我國房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)及其防范探討

本文是上海電機(jī)學(xué)院青年基金“房地產(chǎn)信貸的國際比較分析”的階段性研究成果

[摘要] 隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)信貸中的各種問題開始涌現(xiàn)，這些問題已嚴(yán)重威脅到我國商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)和我國金融體系的安全。為防范和化解我國房地產(chǎn)信貸帶來的風(fēng)險(xiǎn)，本文深入分析了我國房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)，并提出了防范我國房地產(chǎn)信貸的舉措。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)信貸 風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成 成因 防范

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源主要來自銀行貸款。另一方面，近年來各商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的數(shù)量和規(guī)模都在快速增加，目前中國工商銀行和中國建設(shè)銀行個(gè)人住房金融貸款的規(guī)模都已經(jīng)分別達(dá)到2000億左右。隨著貸款規(guī)模的擴(kuò)大，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中的各種問題開始涌現(xiàn)，這些問題已經(jīng)嚴(yán)重威脅了我國商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)的安全，對我國金融體系的安全也造成了隱患。為防范和化解我國房地產(chǎn)信貸帶來的風(fēng)險(xiǎn)，本文深入分析了我國房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)，并提出了防范我國房地產(chǎn)信貸的舉措。

二、我國房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成

從微觀層面來看，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)信貸的產(chǎn)生、續(xù)存和消滅的過程相伴相隨；從宏觀層面來看，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)與宏觀環(huán)境如房地產(chǎn)信貸制度、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、法律環(huán)境等息息相關(guān)。我們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)可分為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩大類。非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)主要包括交易風(fēng)險(xiǎn)和一致性風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)指合同義務(wù)人拒絕履約或不能履約的風(fēng)險(xiǎn)，它是房地產(chǎn)信貸的最主要風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是銀行在每筆貸款到期時(shí)及時(shí)履約的風(fēng)險(xiǎn)。交易風(fēng)險(xiǎn)是伴隨著銀行提供的服務(wù)或者產(chǎn)品產(chǎn)生的，它受銀行的內(nèi)部控制系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)，職員忠誠度，以及操作流程的影響。一致性風(fēng)險(xiǎn)主要源自房地產(chǎn)客戶對法律法規(guī)以行業(yè)規(guī)范的違反，此外，一致性風(fēng)險(xiǎn)在相關(guān)法律對于銀行提供的產(chǎn)品形式以及客戶活動(dòng)的約束及規(guī)定不明確的情況下也會(huì)出現(xiàn)。

三、我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的引致因素

1.銀行過度放貸和違規(guī)操作現(xiàn)象嚴(yán)重

近年來，我國房地產(chǎn)市場供求兩旺，在房地產(chǎn)市場高度繁榮的背景下，銀行信貸全面介入房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)，為了爭奪客戶，各商業(yè)銀行出現(xiàn)了過度放貸和違規(guī)操作現(xiàn)象。有的放松貸款條件，有的甚至違規(guī)操作，特別是對“四證”不齊全的項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)貸款或逃避“四證”規(guī)定，以流動(dòng)資金貸款代替房地產(chǎn)開發(fā)貸款；放松個(gè)人房貸的條件，降低首付比例;以個(gè)人房貸名義發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款;違反現(xiàn)房管理規(guī)定，對期房發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款等等。雖然房地產(chǎn)信貸在目前是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但商業(yè)銀行應(yīng)認(rèn)識(shí)到，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并不意味著零風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)最多只能抵抗非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，對于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的抵抗力非常微弱。加之我國房地產(chǎn)商的自有資金比例較小，在系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的情況下，出現(xiàn)資金鏈條斷裂并非沒有可能。雖然我國目前房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)尚未完全暴露出來，但根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，房貸發(fā)放后的3年～8年時(shí)各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的高危區(qū)，而我國房貸絕大部分是在2000年后發(fā)放的。因此，現(xiàn)在沒有出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，并不意味著今后不會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)融資渠道狹窄

經(jīng)過20多年的探索，我國建立了以銀行信貸為主，同時(shí)包括股權(quán)、信托、債券以及基金等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)融資體系，為房地產(chǎn)業(yè)的快速成長提供了重要支持。數(shù)據(jù)顯示，截至2006年6月末，房地產(chǎn)貸款余額占同期金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的比重已達(dá)15.5％，占同期金融機(jī)構(gòu)人民幣中長期貸款余額的33.3％，房地產(chǎn)信貸已成為銀行重要的資產(chǎn)，因此銀行盈利狀況、風(fēng)險(xiǎn)狀況在很大程度上受房地產(chǎn)信貸的影響。雖然資本市場已成為我國房地產(chǎn)融資的另一個(gè)渠道，但受種種因素的影響，我國資本市場發(fā)展速度相對較慢。截至2006年底，在我國2萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，公開上市的只有60家，而債券融資額在當(dāng)年房地產(chǎn)資金來源中的占比則僅為0.04％。因此，我國房地產(chǎn)融資仍過度依賴銀行信貸，股權(quán)、債券、基金等直接融資方式發(fā)展依然滯后。

