一種基于未確知測(cè)度方法的房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評(píng)價(jià)模型

[摘要] 根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)部門的投資環(huán)境的分析，建立了未確知測(cè)度模型，對(duì)房地產(chǎn)的投資環(huán)境進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。提供了一種定量、定性相結(jié)合的投資環(huán)境綜合評(píng)價(jià)的新途徑，并用一個(gè)實(shí)際例子說明此模型的應(yīng)用。

[關(guān)鍵詞] 投資環(huán)境 未確知測(cè)度 信息熵 指標(biāo)分類權(quán)重 綜合評(píng)價(jià)

一、引言

投資環(huán)境評(píng)價(jià)工作在經(jīng)濟(jì)生活中日益受到人們的重視，不但各類企業(yè)開始在項(xiàng)目決策中求助于投資環(huán)境分析，而且政府部門也意識(shí)到它在減少盲目投資、合理配置資源方面的好處。特別是在實(shí)踐中，投資環(huán)境評(píng)價(jià)工作還有可能形成一套自己的以投資環(huán)境評(píng)價(jià)有效性指導(dǎo)或引導(dǎo)投資主體行為的運(yùn)行機(jī)制。目前，常見的投資環(huán)境定量評(píng)價(jià)方法包括初級(jí)因素打分法、多因素系統(tǒng)評(píng)估法、綜合性定量方法、雷達(dá)圖分析法等。但這些評(píng)價(jià)方法對(duì)于主觀性指標(biāo)處理得比較粗糙。針對(duì)這一情況，本論文建立了一個(gè)基于未確知測(cè)度的投資環(huán)境評(píng)價(jià)模型。

二、投資環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立

投資環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是對(duì)投資環(huán)境進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。它的設(shè)置應(yīng)符合系統(tǒng)全面、簡(jiǎn)明科學(xué)、穩(wěn)定可比、靈活可操作的原則。因此，本文立足于投資行業(yè)的實(shí)際情況，運(yùn)用系統(tǒng)工程的理論和方法建立了一套結(jié)構(gòu)齊全、內(nèi)容豐富、操作方便的投資環(huán)境評(píng)價(jià)體系。在實(shí)際投資決策中，激勵(lì)因素、綜合生產(chǎn)力能力、勞動(dòng)力、地區(qū)基礎(chǔ)、市場(chǎng)等因素是進(jìn)行投資環(huán)境綜合評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)。因此本文建立了如表1的指標(biāo)體系來評(píng)價(jià)投資環(huán)境。

表1 投資環(huán)境綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

投資方對(duì)于這些指標(biāo)的評(píng)價(jià)通過專家打分的方式得到，將投資環(huán)境的滿意程度按梯級(jí)理論劃分為五個(gè)層次:（1）非常滿意;（2）滿意;（3)一般滿意;（4)不滿意;（5)很不滿意。本文就是在此基礎(chǔ)上對(duì)投資環(huán)境度進(jìn)行評(píng)價(jià)研究的。

三、未確知測(cè)度模型

設(shè)x1，x2，…，xn表示n個(gè)待評(píng)價(jià)的投資環(huán)境，記為X={x1，x2，…，xn}，稱之為論域；評(píng)價(jià)有m項(xiàng)指標(biāo)，記為。用xij表示對(duì)象xi在指標(biāo)Ij下的觀測(cè)值。設(shè)為評(píng)價(jià)空間，其中，為第k個(gè)評(píng)語等級(jí)。

1.單指標(biāo)未確知測(cè)度

對(duì)象xi關(guān)于指標(biāo)Ij的觀測(cè)值xij不同時(shí)，則該指標(biāo)使xi處于各評(píng)語等級(jí)的程度也不同。設(shè)xij使xi處于第k個(gè)評(píng)價(jià)等級(jí)ck的程度為。那么是對(duì)程度的一種測(cè)量結(jié)果，作為一種測(cè)度它必須滿足通常的諸如“非負(fù)有界性、可加性、歸一性”三條測(cè)量準(zhǔn)則。即滿足：

其中，

稱滿足上述三條測(cè)量準(zhǔn)則的為未確知測(cè)度，簡(jiǎn)稱測(cè)度。稱

為對(duì)象xi的單指標(biāo)測(cè)度評(píng)價(jià)矩陣。其中表示觀測(cè)值xij使xi處于各個(gè)評(píng)語等級(jí)的未確知測(cè)度。

2.指標(biāo)權(quán)重的確定

對(duì)象xi關(guān)于指標(biāo)Ij的觀測(cè)值xij使對(duì)象處于各個(gè)評(píng)語等級(jí)的未確知測(cè)度為 (2)

我們可知道，指標(biāo)Ij對(duì)于對(duì)象xi的分類做了多少貢獻(xiàn)。

（1）如果，說明指標(biāo)Ij使xi處于各個(gè)評(píng)語等級(jí)的程度相同，因而無法區(qū)分出xi到底處于哪個(gè)評(píng)語等級(jí)。此時(shí)稱指標(biāo)Ij未對(duì)xi的分類做出貢獻(xiàn)，若用表示指標(biāo)Ij關(guān)于xi的分類權(quán)重，則=0;

