房地產(chǎn)投機(jī)與房地產(chǎn)價格

[摘要] 投機(jī)被認(rèn)為廣泛存在于房地產(chǎn)市場中，本文回顧了投機(jī)的相關(guān)理論，通過運用四川省1996年～2005年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，研究了房地產(chǎn)價格與人均可支配收入、銀行年貸款利率和房地產(chǎn)價格年增長率的關(guān)系，計算出了四川省房地產(chǎn)市場的投機(jī)度，并在此基礎(chǔ)上得出相關(guān)結(jié)論，提出若干政策建議。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 投機(jī) 價格

一、引言

投機(jī)一詞源于“投機(jī)之會，間不容”一語，最早出自《新唐書，張公謹(jǐn)傳，贊》，其義是指機(jī)會極其難得，稍一放松就會錯過，表示行事要抓緊時機(jī)，不允許有絲毫遲誤。投機(jī)本身是“迎合時機(jī)”的意思，此后，也演變?yōu)椤俺脮r機(jī)以謀求個人利益的意思”。許多學(xué)者認(rèn)為投機(jī)是一種試圖通過交易對象短期價格的波動，謀取買賣差價中高風(fēng)險收益的經(jīng)濟(jì)行為。

二、理論回顧

以下是對經(jīng)濟(jì)學(xué)家在資產(chǎn)投機(jī)理論方面研究成果的回顧:

Milton-friedman(1953年)提出市場上不存在不穩(wěn)定的投機(jī)活動，因為一個深具不穩(wěn)定性的投機(jī)者往往會在資產(chǎn)的市場價格上升時買進(jìn)，而在其市場價格下跌時賣出，這種高買低賣的行為會使他們虧損，這將導(dǎo)致具有不穩(wěn)定的投機(jī)者在市場上難以生存下去，不穩(wěn)定的投機(jī)行為只是一種理論上的可能性。他還認(rèn)為，如果在市場的投機(jī)交易活動中，反饋交易者占了主導(dǎo)力量，那么市場投機(jī)行為會放大資產(chǎn)價格波動的方差。

Hirshleifer(1975年)和Feiger(1976年)等學(xué)者提出投資者主觀信念的不同會誘發(fā)市場投機(jī)行為。市場中的一些投資者明知市場上某些資產(chǎn)價格高于其實際市場價格，但當(dāng)他確信將來會有更多的人愿意以更高的價格購買時，他會不斷購進(jìn)此種資產(chǎn)。這種由于投資者主觀信念的不同而導(dǎo)致的投機(jī)行為常導(dǎo)致資產(chǎn)價格出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差，最終形成資產(chǎn)泡沫。

Harrison和Kreps(1978年)兩位學(xué)者提出與投資者必須長期持有某項資產(chǎn)相比，如果投資者擁有隨時出售該項資產(chǎn)的權(quán)利和可能性，那么投資者就愿意支付更高的價格獲得該項資產(chǎn)，這一交易的過程就顯現(xiàn)投機(jī)的特性。從整個經(jīng)濟(jì)總體來看，在資產(chǎn)的流動過程中資產(chǎn)的價值并沒有增加，而投資者卻支付了更高的價格，說明在經(jīng)濟(jì)體中產(chǎn)生了資產(chǎn)泡沫。

Kindle berger(1989年)提出，市場上的投機(jī)者可分為兩個群體:局內(nèi)人和局外人。局內(nèi)人把某項資產(chǎn)的價格抬的越來越高，并在價格的到達(dá)高峰時賣給局外人:局外人則高價買進(jìn)低價賣出。相對于每一個不穩(wěn)定的投機(jī)者，都對應(yīng)著一個穩(wěn)定的投機(jī)者。他還認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)快速擴(kuò)張或經(jīng)濟(jì)繁榮時期，投機(jī)者常被一種“幼稚”的心理預(yù)期所鼓動，即認(rèn)為市場的繁榮將會無限期的持續(xù)，或至少足夠長，以至可以使最初的投機(jī)者出售他們的資產(chǎn)給另外的更不避風(fēng)險的投機(jī)者，獲得投機(jī)收益，從而形成投機(jī)繁榮。

三、基于投機(jī)理論的房地產(chǎn)價格形成理論

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉教授在《房地產(chǎn)價格變化規(guī)律的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析》一文中提到的房地產(chǎn)價格形成的理論，即房地產(chǎn)租金水平、銀行的房地產(chǎn)抵押貸款利率和房地產(chǎn)投資者的價格變化預(yù)期決定了區(qū)域當(dāng)前的房地產(chǎn)價格。

而Muellbauer和Mushy（1998）認(rèn)為投資者主要從兩個方面獲得投機(jī)收益:(1)房地產(chǎn)所有者從物業(yè)的使用中獲得的收益，這是假設(shè)資本收益的預(yù)期為零;(2)房地產(chǎn)所有者預(yù)期價格變化導(dǎo)致其資本收益的增減量。可用如下公式表示價格的構(gòu)成:

通過上面的理論分析，可以清楚的了解房地產(chǎn)價格投機(jī)形成的原因，這些影響變量分別為可支配收入、土地價格增長率和過去房地產(chǎn)價格實際增長率，為進(jìn)一步建立房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度檢驗?zāi)Ｐ偷於死碚摶A(chǔ)。

根據(jù)方程(6)建立近似線性方程如下：Pt=α0+α1Yt+α2rt+α3[gt-1/(1+rt)]