3.地方政府的行政干預(yù)

房地產(chǎn)行業(yè)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，對帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有非常重要的作用。因此，一些地方政府往往不顧當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和實(shí)際需求狀況，熱衷于“政績工程”、“形象工程”的建設(shè)，大力宣傳經(jīng)營城市的理念和口號，致使各地重復(fù)建設(shè)、低水平建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重。為了使一些不符合貸款要求的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利開工，地方政府往往通過各種方式進(jìn)行干預(yù)，從而給我國房地產(chǎn)信貸造成了潛在風(fēng)險(xiǎn)。

四、我國房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防范舉措

1.提高商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，規(guī)范信貸操作

首先，我國商業(yè)銀行要高度重視房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。既要有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目和個(gè)人購房提供支持，又要嚴(yán)格防范房地產(chǎn)泡沫累聚的潛在風(fēng)險(xiǎn)。其次，我國商業(yè)銀行要按照有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審批手續(xù)，防止不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者取得貸款。再次，嚴(yán)格控制不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)或個(gè)人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。對資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、行為不規(guī)范的開發(fā)商和個(gè)人購房者，不得審批和貸款。同時(shí)，要加強(qiáng)貸款發(fā)放后管理，對發(fā)放的貸款實(shí)行全過程動(dòng)態(tài)監(jiān)控。最后，我國商業(yè)銀行要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施，形成有效的化解金融風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。

2.完善征信法規(guī)，建立健全全國個(gè)人征信體系

全國性個(gè)人征信體系的建立健全，可以有效抑制惡意貸款人的騙貸行為，避免信息不對稱所帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，我國應(yīng)完善征信法規(guī)，建立健全全國個(gè)人征信體系。目前，我國征信體系的法規(guī)條例建設(shè)工作還處于相對滯后狀態(tài)。以上海為例，上海金融業(yè)征信體系三方面的工作都缺乏全國性法規(guī)條例支撐。銀行信貸登記咨詢系統(tǒng)雖然有人民銀行總行1999年頒布的《銀行信貸登記咨詢管理辦法（試行）》，但該辦法并沒有上升到法規(guī)或國務(wù)院頒布的條例高度。系統(tǒng)中涉及到的金融機(jī)構(gòu)提供信息、查詢方式，以及社會(huì)有關(guān)方面對系統(tǒng)的使用權(quán)限，應(yīng)盡的義務(wù)等并沒有法規(guī)條例的約束力。上海貸款企業(yè)資信等級評估業(yè)務(wù)和個(gè)人信用聯(lián)合征信項(xiàng)目只有地方政府有關(guān)部門的暫行辦法，作為試點(diǎn)依據(jù)，這些辦法對征信機(jī)構(gòu)和征信客體及有關(guān)各方的權(quán)限、義務(wù)缺乏有效的制約規(guī)范能力，沒有更高的法律依據(jù)。很顯然這些《辦法》難以使征信體系納入規(guī)范健康發(fā)展的軌道。因此，我國應(yīng)加快制定全國征信制度的法規(guī)條例。考慮到全國性的法規(guī)推出需要較長時(shí)間，可優(yōu)先考慮推出全國統(tǒng)一的由國務(wù)院頒發(fā)的信用制度暫行條例。該條例需要規(guī)定全國企業(yè)、個(gè)人征信體系的原則框架，管理機(jī)制、征信機(jī)構(gòu)，以及征信客體的權(quán)利義務(wù)等等。

3.盡快建立健全市場化的金融風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制

目前，開發(fā)貸款無論項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小都是使用同一利率，但同一利率無法反映不同信貸主體的風(fēng)險(xiǎn)大小。因此，我們建議在推進(jìn)利率市場化的前提下，按照高風(fēng)險(xiǎn)、高利率的原則，制定和實(shí)行靈活的利率標(biāo)準(zhǔn)。建議可由商業(yè)銀行根據(jù)開發(fā)商的信用、自有資金比例等多種因素調(diào)節(jié)利率，對于自有資金比例低的開發(fā)商，制定較高的利率，反之制定較低的利率。此外，銀行可以要求對風(fēng)險(xiǎn)較高的房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)施保險(xiǎn)，利用保險(xiǎn)來分散風(fēng)險(xiǎn)。銀行也可以實(shí)行貸款差額累進(jìn)利率，對不同比例的貸款實(shí)行不同利率，貸款比例越高的部分，利率越高。這樣做的另一個(gè)好處是，可以適當(dāng)提高信貸資金的使用成本，改變目前銀行貸款融資成本低于其他融資方式的現(xiàn)狀，有利于鼓勵(lì)和迫使開發(fā)商主動(dòng)采取多元化融資方式。

