論宏觀經(jīng)濟(jì)政策與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

[摘要] 房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了貢獻(xiàn)。我國(guó)每出臺(tái)一次宏觀經(jīng)濟(jì)政策都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生著一定的影響。本文主要從投資政策、金融政策兩個(gè)方面分析宏觀經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系，并指出宏觀經(jīng)濟(jì)政策是如何影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)業(yè) 投資政策 金融政策

宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生著重要的影響。在這里，筆者分別從投資政策與金融政策兩個(gè)方面分析宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響。

一、投資政策與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

與其他類(lèi)型投資活動(dòng)相比，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目影響因素多，專(zhuān)業(yè)性、法律性的要求也比較突出，同時(shí)占用資金大，因而造成房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)率高、回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)，因此投資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。

1.我國(guó)出臺(tái)的投資政策與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

1987年隨著國(guó)家出臺(tái)了土地批租，擴(kuò)大房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資較活躍，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較為繁榮的時(shí)期，1988年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模達(dá)到了257億元，同比增加了71.6%。1989年，由于受政治風(fēng)波的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資規(guī)模減緩，同比的增長(zhǎng)幅度大幅下跌至6.0%，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于衰退與蕭條階段。

從1990年底，政治風(fēng)波過(guò)后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又回到了正常發(fā)展的軌道上，投資規(guī)模呈上升之勢(shì)，其中1991年的開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)到336.2億元，同比增長(zhǎng)了32.7%。1992年，鄧小平南巡講話后，大量外資涌入國(guó)內(nèi)，同時(shí)中央三年的“治理整頓”宣布結(jié)束，國(guó)民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，房地產(chǎn)價(jià)格，以及消費(fèi)貸款的放開(kāi)，進(jìn)一步刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，房地產(chǎn)投資大量增加，到1993年，全年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模更達(dá)到了1938億元，同比上漲了165%，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了繁榮階段的頂峰。

由于房地產(chǎn)投資規(guī)模的急速增長(zhǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量急劇龐大，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡，國(guó)家相繼頒發(fā)了《增值稅法》、《房地產(chǎn)管理法》并進(jìn)一步整頓金融秩序，通過(guò)宏觀調(diào)控的辦法抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度，到1994年房地產(chǎn)投資開(kāi)始慢慢回落，1997年投資開(kāi)發(fā)規(guī)模同比甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，此時(shí)，房地產(chǎn)周期處于蕭條階段。

1997年底隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)軟著陸的成功，國(guó)家明確住宅產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，并對(duì)住房制度進(jìn)行改革，相繼出臺(tái)取消福利分房、鼓勵(lì)消費(fèi)購(gòu)房，減免相關(guān)稅費(fèi)等刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，房地產(chǎn)投資規(guī)模特穩(wěn)步提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于復(fù)蘇與繁榮階段。

2.投資政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響

通過(guò)對(duì)以上的分析，可以看出由于對(duì)房地產(chǎn)投資主要決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目及產(chǎn)品即房屋及建設(shè)用地的供給，因此國(guó)家的投資政策主要從供給方面直接和間接的影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

從直接影響來(lái)看，由于社會(huì)總投資進(jìn)入某一行業(yè)的數(shù)量，與該行業(yè)預(yù)期利潤(rùn)率成正比，與資本市場(chǎng)的平均利率成反比。那么，在資本市場(chǎng)利率不變的條件下，如果房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期利潤(rùn)率越高，社會(huì)總投資中進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的可能性也就越大，在此過(guò)程中，房地產(chǎn)的供給也就必然隨之相應(yīng)變動(dòng)。因此可見(jiàn)社會(huì)總投資與房地產(chǎn)業(yè)之間呈現(xiàn)出較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。社會(huì)總投資的規(guī)模越大，投入房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)投資也就越多，投資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)供給的影響也就越大。其次，從間接影響來(lái)看，由于房地產(chǎn)業(yè)較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，社會(huì)總投資即使在投入其他行業(yè)后，也會(huì)通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)與這些行業(yè)的相關(guān)性而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生間接影響。

二、金融政策與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

1.我國(guó)出臺(tái)的金融政策與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

1984年根據(jù)國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)銀行從建筑業(yè)流動(dòng)資金貸款中單獨(dú)切出一塊支持城市綜合開(kāi)發(fā)和商品房專(zhuān)項(xiàng)貸款。1984年底，建設(shè)銀行累計(jì)發(fā)放商品房貸款17.6億。與此同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)在1984年達(dá)到了改革開(kāi)放以后的第一個(gè)高潮。

