房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

[摘 要] 針對(duì)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲和房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，從2003年起我國(guó)開(kāi)始了長(zhǎng)達(dá)四年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。本文在對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景分析的基礎(chǔ)上，列舉了國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)各項(xiàng)調(diào)控措施，并用四象限模型對(duì)其影響效果進(jìn)行了分析，最后對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果進(jìn)行了客觀的闡述。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控 調(diào)控措施 四象限模型

2003年是我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控初顯之年，當(dāng)年6月5日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（簡(jiǎn)稱央行“121號(hào)文”）。自此，長(zhǎng)達(dá)四年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控拉開(kāi)了序幕。

一、宏觀調(diào)控的背景分析

1.各種因素導(dǎo)致地價(jià)和房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房地產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)。政策因素。縱觀我國(guó)二十年來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)政策市場(chǎng)，政策取向決定供求結(jié)構(gòu)，供求結(jié)構(gòu)決定市場(chǎng)走勢(shì)。1998年7月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》取消住房實(shí)物分配制度，1999年2月中國(guó)人民銀行《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出積極開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸。自此多年壓制的房地產(chǎn)需求迅速釋放，需求的增長(zhǎng)自然會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)的增長(zhǎng)。

需求因素。人民生活的改善，人均住房（“十一五規(guī)劃”達(dá)到25.2平方米）的提高;舊城改造，全國(guó)每年增量為1億平方米的大規(guī)模舊城拆遷；每年1％的城市化進(jìn)程；人口增長(zhǎng)和家庭結(jié)構(gòu)的變化等等，都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)。

成本因素。商品房的開(kāi)發(fā)成本，主要包括土地成本、建筑安裝成本、管理費(fèi)用、各類固定收費(fèi)稅金及其附加、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。在上述成本因素中，土地成本上升幅度尤為突出，特別是在土地批租實(shí)行招拍掛以后。以浦東新區(qū)為例，在2003年6月到2004年12月的一年半中，地價(jià)指數(shù)上升了1.76倍～3.72倍。

市場(chǎng)預(yù)期。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，以及2008年北京奧運(yùn)、2010年上海世博會(huì)和2010年廣州亞運(yùn)會(huì)，這些都會(huì)象強(qiáng)生劑一樣促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮。

貨幣發(fā)行量。我國(guó)M2（Broad Money，廣義貨幣供給的一種形式）的發(fā)行量很大。03年增長(zhǎng)19.6%，約3.7萬(wàn)億；04年增長(zhǎng)了大約22％，增長(zhǎng)4萬(wàn)億人民幣；05年增長(zhǎng)17.6%， 增長(zhǎng)約4.5萬(wàn)億;06年到目前為止同比增長(zhǎng)18％左右，

利益集團(tuán)左右。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要利潤(rùn)、銀行需要利息收入、媒體需要廣告收入、地方政府需要財(cái)政收入、已購(gòu)房者需要差價(jià)收入等等；再加以市場(chǎng)信息目前對(duì)于普通公眾而言仍然具有很大的不對(duì)稱性，這些都對(duì)房?jī)r(jià)起著推波助瀾的作用。

2.金融體制的脆弱、資本市場(chǎng)的低迷和人民幣升值預(yù)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)凸現(xiàn)。中國(guó)的金融體制的脆弱和因之而導(dǎo)致的房地產(chǎn)金融、信貸政策漏洞給房地產(chǎn)投機(jī)提供了契機(jī)。一方面國(guó)有商業(yè)銀行在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下了大批呆壞賬、不良資產(chǎn)等，另一方面歷史和現(xiàn)實(shí)的數(shù)據(jù)都顯示銀行的房地產(chǎn)放貸屬于銀行優(yōu)良資產(chǎn)，于是銀行為了迅速降低自身不良資產(chǎn)率，快速擴(kuò)大房地產(chǎn)放貸規(guī)模，整個(gè)銀行業(yè)普遍存在著給房地產(chǎn)商、購(gòu)房戶提供貸款的強(qiáng)烈沖動(dòng)。此外，還有低迷的資本市場(chǎng)和人民幣升值預(yù)期等因素。

3.政策不健全和監(jiān)管不力，導(dǎo)致整體市場(chǎng)發(fā)展混亂。土地交易市場(chǎng)混亂。我國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地盡管都規(guī)定必須通過(guò)招拍掛進(jìn)行土地批租，但由于其的壟斷性，使其在市場(chǎng)機(jī)制表面下，普遍性地執(zhí)行著行政性土地資源配置。

房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)和服務(wù)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違法違規(guī)行為，擾亂了市場(chǎng)秩序，嚴(yán)重?fù)p害了廣大人民群眾的合法權(quán)益。

4.相對(duì)于房地產(chǎn)商的高額利潤(rùn)，住房保障嚴(yán)重缺乏，導(dǎo)致社會(huì)矛盾加劇。房地產(chǎn)是否是高額利潤(rùn)行業(yè)，一直是眾說(shuō)紛紜，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只承認(rèn)15％左右的利潤(rùn)，但不可否認(rèn)的是富布斯中國(guó)財(cái)富排行榜中50％都是房地產(chǎn)商。一邊是房地產(chǎn)商的高額利潤(rùn)，一邊是因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而買不起房的普通民眾。大規(guī)模的城市拆遷建設(shè)改造、因病殘、智弱等原因形成的經(jīng)濟(jì)困難家庭、年輕創(chuàng)業(yè)者和來(lái)自農(nóng)村的城市新移民等弱勢(shì)群體，其的知情權(quán)、話語(yǔ)權(quán)等都得不到有效的保障，社會(huì)矛盾加劇。

二、宏觀調(diào)控手段分析

自2003年開(kāi)始長(zhǎng)達(dá)四年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)界人士用“連續(xù)的組合拳”來(lái)描述其密集性。

