淺析我國貨幣政策對房地產業的影響力

[摘 要] 本文通過對利率、匯率、存款準備金率對我國房地產業影響的內在基理的分析，來探究其內在的傳導機制。由于我國現今房地產業、銀行業、以及政策本身所存在的現實問題，本文通過論證得出為什么“國家的貨幣調控政策并不能夠真正的達到其預期的效果”的原因。

[關鍵詞] 房地產 利率 匯率 存款準備金率

近幾年來我國房地產出現了過熱、房價上漲過快的現象，為此央行先后出臺了一系列的貨幣政策來調控房地產業，對利率、匯率、存款準備金率都做出了相應的調整，試圖通過這些政策的組合來解決增長過快的問題。但是現今看來卻沒有得到很好的效果。本文通過對這些政策對房地產業影響的內在的傳導機制來分析其深層次的原因。

一、我國的利率調整對房地產業的影響

從理論層面的分析，利率提高勢必會增加房產購買者、房產開發商的資金成本，從而過熱的需求欲望和膨脹的投資預期會得到抑制，但我國連續的加息之后結果并非如此。其原因：

1.利率政策的作用主要是受利率市場化程度和經濟主體對利率信號的敏感度的影響，而我國，一方面利率尚未完全實現市場化，經濟主體對利率變化的敏感度較弱。另一方面政策的本身也存在著問題。利率調整幅度較小，對房地產的影響不大。比如2006年央行調整貸款利率，一年期貸款基準利率從5.85％上調到6.12％，但個人商業性住房貸款下限從基準利率的0.9倍擴大到0.85倍，實際上上調了0.06個百分點?，F舉例說明此問題：從投資來看，1000萬的1年～3年貸款，加息前的利率為6.03％，利息為180.9萬，加息后的利率是6.30％，利息為189萬，僅增加成本8.1萬。因此，對于一個房地產開發商來說，8.1萬的成本只是九牛一毛。從購房者的角度來看，如果向銀行貸款20年期20萬，加息前的下限為5.75％，每月還本付息為1404元，加息后下限變為5.81％，每月還本付息為1411元，因此，貸款者每月增加5元的成本，這對購房者來說并沒有質的影響。從而看來，因為小量的加息對房價的影響不會有很大的波動。

2.加息并沒有區分投機需求和正當的購房需求。我國目前的房地產過熱主要是由于投機需求造成的，而央行出臺的加息政策并沒有以遏制投機需求為目標。很多正當的購房者因為加息，從而對于房產的購買采取了觀望的態度，這恰恰增加投機者對未來房產升值的預期，進一步刺激了投機需求的膨脹。

二、提高存款準備金率對房地產業的影響

從理論上來講，提高法定的存款準備金率，一方面直接凍結銀行一定數量的流動性，另一方面則通過影響貨幣乘數，減少信貸貨幣的投放量。但是在我國這種理論的效果卻十分有限，主要的原因在于：一是銀行現今存在巨額超額存款準備金，2006年3月底，我國金融機構在央行的準備金絕對余額超過1萬億，在此背景下提高0.5個百分點的法定準備金率只會使準備金減少，但對整個國民經濟中的信貸投放量難以產生明顯的緊縮。二是超額準備金實際上是一筆過剩的資金，當存放在央行賬戶上時，利率僅為0.99％，若將其一部分轉化為法定準備金，可得1.89％的利率，反而增加了銀行的收益，難以對銀行目前的信貸行為產生約束。由此看來在我國上調存款準備金率對收縮銀行信貸作用不大，只能在一定程度上抑制經濟過快的增長，因為它不是只是針對某個行業，所以對于房地產業來說，不會感到太大的壓力，房價也不會因此有太大的波動。

三、匯率政策對房地產業的影響

近幾年來，為了獲取房地產資本增值，以及受人民幣升值的影響，不少境外主體對我國境內房地產市場投資，或者是參與房地產開發，或者是購買房地產。據國家外匯局對流入國內房地產市場的外資規模的測算，2003、2004、2005年，外資結匯流入房地產開發市場的規模分別為817億、651億、和750億元人民幣，占當年房地產開發投資額的比重分別為8％、5％、4.8％。此外，大部分境內投資主體投資境內房地產市場時還使用境內金融機構貸款，一定程度上增強了外資在國內房地產金融市場中的實際投資能力。

2005年7月21日，央行發布《中國人民銀行關于完善人民幣匯率形成機制改革的公告》，規定：外國開始實行以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度。在新的匯率機制下，人民幣持續走高，2006年5月15日人民幣兌美元匯率中間價首次突破8元。這對我國房地產市場來說是一個很大的刺激。人民幣升值一般意味著國內經濟整體較好，投資機會增多，而且收益水平相當可觀。從理論上來講，升值可以使境外投資者獲得兩部分的收益：一是購買人民幣標價的資產將獲得增值的收益，另外一部分是人民幣升值的直接收益。由于我國國內的投資渠道實在是非常的有限，因此大量的外來資金集中在流通性相對較強的股市和房地產市場，最終會導致股市上漲，房地產價格的上漲。

四、結論

從總體上來看，近幾年來的貨幣政策雖然對房價增長過快和過度投資等問題有一定的調節作用，但是部分貨幣政策的警示作用遠遠大于其純粹的經濟上的作用。因為我國當前的房地產市場過熱很大程度上是由于投機需求造成的，利率政策不能區分房地產業的真實需求和投機需求，再加上我國銀行等金融機構存在著較多的超額準備金，使得準備金率的提高并不能產生預期的效果。再有，由于人民幣的升值趨勢不斷的加強，大量外資的流入房地產業，也在很大程度上推動了房地產價格的上升。因此我們可以得出，國家現今小幅度的貨幣調控政策并不能夠真正的達到其預期的效果。

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