1988年以后，為了配合各地的房改和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展，以建設(shè)銀行為主的幾家專(zhuān)業(yè)銀行成立了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，建設(shè)銀行開(kāi)發(fā)了不同種類(lèi)的貸款，有適合于短期、臨時(shí)周轉(zhuǎn)的流動(dòng)資金貸款，有中長(zhǎng)期、一次貸款分期歸還的固定資產(chǎn)貸款，也有存貸掛鉤的個(gè)人消費(fèi)性貸款。上海于1991年建立并隨后在全國(guó)推行的住房公積金制度和房改建立的住房基金，房地產(chǎn)金融分成自營(yíng)性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和辦理住房基金、住房公積金的政策性住房金融業(yè)務(wù)，可以運(yùn)用閑置的政策性資金發(fā)放房地產(chǎn)貸款。這塊資金的信貸安排1992年起由人民銀行每年從社會(huì)信用計(jì)劃單獨(dú)安排一塊規(guī)模下達(dá)給專(zhuān)業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部。20世紀(jì)90年代初建設(shè)銀行江門(mén)市分行在全國(guó)第一個(gè)推出個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)。當(dāng)時(shí)全國(guó)掀起了園地?zé)岷烷_(kāi)發(fā)區(qū)熱，銀行的繞規(guī)模貸款、拆借資金和自辦公司的貸款助長(zhǎng)了園地?zé)岷统吹責(zé)幔?993我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到了歷史上的最高峰。

1993年國(guó)家開(kāi)始整頓房地產(chǎn)并實(shí)行從緊的貨幣政策。1993年人民銀行規(guī)定專(zhuān)業(yè)銀行的新增房地產(chǎn)貸款安排納入當(dāng)年的信用計(jì)劃和固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，并開(kāi)始清理繞規(guī)模貸款、違規(guī)拆借和自辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體，到1996年新增自營(yíng)性開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款控制很?chē)?yán)，只能發(fā)放一部分委托貸款。1996年房地產(chǎn)周期達(dá)到第一個(gè)谷底。

1996年后貨幣政策開(kāi)始松動(dòng)，利率由高開(kāi)始回落，1996年到2002年央行8次下調(diào)利率，利率水平處于下降的空間，銀行可貸資金增加。從1996年開(kāi)始，建設(shè)銀行根據(jù)利率下調(diào)的信號(hào)，結(jié)合市場(chǎng)的需要，開(kāi)始加大個(gè)人住房貸款的投放力度。1998年央行對(duì)商業(yè)銀行實(shí)行的規(guī)模管理轉(zhuǎn)變成資產(chǎn)負(fù)債比例管理，頒布了《個(gè)人住房貸款管理辦法》，規(guī)定所有商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)買(mǎi)自有普通住房都可以發(fā)放個(gè)人住房貸款，打破了主要由建設(shè)銀行壟斷的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量好、風(fēng)險(xiǎn)低，是商業(yè)銀行降低整體不良貸款，吸引中、高端客戶資源的優(yōu)質(zhì)信貸品種。房地產(chǎn)金融政策進(jìn)入以爭(zhēng)奪個(gè)人按揭業(yè)務(wù)的自由競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期。競(jìng)爭(zhēng)的加劇，使商業(yè)銀行之間必然會(huì)放寬開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款的貸款條件，加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張，這一階段正是房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇與繁榮時(shí)期 。

從以上分析可以看出，金融政策與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展變化緊密相關(guān)，金融政策寬松，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于復(fù)蘇與繁榮階段；金融政策緊縮，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于衰退與蕭條階段。

2.金融政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，由于所需資金投入規(guī)模較大，僅靠自有資金難以完成房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，因此金融政策直接影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在這里，主要從貨幣供應(yīng)變動(dòng)和利率變動(dòng)來(lái)分析金融政策與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系。

（1)貨幣供應(yīng)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。貨幣供應(yīng)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響如下：當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，利率下降，銀行貸款可供量增加，投資和消費(fèi)支出增加，開(kāi)發(fā)商增加開(kāi)發(fā)貸款需求，住房供應(yīng)增加，購(gòu)房者購(gòu)房活躍，增加對(duì)抵押貸款的需求。隨著房地產(chǎn)需求持續(xù)上漲，在短期房地產(chǎn)供給剛性的影響下，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，交易量不斷增加，結(jié)果推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入擴(kuò)張期。由于價(jià)格上升導(dǎo)致貨幣貶值，在房地產(chǎn)保值升值效應(yīng)帶動(dòng)下，結(jié)果都會(huì)加快房地產(chǎn)商品流通對(duì)貨幣的需求限度，就會(huì)出現(xiàn)有效需求不足現(xiàn)象，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)商品積壓，空置現(xiàn)象嚴(yán)重，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于萎縮階段;反之則反。

（2)利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)周期變動(dòng)的影響也十分明顯。從供給來(lái)看，由于長(zhǎng)期利率反映了社會(huì)的投資利潤(rùn)率，同時(shí)也就反映了房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本水平。如果長(zhǎng)期利率越高(低），表明房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本越大(小），因而房地產(chǎn)投資會(huì)受到抑制(刺激），房地產(chǎn)的供給就會(huì)減少(增加）。從需求來(lái)看，由于利率的高低反映了人們住房貸款成本的高低。如果利率越高(低），表明住房貸款的成本越高(低），因而房地產(chǎn)需求會(huì)受到抑制(刺激），房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少(增加）。

由此可見(jiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是緊密相連的，通過(guò)投資政策與金融政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供給與需求結(jié)構(gòu)，使之合理的滿足市場(chǎng)運(yùn)行結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

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