1.行政手段。土地使用制度和政策：經(jīng)營(yíng)性用地和有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地一律實(shí)行招拍掛；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)；動(dòng)工開(kāi)發(fā)期滿１年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的征收土地閑置費(fèi)；中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％;禁止別墅用地批租；建立9個(gè)國(guó)家土地督察局派駐地方；新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)提高一倍；土地出讓金總額的15%將用于農(nóng)地復(fù)墾和土地整理開(kāi)發(fā)，城鎮(zhèn)土地使用稅將提高兩倍等。

房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和綜合經(jīng)營(yíng)政策：新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上；控制高檔商品房建設(shè)規(guī)模；對(duì)中小套、中低價(jià)普通住房給予優(yōu)惠政策支持等。

房地產(chǎn)交易政策：房地產(chǎn)交易實(shí)行網(wǎng)上備案制；一年內(nèi)購(gòu)房轉(zhuǎn)讓停辦轉(zhuǎn)按揭；上手抵押注銷和房屋轉(zhuǎn)移登記，下手設(shè)立抵押，不再并辦；取得新建商品住宅預(yù)售許可證后10日內(nèi)需銷售商品房；未取得新建商品房預(yù)售許可證不得發(fā)布預(yù)售廣告等。

房地產(chǎn)價(jià)格政策：對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，控制不力的城市實(shí)行問(wèn)責(zé)制。

住房保障政策：加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)；大力推行重大工程配套用房;申請(qǐng)動(dòng)遷必須掌握70％的安置房源；中低收入家庭購(gòu)房貸款貼息等。

涉外房地產(chǎn)政策：外商房地產(chǎn)企業(yè)投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50％；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金未全部繳付的，未取得《國(guó)有土地使用證》或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35％的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。

2.經(jīng)濟(jì)手段。針對(duì)個(gè)人二手房買賣的有：開(kāi)始征收營(yíng)業(yè)稅（購(gòu)買不足五年住宅對(duì)外銷售）；個(gè)人所得稅征、土地增值稅等。針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的有：銷售非普通商品住房全額征收營(yíng)業(yè)稅和契稅；清算土地增值稅等。

3.貨幣手段。針對(duì)個(gè)人的有：上調(diào)房地產(chǎn)按揭貸款利率；對(duì)多套房屋購(gòu)買限制貸款；提高個(gè)人住房貸款首付比例；個(gè)人按揭貸款總額不得超過(guò)總收入的50％等。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的有：項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款；發(fā)行房地產(chǎn)信托必須滿足相關(guān)申請(qǐng)貸款條件；對(duì)空置３年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物等。

三、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

四象限模型可以比較恰當(dāng)?shù)姆治龊暧^經(jīng)濟(jì)因素變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響（如下圖所示）。

1.宏觀調(diào)控對(duì)商品房的短期影響效果分析。

第一象限的需求曲線向下平移。社會(huì)保障政策的制定和推行，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的大量建設(shè)和上市，使得一部分對(duì)商品房的租賃需求轉(zhuǎn)換為購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房和承租廉租房，商品房租賃需求相對(duì)減少。第二象限的房地產(chǎn)資本化率上升ii繞原點(diǎn)順時(shí)針轉(zhuǎn)動(dòng)。按揭貸款利率的提高和條件的限制，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等買賣環(huán)節(jié)稅率的提升，都會(huì)使得在市場(chǎng)商品房租金不變的情況下價(jià)格下跌，或相同的房?jī)r(jià)下租金上升。第三象限的供給曲線cc向左上方平移。土地招拍掛成本的上升，開(kāi)發(fā)貸款利率的上升，土地增征稅的清算，房地產(chǎn)金融渠道的單一，法律的健全和管理的規(guī)范都會(huì)使得在房?jī)r(jià)不變的情況下開(kāi)發(fā)量減少，或開(kāi)發(fā)量不變的情況下價(jià)格上升。第四象限存量調(diào)整曲線逆時(shí)針旋轉(zhuǎn)。雖然我國(guó)每年的城市改造相當(dāng)可觀，但由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)量必然會(huì)大于拆遷量，造成存量增加。從四象限模型可以看出，在宏觀調(diào)控的初期，租金下調(diào)，價(jià)格下調(diào)，開(kāi)發(fā)成本增加，假設(shè)減少，但市場(chǎng)整體存量還是增加。應(yīng)該說(shuō)，國(guó)家宏觀調(diào)控的措施和調(diào)控目的從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講應(yīng)該是完全符合的。

2.宏觀調(diào)控對(duì)商品房的長(zhǎng)期影響效果分析。長(zhǎng)期來(lái)看，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的影響會(huì)越來(lái)越小。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和通貨膨脹，第一象限的租賃需求曲線必然向上平移；隨著稅法的健全和房地產(chǎn)的回歸理性，租金和房?jī)r(jià)的比值會(huì)逐漸接近社會(huì)平均利潤(rùn)率，導(dǎo)致第二象限的房地產(chǎn)投資回報(bào)率上升；隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量將會(huì)逐漸穩(wěn)定，但其的開(kāi)發(fā)量在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)還會(huì)大于城市拆遷量，導(dǎo)致房地產(chǎn)存量增加。

四、解譯房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的幾個(gè)誤區(qū)

1.宏觀調(diào)控的核心是穩(wěn)定房?jī)r(jià)而非打壓房?jī)r(jià)。2.宏觀調(diào)控的目標(biāo)是人人有房住而非人人有產(chǎn)權(quán)房3.宏觀調(diào)控的原則是打擊投機(jī)而非投資。4．宏觀調(diào)控的目的是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序發(fā)展而非劫富濟(jì)貧。

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