防范北京房地產市場外資風險

大量外資造成房地產高熱不止

目前，我國房地產需求非常旺盛，房價仍然有上漲趨勢。只要房價漲，這些房地產商的利潤就會源源不斷地增加。此外，人民幣升值也是外資進入房地產行業重要因素之一。由于我國實行了比較嚴格的外匯管理制度，因此一些“熱錢”流入中國將會顯得非常困難，然而通過投資房地產就在一定程度上能夠避免這些管制。外資大量涌入國內房地產市場，將對國內房地產市場及經濟產生多方面不利影響。

推動房價上漲，使中央政府調控房價的意圖更難實現。大量外資進入國內的房地產市場抬高中國的房價，一方面會激勵政府在極短的時間內揮霍既定的土地，損害下一代國人的利益；另一方面會誘導國內大量的企業也涌入房地產市場，繼續推高房價。事實表明，國內不少地方的房價，先是外資進入，然后是外地資金進入，最后和本地資金一起對土地價格、房價進行炒作。而房價的快速飚升，不僅會把絕大多數當地居民排除在房地產市場之外，嚴重損害國內居民的住房福利水平，還容易使房地產市場的泡沫膨脹。泡沫總有破滅的一天。當外資在中國房地產市場獲得了暴利而撤出中國市場的時候，房地產泡沫破滅的惡果就要國內廣大民眾來承擔了。

產生對內資的擠出效應。隨著經濟的持續快速發展，我國目前實際上已經出現了局部的資本過剩，實物領域中的有利投資機會已不充足，局部地區的資本過剩明顯存在。近年來我國金融市場存在的長期低利率、信貸資金大規模存貸差、銀行對房貸的高積極性等現象都表明了這一點。在這種情況下，外資直接投資的過度流入很容易形成對內資的大規模擠出，影響國內資本的合理流向，使內資在缺乏有利的實業投資機會的情況下流向虛擬市場，不利于經濟的發展。

影響貨幣政策的有效性，干擾宏觀調控。流動性過剩、銀行信貸增長過快以及人民幣升值壓力過大是目前國內金融市場所面臨的主要問題。外資大量流入中國的房地產市場，央行將不得不用更多的基礎貨幣來沖銷大量的外幣流入，從而使貨幣的流動性進一步過剩。同時，大量的外資流入也使中國的外匯儲備增長速度加快，人民幣升值壓力加大。在金融項目沒有完全開放的情況下，讓外資大量進入不僅會加大人民幣升值的壓力，也影響宏觀經濟的穩定。

為了防范外資大量流入國內房地產市場帶來的金融風險，政府已陸續出臺了一系列措施。2006年政府出臺了《關于規范房地產市場外資準入和管理意見》的171號文件，對境外企業持有房地產的方式及外商投資房地產作了嚴格的規定。2007年3月，商務部出臺25號文件，重申了嚴格限制外資投資房地產的精神。最近，國家外管局又下發了“130號文件”，對外資投資國內房地產的企業將一律不予辦理外債登記和外債結匯批準手續。這些措施使外資投資國內房地產步伐有所放緩，但國家統計局的數據顯示，2007年一季度外資投資國內房地產仍然同比增長了68.7%。

外資進入北京房地產勢頭洶涌

2002年中國取消了外銷房和內銷房的區別，放開了外資對房地產投資的限制，使外資進入中國房地產市場的腳步日益加快。2006年一季度，外資在中國購買建筑物的資金達45億美元，其中北京和上海集中吸引了九成以上房地產外資。僅德意志銀行在京就買下美林香檳小鎮174套別墅，交易金額接近4億元。

隨著境外投資機構對中國房地產市場的介入越來越深，度過一陣物業收購熱潮之后，更多的境外機構將注意力轉移到開發領域。北京市政府從2002年以來，便逐步放寬了對地產外資進入北京市場的限制。目前外資開發商除了不能開發一級土地以外，在項目開發上，他們與本土開發商的待遇是相同的。2003年，外資投資于北京房地產業的項目就將近20個，總建筑面積達500萬平方米以上，涉及投資總額近30億元人民幣，投資方所在國家包括新加坡、美國、日本、加拿大、英國、荷蘭、德國、印尼等。2004年以后境外機構加快了進入了北京房地產市場的步伐。如2007年3月，重慶龍湖地產發展有限公司和荷蘭ING房地產機會基金聯合參與了北京市昌平區北七家鎮南部組團的土地投標。

根據北京市統計局和國家統計局北京調查總隊的最新統計，截至2006年12月底，北京市共有外資房地產開發企業344家，比上年同期增加34家，增長9.9%；房地產開發項目共計254個。2006年，外資房地產開發企業完成投資為266.7億元，占北京市房地產開發投資的15.5%。2006年，外資在北京投資的房地產開發企業主營業務收入323.3億元，占16.1%；這些外資開發商實現的利潤總額占北京市房地產行業利潤總額的33.3%，金額達49.9億元；應交所得稅69.9億元，占26.6%。外資房地產開發企業建設的商品房施工面積達到1561.1萬平方米，占北京全部商品房施工面積的14.9%。其中，商品住宅769.8萬平方米、辦公樓326.9萬平方米、商業服務業等經營性用房252.7萬平方米，分別占全部的12.2%、26.2%和18.0%。在北京市2607.6萬平方米的商品房銷售面積中，13.6%是由外資房地產開發企業銷售的，銷售面積達353.5萬平方米。其中，商品住宅銷售251.5萬平方米，占全市商品住宅銷售面積的11.4%；辦公樓81.8萬平方米，占31.4%；商業服務業等經營性用房12.8萬平方米，占11.8%。

