物業(yè)管理服務(wù)中的法律關(guān)系分析

[摘要] 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的法律定位以及如何確定其在物業(yè)管理服務(wù)中相互間的法律關(guān)系是長(zhǎng)期困繞物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的一個(gè)懸而未決的問(wèn)題，本文試圖從物業(yè)管理權(quán)利來(lái)源的源頭出發(fā)，運(yùn)用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，來(lái)探討物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系。

[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理 業(yè)主委員會(huì) 法律關(guān)系

在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)管理公司是參與物業(yè)管理法律關(guān)系的最主要的民事主體。如何準(zhǔn)確科學(xué)地確定業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的法律地位，明確它們?cè)谖飿I(yè)管理中的法律法律關(guān)系，奠定物業(yè)管理立法的基礎(chǔ)，是我國(guó)建立業(yè)主自治自律與物業(yè)管理公司專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合的物業(yè)管理體制必不可少的基礎(chǔ)，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的首要前提和必然要求。

一、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司的法律地位

那么，上述這些物業(yè)管理法律關(guān)系中的民事主體的法律地位究竟為何呢？它們之間又存在著怎樣的法律關(guān)系？從全國(guó)人大常委會(huì)正在審議的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）》中所設(shè)立的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度來(lái)看，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)就是區(qū)分所有建筑物的管理，業(yè)主的法律地位就是區(qū)分所有建筑物的所有權(quán)人。但這個(gè)法律制度并沒(méi)有直接對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司進(jìn)行明確的法律定位，而是設(shè)定了區(qū)分所有建筑物管理人和區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人這兩個(gè)法律地位。那么，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司究竟誰(shuí)是區(qū)分所有建筑物管理人？誰(shuí)又是區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人？對(duì)此，必須有一個(gè)準(zhǔn)確、合理、科學(xué)地定位，因?yàn)檫@直接涉及到物業(yè)管理關(guān)系中民事主體的權(quán)利與義務(wù)配置，關(guān)系到物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。下面先來(lái)探討我國(guó)《民法通則》中“管理人”的立法原意。

“管理人”這個(gè)法律概念最早出現(xiàn)在我國(guó)的《民法通則》中。《民法通則》第一百二十六條規(guī)定：“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。”這條法律將建筑物致害的責(zé)任主體確定為“所有人或者管理人”，對(duì)于建筑物所有人的法律地位是比較清晰的，這就是在物業(yè)管理活動(dòng)中被稱為業(yè)主的區(qū)分建筑物所有權(quán)人。由于這條法律確立了管理人責(zé)任主體的法律地位，因而在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）》里，管理人就被直接納入了建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律制度之中。那么，管理人的立法原意究竟是什么？只有明確了我國(guó)民法對(duì)“管理人”的立法原意，才能正確確立物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司的法律地位，依法均衡業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展。

我國(guó)民法中建筑物致害的責(zé)任主體的立法原意所謂的“管理人”實(shí)際上是指依照法律、法規(guī)或行政命令對(duì)特定建筑物或其他設(shè)施享有固定的帶有永久性的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的人。管理人在我國(guó)民法的立法原意上應(yīng)該是指享有占有、使用、收益甚至處分權(quán)利的建筑物管理者，是指基于所有人授權(quán)或者其他法律事由而對(duì)建筑物取得法律上或事實(shí)上的占有，以及承擔(dān)維護(hù)保養(yǎng)義務(wù)的人。從關(guān)于管理人的法律規(guī)定來(lái)看，首先可以確認(rèn)物業(yè)管理公司不享有占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利，也沒(méi)有對(duì)特定建筑物的固定的帶有永久性的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。相比而言，業(yè)主委員會(huì)則對(duì)建筑物享有固定的帶有永久性的管理權(quán)。因?yàn)橹灰ㄖ锎嬖冢捅仨殞?duì)區(qū)分所有建筑物行使管理權(quán)。業(yè)主委員會(huì)是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的代表全體業(yè)主合法權(quán)益的群眾性自治自律組織，其民事責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)。而全體業(yè)主擁有對(duì)建筑物的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，自然責(zé)任與權(quán)利的主體都是一致的。業(yè)主委員會(huì)作為管理團(tuán)體是永久性伴隨著區(qū)分所有建筑物而存在的。確立業(yè)主委員會(huì)作為管理人的地位，由全體業(yè)主承擔(dān)區(qū)分所有建筑物管理的整體責(zé)任，能夠直接體現(xiàn)業(yè)主自治管理的權(quán)利，同時(shí)也平衡了業(yè)主自律的義務(wù)責(zé)任。

