淺論物業(yè)管理費糾紛的法律救濟

[摘要] 通過對物業(yè)管理費糾紛中業(yè)主抗辯理由的分析，分別提出對業(yè)主和物業(yè)公司的法律救濟。

[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理費 糾紛 法律救濟

一、物業(yè)管理費糾紛發(fā)生的原因

物業(yè)公司提供服務(wù)和業(yè)主交納管理費均是雙方基本的合同義務(wù)，但實踐中業(yè)主拒交物業(yè)管理費的原因十分復(fù)雜，主要有:由于房屋質(zhì)量存在問題，造成生活上的不便，甚至財產(chǎn)上的損失;物業(yè)管理企業(yè)管理和服務(wù)水平低下，只收費不服務(wù)或提供劣質(zhì)服務(wù)，與廣大業(yè)主日益增長的需求相矛盾;物業(yè)管理企業(yè)收費不合理，如未經(jīng)物價管理部門批準(zhǔn)擅自收費或自行制定收費標(biāo)準(zhǔn)，公共費用的分?jǐn)偛缓侠?業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商不能履行完整開發(fā)之義務(wù);開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)單方面制定物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主入住房屋只得在合同上簽字，因帶有不滿情緒，故入住后便拒付各項費用。此外，還有一些業(yè)主素質(zhì)較差，故意拖欠付費。

二、物業(yè)管理費糾紛的法律救濟

業(yè)主所持的拒不交費的上述抗辯理由各有不同，因此，處理此類糾紛時，必須針對業(yè)主的抗辯理由進行舉證、質(zhì)證，根據(jù)查明的事實，分別情況對業(yè)主和物業(yè)公司進行救濟：

1.對業(yè)主的法律救濟

(1)對于因物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量達不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費的，屬于物業(yè)公司違約在先，業(yè)主拒絕交物業(yè)管理服務(wù)費屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)的行為，是依法采取的自我救濟手段。此種情況下，可根據(jù)物業(yè)公司提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，判決駁回物業(yè)公司要求業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費的訴訟請求，或適當(dāng)減少業(yè)主的應(yīng)交服務(wù)費，但應(yīng)交的物業(yè)維修費用不在此限。

(2)對于現(xiàn)實中因開發(fā)商不能履行完整開發(fā)之義務(wù)導(dǎo)致業(yè)主以拒交物業(yè)管理費抗辯之情況，筆者認(rèn)為，開發(fā)商沒有完整完成開發(fā)義務(wù)就交售物業(yè)，屬民法上違約之行為，應(yīng)當(dāng)采取判定開發(fā)商繼續(xù)履行開發(fā)義務(wù)或判定售房合同屬可撤銷情形予以解除之救濟方法。對于實踐中開發(fā)商無法履行繼續(xù)開發(fā)義務(wù)（如現(xiàn)實中開發(fā)商卷錢逃匿現(xiàn)象），法律應(yīng)規(guī)定給予政府救濟，認(rèn)定為城市小區(qū)公共設(shè)施，由國家財政承擔(dān)配套設(shè)施的建設(shè)費用。

(3)對于因公共費用的分?jǐn)偛缓侠韺?dǎo)致業(yè)主拒絕交費引起的糾紛，應(yīng)當(dāng)按照政府主管部門的有關(guān)規(guī)定，在合理確定各個業(yè)主應(yīng)分?jǐn)傎M用的基礎(chǔ)上，判令相關(guān)業(yè)主支付其應(yīng)攤的物業(yè)管理費用和維修費用。

(4)對于因?qū)儆谖飿I(yè)公司擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費情形，業(yè)主因而拒交的，應(yīng)判決業(yè)主按照物價部門核定的標(biāo)準(zhǔn)交付物業(yè)管理費用，物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主許可自行增加的服務(wù)項目收費及收費不合理的部分，應(yīng)予以駁回，同時建議政府價格監(jiān)督管理機關(guān)對物業(yè)管理公司的違規(guī)收費予以處罰。

2.對物業(yè)公司的法律救濟

(1)明確業(yè)主法律責(zé)任。各國立法一般都對遲延或拒絕交付服務(wù)費用的行為規(guī)定了較為嚴(yán)厲的措施，例如新加坡立法規(guī)定，對拒絕或遲延交付服務(wù)費用加收利息和罰金;美國立法規(guī)定，管理團體對業(yè)主房屋享有先取特權(quán);德國住宅所有權(quán)法規(guī)定，管理團體可以剝奪欠交費用業(yè)主的居住權(quán);我國臺灣地區(qū)立法規(guī)定，管理費滯納連續(xù)3個月或總的遲延日數(shù)達到4個月時，管理委員會可以采取切斷電氣或水道等措施。從我國目前的立法規(guī)定來看，對業(yè)主無合法理由欠交服務(wù)費用的行為尚無有效的措施，因此，建議在將來全國性的物業(yè)管理有關(guān)立法中可以借鑒臺灣的立法及實踐經(jīng)驗，管理費滯納連續(xù)2個月或總的遲延日數(shù)達到 3個月時，管理委員會可以采取切斷電氣或水道等具有強制效力的手段。

(2)設(shè)立物業(yè)管理法庭，簡化物業(yè)公司主張服務(wù)費用的訴訟程序。我國目前對物業(yè)管理企業(yè)提起的管理服務(wù)費用的訴訟，均采取普通民事訴訟程序，這種程序的時間較長。建議將來對這類糾紛的訴訟可以設(shè)立程序簡單、并案處理的小額欠債物業(yè)管理法庭，采取更為簡便的程序。這樣將有助于降低訴訟成本，更好地維護當(dāng)事人的利益。

(3)同時履行抗辯權(quán)的限制。業(yè)主雖能行使同時履行抗辯權(quán)，但至于在多大范圍內(nèi)行使應(yīng)當(dāng)以權(quán)利義務(wù)對等為原則。

《合同法》第66條規(guī)定，“一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求”，這就說明同時履行抗辯權(quán)的引用是以對方未履行作為要件，既然對方已履行，另一方就不得主張同時履行抗辯權(quán)，否則有悖公平原則。

《合同法》第66條還規(guī)定，“一方在對方履行債務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”。但這條規(guī)定未對“不符合約定”的范圍加以定義。

筆者認(rèn)為，如果物業(yè)費用是分不同項目收取的，則業(yè)主僅能對物業(yè)管理企業(yè)未盡職責(zé)部分的費用行使同時履行抗辯權(quán)，而不能以拒交全部物業(yè)費用的方式行使抗辯權(quán)。假如物業(yè)管理企業(yè)已較好履行了小區(qū)維護、管理等義務(wù)，雖然仍存在些細(xì)微瑕疵，但只要該瑕疵并不影響當(dāng)事人合同目的實現(xiàn)時，業(yè)主就無權(quán)引用同時履行抗辯權(quán)。審判實踐中，法官可根據(jù)誠實信用原則加以判斷。同時履行抗辯權(quán)乃誠信原則的引伸，其設(shè)立旨在維護雙方的利益平衡，這種利益平衡的維持也應(yīng)以誠信原則為指導(dǎo)。

另外，同時履行抗辯權(quán)屬阻卻的抗辯權(quán)，即只是暫時阻止對方當(dāng)事人請求權(quán)的行使，非滅卻的抗辯權(quán)，當(dāng)對方當(dāng)事人完全履行了合同的義務(wù)，同時履行抗辯權(quán)消失，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行自己的相應(yīng)義務(wù)。

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