（2）如果K個(gè)中有一個(gè)=1，其他的K-1個(gè)均為0，則指標(biāo)Ij使xi確定的處于ck0評(píng)語等級(jí)，在此種情況下稱指標(biāo)Ij對(duì)xi的類別做了最大貢獻(xiàn)，若用表示指標(biāo)Ij關(guān)于xi的分類權(quán)重，則這時(shí)取到最大值；

（3）同理可以說明，的K個(gè)分量取值越分散，越小，取值越集中，越大。

設(shè)由測(cè)度所確定的信息熵為:

由信息熵的性質(zhì)知：

①當(dāng)且僅當(dāng)時(shí)，Vj取到最小值為0；

②當(dāng)且僅當(dāng)存在一個(gè)=1其余的K-1個(gè)均為0時(shí)，Vj取到最大值為1；

③取值越集中，Vj的值越近于1，反之取值越分散時(shí)，Vj的值越近于0。

由Vj的上述三條性質(zhì)可知，由（5）式定義的是指標(biāo)Ij關(guān)于xi的分類權(quán)重。稱

為指標(biāo)關(guān)于xi的分類的權(quán)重向量。

3.指標(biāo)分類權(quán)重的用途

將改寫成，如果，即指標(biāo)Ij對(duì)xi的分類未做貢獻(xiàn)，此時(shí)亦有;若，則指標(biāo)Ij對(duì)xi的分類做了非零貢獻(xiàn)，注意到

我們知到是綜合m項(xiàng)指標(biāo)使xi處于第k個(gè)評(píng)語等級(jí)的未確知測(cè)度。

4.綜合評(píng)價(jià)系統(tǒng)

若關(guān)于xi的單指標(biāo)測(cè)度評(píng)價(jià)矩陣（1）已知，關(guān)于xi的各指標(biāo)分類權(quán)重為（6）。令，

則為xi的評(píng)價(jià)向量。

5.評(píng)價(jià)準(zhǔn)則

用評(píng)語等級(jí)劃分是有序的，第k個(gè)評(píng)語等級(jí)ck“好于”第k+1個(gè)評(píng)語等級(jí)ck+1，所以最大測(cè)度識(shí)別準(zhǔn)則不適合，改用置信度識(shí)別準(zhǔn)則。

置信度識(shí)別準(zhǔn)則。設(shè)置信度為通常取0.6或0.7，令

則判xi屬于第k0個(gè)評(píng)價(jià)等級(jí)ck0。

四、應(yīng)用舉例

根據(jù)上述未確知測(cè)度綜合評(píng)價(jià)模型，我們對(duì)邯鄲某地區(qū)的房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行評(píng)價(jià)。參與專家打分的人打分的專家有10位，所設(shè)置的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系如圖1所示；評(píng)語空間為{非常滿意、滿意、一般、不滿意、很不滿意}。其中，評(píng)價(jià)指標(biāo)16個(gè)，每項(xiàng)指標(biāo)以10分計(jì)，分布于5個(gè)評(píng)語等級(jí)上。對(duì)此環(huán)境的每項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)價(jià)得分均得10分，區(qū)別在于每個(gè)待評(píng)對(duì)象的等級(jí)分不同。這樣的打分原則是公正的，也符合“非負(fù)有界性、可加性、歸一性”的測(cè)量準(zhǔn)則。待評(píng)對(duì)象（設(shè)為對(duì)象1）的得分統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，如表2所示。

表2 待評(píng)對(duì)象的得分情況統(tǒng)計(jì)表

根據(jù)表2的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，得到如下單指標(biāo)測(cè)度矩陣：

其中，

根據(jù)式式，計(jì)算指標(biāo)權(quán)重如下：

該投資環(huán)境的評(píng)價(jià)向量為：

取=0.6，根據(jù)式（8）得：

當(dāng)k0=3時(shí)，

因此，該環(huán)境被評(píng)為一般滿意，接近于滿意。

五、結(jié)束語

本文建立的基于未確知測(cè)度的房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評(píng)價(jià)模型有以下特點(diǎn)：

1.采用定性與定量相結(jié)合的方法，避免了由主觀和感性進(jìn)行評(píng)定的隨意性。

2.在各評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重和識(shí)別準(zhǔn)則的確定上，分別采用了信息熵和置信度識(shí)別準(zhǔn)則，避免了模糊綜合評(píng)判法中在這兩方面的缺陷，使評(píng)價(jià)結(jié)果更具客觀性。

3.這種評(píng)價(jià)方法便于程序化，實(shí)現(xiàn)了科學(xué)管理，并簡(jiǎn)單容易實(shí)現(xiàn)和具有較強(qiáng)的可操作性，不失為一種很好的投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法。

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