就物業(yè)管理公司而言，它雖然承擔(dān)有一定的管理服務(wù)責(zé)任，但這種管理服務(wù)責(zé)任是通過(guò)與業(yè)主委員會(huì)所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同獲得的，并不是天生具有的，而且這種管理責(zé)任也是有限度的，是全部管理責(zé)任其中的一部分。因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)合同不能也不可能將建筑物致害的全部管理責(zé)任都囊括在內(nèi)，除了業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)之外往往其他民事主體（如物業(yè)管理公司）是不可能全部控制或徹底解除的。當(dāng)物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，沒(méi)有盡到合同所約定的管理服務(wù)責(zé)任，就應(yīng)該以合同違約來(lái)承擔(dān)管理服務(wù)責(zé)任。但是，業(yè)主委員會(huì)的管理責(zé)任卻是天生具有的，物業(yè)管理公司的管理服務(wù)是由其按合同約定的，而合同沒(méi)有約定的管理責(zé)任顯然仍然由業(yè)主委員會(huì)所保留，業(yè)主委員會(huì)有保留管理責(zé)任的權(quán)利，自然就要有承擔(dān)管理責(zé)任的義務(wù)，理應(yīng)成為合法的管理人。根據(jù)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，既然業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有將全部管理責(zé)任通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)合同交給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司就不可能承擔(dān)全部管理責(zé)任。否則，讓物業(yè)管理公司作為管理人承擔(dān)責(zé)任，就有悖公平正義的原則，不符合我國(guó)民法對(duì)管理人的立法本意。因此，物業(yè)管理公司只能是區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)人，是物業(yè)管理服務(wù)合同的平等的當(dāng)事人之一。

二、物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的法律關(guān)系

物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。當(dāng)事人之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系是物業(yè)管理法律關(guān)系的核心和關(guān)鍵要素，也是法律規(guī)范的核心內(nèi)容。物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容是物業(yè)管理法律制度調(diào)整的社會(huì)關(guān)系在物業(yè)管理法律上的直接表現(xiàn)。如果僅有物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，而主體之間并沒(méi)有權(quán)利和義務(wù)，就不能發(fā)生物業(yè)管理法律關(guān)系。因此，物業(yè)管理立法的首要任務(wù)，就是要以法律的形式，確定物業(yè)管理法律關(guān)系中各個(gè)主體之間的法律地位和相互之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的法律關(guān)系應(yīng)該由建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度依法規(guī)范，直接體現(xiàn)出民事主體的平等關(guān)系。

實(shí)踐中，物業(yè)管理法律關(guān)系大致包含以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：一是業(yè)主和住戶的權(quán)利與義務(wù)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人及占有人、使用人所享有的專有部分所有權(quán)、共用部分成員權(quán)的權(quán)利與應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)；二是作為區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)；三是作為區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司，依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定所確立的權(quán)利與義務(wù)；四是作為建筑物的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)；五是各級(jí)政府及政府主管部門(mén)和物業(yè)管理協(xié)會(huì)等在物業(yè)管理活動(dòng)中作為政府主管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)的行政監(jiān)督、管理和協(xié)調(diào)、合作關(guān)系。其中，物業(yè)管理法律關(guān)系中最主要的主體是區(qū)分所有建筑物業(yè)主及住戶與物業(yè)管理公司，兩者之間是物業(yè)管理服務(wù)合同所確立的平等的合同當(dāng)事人的關(guān)系。