其中，Pt——t時期房地產(chǎn)價格

Pmt——房地產(chǎn)預(yù)期資本收益的現(xiàn)值

Ht——t時期預(yù)期資本的收益

rt——t時期土地價格增長率

gt-1——t-1時期的房地產(chǎn)價格增長率

yt——t時期居民可支配收入

根據(jù)南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所周京奎博士對房地產(chǎn)價格與投機(jī)行為的研究，房地產(chǎn)投機(jī)度可以用α3與α2的比值來表示。

四、數(shù)據(jù)

以下為四川省1996年～2005年關(guān)于房地產(chǎn)價格、人均可支配收入、年貸款利率、房地產(chǎn)價格增長率數(shù)據(jù):

注:表中房地產(chǎn)價格和人均可支配收入均考慮了價格影響因素；

貸款利率取的是一年期貸款利率，且運用了加權(quán)平均法計算。

五、建立模型

運用EVIEWS 5.0 軟件，求得1996年～2005年房地產(chǎn)價格回歸方程如下：

P=884.9892+0.103727 Yt -32.38972 rt+13.19481[gt-1/(1+rt)]

(R2=0.9766 R*2=0.9649F=83.3676 D.W.=2.0436)

由上面的回歸方程可以得出，房地產(chǎn)投機(jī)度為α3與α2的比值，得:

13.19481÷32.38972＝0.4074

由此可以得出，四川省房地產(chǎn)市場的投機(jī)程度為40.74％，投機(jī)度較高。

六、結(jié)論

1.在四川省或者在整個中國，許多人紛紛抱怨，房價太高，工薪階層買房成為一件可望而不可及的事情。在模型中，房地產(chǎn)價格與人均可支配收入成正比例關(guān)系。人均可支配收入變動1%，房地產(chǎn)價格將變化0.103727，這與理論預(yù)期相符。

2.房地產(chǎn)價格與年貸款利率成反比例關(guān)系。在銀行貸款利率高的情況下，理性投資者會將資金存入銀行，這樣既無風(fēng)險又可獲得較高的利潤；由于房地產(chǎn)是一個高投資的行業(yè)，大部分投資者的資金都來自于銀行貸款，若銀行貸款利率較高，會抑制投資者的積極性，更會減少房地產(chǎn)投機(jī)者的收益。

3.四川省房地產(chǎn)價格隨著時間的推移呈現(xiàn)明顯的上升趨勢。尤其是在2005年，房地產(chǎn)價格比2004年增長了31％，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)是一個高投資的行業(yè)。但是在2000年和2001年，房地產(chǎn)價格有著小幅度的下降，這可能與國家的宏觀調(diào)控政策、經(jīng)濟(jì)政策有著一定的關(guān)系。

4.四川省房地產(chǎn)市場的投機(jī)度較高。大約有四成左右的房地產(chǎn)集中在投機(jī)者的手中，其中不乏吵作成分，這可能也是房地產(chǎn)價格上升的一個原因，但也加劇了工薪階層購買房產(chǎn)的難度。但有的學(xué)者提出，房地產(chǎn)投機(jī)度過低會影響一個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，也會影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。若投機(jī)度過高，又會產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)投機(jī)度在哪個程度最為合適，這是一個值得研究的問題。

政策含義:

1.Robert P. Berrens 和 Michael McKee認(rèn)為，稅收是抑制房地產(chǎn)投機(jī)最有效的手段。我國對房地產(chǎn)增值稅的征收偏低，因此房地產(chǎn)增值稅應(yīng)與投機(jī)活動的程度與強(qiáng)度掛鉤，具體可以將房地產(chǎn)增值稅與房地產(chǎn)購置與轉(zhuǎn)售的期限、轉(zhuǎn)手的頻繁程度等相關(guān)聯(lián)。如果房地產(chǎn)投機(jī)者在短期內(nèi)轉(zhuǎn)售房產(chǎn)或者一定時期內(nèi)某房產(chǎn)轉(zhuǎn)售額率過高，則應(yīng)對該房產(chǎn)征收高額的房地產(chǎn)增值稅，以此來抑制房地產(chǎn)投機(jī)者的投機(jī)行為。

2.經(jīng)濟(jì)政策。運用貨幣政策如限制銀行貸款額和調(diào)整利率（2005年國家提高了購房貸款利率）控制房地產(chǎn)的動態(tài)和發(fā)展方向。尤其是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱的跡象時，銀行金融機(jī)構(gòu)可以通過控制銀行貸款限制、緊縮貨幣供應(yīng)和調(diào)高貸款利率等辦法來影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系和房地產(chǎn)的價格。

3.行政政策。在房地產(chǎn)行業(yè)，行政政策在某些場合起著不可替代的作用。如果現(xiàn)實價格與理論價格差距過大，即房地產(chǎn)投機(jī)過度時，政府應(yīng)采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)控措施來抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。如與地土地儲備制度相結(jié)合，控制相應(yīng)的土地供給規(guī)模，擴(kuò)大土地存儲的數(shù)量，抑制價格不合理波動的目的，防止房地產(chǎn)投機(jī)活動愈演搬烈，保持房地產(chǎn)市場地平穩(wěn)、有序地運轉(zhuǎn)．達(dá)到或傾向于房地產(chǎn)供給與需求的“帕累托最優(yōu)狀態(tài)”。

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