從外資進入的方式來看，除了直接收購地產物業，主要有以下幾種方式：一是入股或合資。如華平投資與陽光100、富力地產、北京融科開展合作，累計出資10億美元；美林與北京銀泰結成戰略合作伙伴關系。二是注資。如軟銀亞洲和凱雷投資聯合向順馳注資4500萬美元。三是獨資。如凱德置地在北京設立開發企業，2005年上半年投資達78億人民幣。四是進入中國的外資銀行開展房貸業務。如東亞銀行北京分行2005年業務量中，房貸已占30%。

此外，外資也開始涉足國內的房地產中介服務。根據中國入世的承諾，2007年中國政府開始允許外資進入金融服務領域。2007年8月，首家外商獨資房地產擔保公司中易安房地產擔保公司在京成立。中易安擔保是世界500強之一的美國房地產金融服務商“第一美國集團”全資子公司，而繼其后，又有幾家規模與其相當的外資擔保公司正在申請進入。

目前，北京市房地產市場已出現過熱的苗頭。房屋售租比是指房屋的總售價與每月房租之間的比率，它是國際上用來判斷某一區域房產是否具有投資價值和存在價值泡沫的普遍標準。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的售租比標準為200:1到300:1。而據京城房產中介的數據顯示，8月份北京市普通住宅平均售租比已達到315:1。在這種形勢下，應當對外資繼續流入北京房地產行業實行限制措施，抑制房地產行業短期內的過度投資。

近期國家出臺了一系列限制外資投資政策，加大了外資進入中國的資金成本，但對投資回報率期望較低的海外資本影響不明顯。這些政策的出臺將在短期內對部分外資機構投資者，特別是一些在中國持中短期發展策略的投資基金產生影響，而持長期發展策略的投資者仍在積極尋找國內合作伙伴并參與優質項目的管理與開發。此外，外資機構會采取各種措施規避管制。如，一些外資機構由于已經和國內銀行建立了長期的合作關系并具有一定的依存度，他們通常會把外匯存在國內的銀行，再由銀行貸給他們人民幣，然后投資到房地產項目當中。還有一些外資基金投資內地房地產公司的股權通過采取運作海外上市的方式實現退出。

北京應防范房地產外資風險

嚴格限制外資直接收購地產物業，防范金融風險。應當調整資本流進流出的政策，特別是應該限制境外短期資本投資境內房地產。2006年7月24日，建設部等五部委聯合下發了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》（即第171號文件），隨后北京迅速出臺實施細則，限制境外人士購買第二套住宅。但171號文件并沒有從根本上限制外資進入中國房地產市場，無論對外商在華投資項目轉讓和股權的轉讓，還是在對外資企業辦公用房的管理方面，都沒起到對外資的實際限制，外資仍然一如既往進入中國房地產市場。要想真正抑制外資大量進入房地產市場，北京市應該出臺更加全面細致的規定，限制外資企業和個人直接購買房地產。此外，還可以通過稅收等方式提高其持有成本，如征收物業稅。我國現有的房地產管理體制是土地、房產分割登記，評估也不統一?！段餀喾ā烦雠_后，可以考慮改革房地產管理體制，成立獨立的登記機關，實行統一登記、統一評估稅基，并對中介評估行業加以規范。

對外資直接投資房地產企業加以限制和引導。就國內情況而言，要對外資直接投資房地產行業作必要的限制，除經濟手段之外，也要有適當的行政手段。對于北京房地產市場，應重點限制高端產品，如對土地利用規劃和計劃，應收緊對高檔地產物業的土地供應，甚至可在一段時間內停止供地；投資管理應停止這類項目的立項審批，或上收審批權限；建設部門不發建筑許可；工商部門不予登記，等等。

可以通過城市規劃，對外資投資房地產行業加以引導。如政府辦公區、大學城、娛樂城等等，可以建到離城區幾十公里以外的地方，通過發展房地產，逐步形成新的豪華城區，使城市外延擴展。在這方面，國外如美國等有成熟的經驗，國內也有成功的做法，可以參照。

鼓勵外資進入房地產中介行業。近年來，隨著房地產市場規模的不斷擴大，以及住房貸款、房產融資與房產理財需求的增加，房地產金融擔保行業的發展也隨之加快。而《物權法》以及存量房資金監管政策的出臺，也為房地產擔保企業的發展帶來空前機遇。外資房地產中介的進入，在帶來先進理念的同時，可以促進北京房地產中介行業有序健康地發展。在很多房地產市場比較發達的國家和地區，房地產領域的分工相當細致。如在美國，房地產經紀人只負責交易信息的提供與交易促成，而房屋交易在簽約前的產權核查與確權，以及交易促成之后的權屬變更、按揭貸款等服務都由另外的專業機構來進行。這種方式一方面可以避免房地產交易環節的暗箱操作，另一方面也可以為整個房地產產業鏈帶來一種科學的分工。外資房地產中介的競爭，可以推動北京房地產中介行業內的分工，促進國內房地產中介的專業化、規范化以及服務水平的提高。

（作者單位：北京聯合大學應用經濟與管理研究所）