)人口年均0.63%的增長率計算，我國每年將新增城市人口830萬左右，人均建筑面積按2005年末26m2計算，每年將新增住宅需求2.15億m2。因此，城市化水平的提高帶動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為REITs提供眾多可供選擇的房地產(chǎn)項目。

其次，我國發(fā)展REITs有充足的資金來源。中行的金融統(tǒng)計顯示:到2006年2月末我國城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額達15.12萬億元，且呈連年上長的趨勢。REITs設(shè)立后以其風(fēng)險較低、回報穩(wěn)定的特點必會吸引一部分居民投資。

再次，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展吸引一部分國外的REITs企業(yè)，這些企業(yè)擁有成熟的REITs管理經(jīng)驗，我們可以通過與國外房地產(chǎn)公司合作，提高REITs經(jīng)營效率，獲得巨大的規(guī)模經(jīng)濟。

三、發(fā)展REITs的建議

1.借鑒國外先進經(jīng)驗建立完善的法律體系

從國外REITs的發(fā)展經(jīng)驗看，均將法規(guī)建設(shè)作為其發(fā)展的首要條件。我國應(yīng)借鑒國外的先進經(jīng)驗來制定一些REITs的專項管理措施和發(fā)展REITs相配套的法律法規(guī)，以求我國的REITs一開始就有一個規(guī)范的發(fā)展環(huán)境，并能夠與國際接軌。

2.建立適合REITs發(fā)展的市場環(huán)境

首先，要建立嚴格的信息披露制度和監(jiān)管體系，從國外基金市場發(fā)展看，信息越公開基金市場越發(fā)達，因此要盡可能使各類信息包括房地產(chǎn)信息、國家政策信息、金融證券信息及時準確地傳遞給信息需求者。其次，培育房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中介市場，信托產(chǎn)品要加強流動性要借助第三方履行“做市商”職能，促進信托產(chǎn)品流通，為現(xiàn)有信托產(chǎn)品的流動提供一個交易平臺。

3.培養(yǎng)專業(yè)化人才

從國外REITs的發(fā)展經(jīng)驗看，其成功運作需要一支專業(yè)化的團隊來管理和操作，REITs的運作和管理需要懂房地產(chǎn)的經(jīng)營管理和資本市場運作的復(fù)合型人才，科學(xué)合理地選擇基金項目，以降低基金風(fēng)險。目前可以考慮運用房地產(chǎn)信托機構(gòu)與高校聯(lián)合的培養(yǎng)模式，為我國發(fā)展REITs儲備人才。

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注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請以PDF格式閱讀原文。