4.大力拓寬房地產(chǎn)融資渠道，健全房地產(chǎn)融資體系

西方發(fā)達(dá)國家全面的房地產(chǎn)融資體系可為我國房地產(chǎn)融資體系的健全提供借鑒。以美國為例，其房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道包括：向商業(yè)銀行或儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)借款、開發(fā)商向承包商融資、發(fā)行債券融資或商業(yè)票據(jù)、基金融資、房地產(chǎn)投資信托等。另外，隨著抵押貸款的快速增長，金融創(chuàng)新的加快，許多國家已經(jīng)形成了較為發(fā)達(dá)的抵押貸款市場。借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，我國應(yīng)從以下方面拓寬房地產(chǎn)融資渠道，健全房地產(chǎn)融資體系。

一是繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)證券化，向社會(huì)公眾籌集房地產(chǎn)開發(fā)資金。相關(guān)部門應(yīng)適當(dāng)放寬對房地產(chǎn)公司上市的限制，拓寬其融資渠道，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化，向社會(huì)大眾籌集開發(fā)資金。二是將保險(xiǎn)資金引入住宅融資市場。保險(xiǎn)資金具有相對穩(wěn)定、數(shù)額巨大、運(yùn)用周期長的特點(diǎn)，因此比較適合投資于住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)，有利于提高住宅產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模。三是建立房地產(chǎn)投資基金，吸收長期資金投資于住宅產(chǎn)業(yè)。四是引導(dǎo)國外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場，加大力度引進(jìn)外資來提高國內(nèi)房地產(chǎn)的投資，但在引導(dǎo)的同時(shí)應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范其運(yùn)作。五是鼓勵(lì)發(fā)行公司債券，吸引社會(huì)剩余資金投資房地產(chǎn)業(yè)。公司債券可以由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產(chǎn)投資的信托機(jī)構(gòu)在資本市場上發(fā)行，將社會(huì)上的分散資金集中到房地產(chǎn)市場。六是積極推進(jìn)抵押貸款證券化。目前，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占商業(yè)銀行中長期貸款的比例逐漸增加，導(dǎo)致商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)不匹配問題越來越嚴(yán)重，增加了商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。解決這一問題的辦法除了加強(qiáng)商業(yè)銀行內(nèi)部治理、提高經(jīng)營管理水平外，最有效辦法還是將商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)通過各種證券化方式打包上市，進(jìn)入二級市場流通，從而提高房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性。抵押貸款證券化之后，由機(jī)構(gòu)投資者和普通投資者購買，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散的目的。因此，我們建議在繼續(xù)完善配套政策措施的基礎(chǔ)上，加快抵押貸款證券化進(jìn)程。七是積極發(fā)展住房公積金貸款。

5.完善房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)

一是修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)信貸的法律地位，做到有法可依。目前，我國的《商業(yè)銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正當(dāng)競爭法》等法律法規(guī)條文中缺乏規(guī)范和發(fā)展有關(guān)房地產(chǎn)信貸和金融條款的法律條例，房地產(chǎn)開發(fā)商及個(gè)人的金融行為缺乏法律法規(guī)的約束。因此，我們建議在相關(guān)法律中增加有關(guān)房地產(chǎn)信貸和金融條款的法律條例。二是建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的配套法規(guī)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)有法可依。如制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》、《個(gè)人購房貸款管理法》、《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》 等一系列配套法規(guī)，明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù)，使房地產(chǎn)開發(fā)商和個(gè)人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為，認(rèn)真履行還款職責(zé)，建立良好的銀企及銀行與個(gè)人客戶的合作關(guān)系。三是要嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事。對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發(fā)商或個(gè)人，商業(yè)銀行應(yīng)堅(jiān)決停止貸款，并追討已貸款項(xiàng)。同時(shí)通過法律手段，追究當(dāng)事人的法律責(zé)任，并盡量挽回?fù)p失。

6.加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管

一是監(jiān)管部門應(yīng)對國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的行情和銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行系統(tǒng)研究，并制定正確的監(jiān)管方針和策略，以科學(xué)指導(dǎo)和約束銀行房地產(chǎn)信貸行為，為房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范、分散和消除創(chuàng)造基本條件。二是建立健全房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測報(bào)告制度，定期向各商業(yè)銀行通報(bào)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測報(bào)告情況，防止由于信息不對稱給商業(yè)銀行彼此帶來的矛盾和損失，推動(dòng)商業(yè)銀行間業(yè)務(wù)開展的有序競爭，共同促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益，在此基礎(chǔ)上，提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的收益。三是強(qiáng)化對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管。監(jiān)管部門應(yīng)定期對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場和非現(xiàn)場檢查。發(fā)現(xiàn)問題后，應(yīng)及時(shí)督促商業(yè)銀行整改或采取補(bǔ)救措施，避免釀成大的貸款風(fēng)險(xiǎn)。四是對商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸經(jīng)營過程的違規(guī)違法行為進(jìn)行查處。對于以貸謀私、收受開發(fā)商或個(gè)人賄賂、幫助開發(fā)商和個(gè)人騙取貸款的銀行內(nèi)部責(zé)任人，一經(jīng)查出，應(yīng)嚴(yán)懲不貸，對于造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失的相關(guān)責(zé)任人，應(yīng)依照相關(guān)法律法規(guī)追究刑事責(zé)任。

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