在物業(yè)管理發(fā)展的初期，由于物業(yè)管理理論研究的滯后，加上新《合同法》頒布前對(duì)委托合同的概念沒(méi)有一個(gè)明確法律規(guī)定，認(rèn)識(shí)不清晰等種種局限性因素，造成了將物業(yè)管理合同錯(cuò)誤定位成為委托合同，將業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的法律關(guān)系定位在“委托”或“委托代理”上，其實(shí)這是望文生義所造成的一種誤解，對(duì)物業(yè)管理的健康發(fā)展是一種誤導(dǎo)。“委托”一詞的字面意思是指“托付”，即把某物或某事務(wù)托付給某人代為處理的意思，這與我國(guó)合同法中確立的委托合同制度的“委托”概念是一致的。委托制度是由于商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)，個(gè)人囿于有限的時(shí)間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務(wù)交由他人處理，法律對(duì)這種關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)和調(diào)整就產(chǎn)生了委托，委托合同的最主要特征是是以處理委托人事務(wù)為目的。結(jié)合物業(yè)管理實(shí)踐，認(rèn)真對(duì)照合同法就會(huì)發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理合同有著本質(zhì)上的差別的：二者在合同的目的、合同性質(zhì)、合同的解除以及收費(fèi)方式等方面均明顯不同。顯然無(wú)論是將物業(yè)管理合同定位成“委托合同”，還是將物業(yè)管理定位在“物業(yè)管理委托”的范圍上，都是對(duì)委托合同的曲解，雖然在物業(yè)管理活動(dòng)中也存在著少量諸如委托專營(yíng)公司提供專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)等委托行為。如果今天仍然將物業(yè)管理合同以“物業(yè)管理委托合同”的形式出現(xiàn)，一旦出現(xiàn)合同糾紛進(jìn)行法律訴訟，那么法院就要首先用合同法關(guān)于委托合同的條款逐條審查。而這個(gè)“物業(yè)管理委托合同”卻與合同法中委托合同的法律規(guī)定相去甚遠(yuǎn)，根本就不符合委托合同成立的法律要件，法官就會(huì)作出“物業(yè)管理委托合同”屬于無(wú)效的委托合同的判決，最終將給整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展造成重大的損害。

另外，在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理公司通常是沒(méi)有代理權(quán)的。物業(yè)管理活動(dòng)中雖然也有涉及到法律行為的情形，但一般都不需要物業(yè)管理公司來(lái)代理，而且物業(yè)管理活動(dòng)中的大量活動(dòng)是事實(shí)行為，根本就沒(méi)有必要進(jìn)行代理。因此，代理行為與物業(yè)管理活動(dòng)不存在必然聯(lián)系，絕不能用代理來(lái)解釋物業(yè)管理活動(dòng)。

我們應(yīng)該將物業(yè)管理行為與委托和代理相區(qū)分，擯棄過(guò)去將物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系界定成委托的錯(cuò)誤觀點(diǎn)，將其界定為物業(yè)管理服務(wù)法律關(guān)系。物業(yè)管理服務(wù)合同不是委托合同，更不是代理合同。依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是區(qū)分所有建筑物的管理，所管理的對(duì)象是區(qū)分所有建筑物。區(qū)分所有建筑物的管理，即物業(yè)管理，歸根結(jié)底來(lái)源于區(qū)分所有建筑物的權(quán)利歸屬，即建筑物區(qū)分所有權(quán)，也就是通常在物業(yè)管理活動(dòng)中所說(shuō)的物業(yè)建筑物的所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)往往也是引起物業(yè)管理糾紛的癥結(jié)所在，相應(yīng)的物業(yè)管理法律關(guān)系實(shí)際上是建立在建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利歸屬基礎(chǔ)上的。因此，物業(yè)管理公司與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系應(yīng)該由建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度依法規(guī)范。依據(jù)合同法以及建筑物區(qū)分所有權(quán)的法理，物業(yè)管理合同實(shí)際上是一種特殊的專業(yè)性勞務(wù)服務(wù)合同，物業(yè)管理合同應(yīng)遵循合同法的法律規(guī)定。

根據(jù)所依據(jù)的法律規(guī)范不同，物業(yè)管理法律關(guān)系主要有以下表現(xiàn)：首先是依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)人、區(qū)分所有建筑物管理人與區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人之間平等的法律關(guān)系；其次，依據(jù)合同法規(guī)定，按照物業(yè)管理服務(wù)合同構(gòu)成合同當(dāng)事人之間平等的法律關(guān)系； 再次，依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法構(gòu)成消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者之間的平等的法律關(guān)系。

總之，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司是民法上的的平等民事主體，在物業(yè)管理活動(dòng)中形成平等的物業(yè)管理服務(wù)法律關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)作為區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)人與作為區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會(huì)，通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)合同明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，共同構(gòu)建和諧居住環(huán)境。

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