房價收入比與政策的調整方向

[房價收入比是考察居民購房能力的一個通行指標。我國房價收入比的社會差距很大，最低收入戶的房價收入比是22.69，而最高收入戶只有2.45。這種巨大的社會差距，要求我國政府應對不同收入群體實施不同的住房政策，保障居民的基本居住權利。]

房價收入比是指家庭住房總價（即一次性購房總價）與居民家庭年收入的比值，是考察居民購房能力的一個通行指標。

房價收入比的社會差距

盡管從平均水平來看，我國當前的房價收入比不高，但由于我國居民收入差距很大，用簡單平均數并不能真實反映我國居民的購房能力。實際上，不同收入群體的房價收入比差距很大，而且有越來越大的趨勢。根據城鎮居民收入分組資料顯示，計算出了從最低收入戶到最高收入戶共七個組的房價收入比，如表1所示。

從表1以看出，我國不同收入群體房價收入比的變動具有以下特點：

1.我國中等收入以下家庭的房價收入比呈現不斷上升的趨勢。其中，中等收入戶的房價收入從2000年的6.67上升到2005年的7.75，增幅為16.2％；低收入戶的房價收入比從2000年的10.81上升到2005年的14.74，增幅為16.2％。而最低收入戶的房價收入比上升速度更快，從2000年的14.76上升到2005年的22.69，增幅高達53.7％。

2.我國高收入以上家庭的房價收入比呈現不斷下降的趨勢。高收入戶的房價收入從2000年的4.17下降到2005年的4.10，降幅為1.7％。最高收入戶的房價收入從2000年的2.95下降到2005年的2.45，降幅為20.4％。

3.我國最高收入戶和最低收入戶房價收入比的差距在加速擴大。2000年，最低收入戶房價收入比是最高收入戶的5倍，2001年擴大到5.4倍，2003年擴大到8.5倍，2004年又擴大到8.9倍，2005年進一步擴大到9.3倍。

我國住房政策的調整方向

關于房價收入比的合理范圍，有國際機構曾提出4∶1－6∶1的區間，但由于國內外對家庭收入、房屋成套面積的統計口徑不一致，國內曾有學者曾提出我國房價收入比的合理范圍應該是4∶1－9∶1之間。但實際上，房價收入比的高低受每個國家經濟實力、住房市場、居民收入水平、消費結構、居住習俗以及每年上市住房的構成等諸多因素的綜合影響，而不同國家、不同時期擁有的相關因素很不一樣，因此，房價收入比的國家差別很大，并沒有所謂的國際慣例。

雖然沒有國際慣例，但在全球范圍內，房價收入比的平均水平在6.4－8.4之間。從這個標準來看，我國當前的平均房價收入比是較低的，而且與國際平均水平接近。

從國際比較來看，我國不同收入群體的房價收入比差距也是較大的，而且低收入家庭的房價收入比也是較高的。

我國房價收入比的總體水平不高，也與國際平均水平接近。但我國不同收入群體的房價收入比差距很大，最低收入家庭的房價收入比要比同等國際平均水平高出很多，中等收入家庭的房價收入比與同等國際平均水平接近，而高收入家庭的房價收入比要小于同等國際平均水平。這再次說明，我國住房問題的核心是購買能力的社會差距過大，而根源卻在于收入差距過大。

盡管房價收入比的差距主要是因為收入差距造成的，但理論和實踐都證明，在市場經濟條件下，中低收入家庭不太可能通過提高家庭收入來顯著提高購房能力。因此，基本居住權的保障、購房能力社會差距的調節需要政府住房政策發揮作用。這里的住房政策，是指政府滿足不同層次住房需求的政策，它不同于產業政策，也不同于行業管理政策。

土地資源的稀缺性和收入差距客觀存在的現實，決定了政府對不同收入群體，應該有不同的住房政策：對低收入家庭，主要通過廉租房等政策保障其基本的居住需求；對高收入家庭，主要通過市場來滿足其合理的居住和投資需求，但政府要通過間接調控來維護房地產市場的穩定；對于中等收入家庭，則需要政府和市場同時發揮作用。從國際經驗來看，這種邊界的劃分是非常必要的，否則不是政策走樣就是擾亂市場，違背政策的初衷。

我國人口眾多、收入差距巨大、中低收入家庭多、征信系統不完善、公民對政府還不能實施有效監督等現實國情，決定了我國政府直接供給住房只能限制在小范圍，即最低收入家庭。對于眾多的中等（包括中低和中高）收入家庭，政府首先應調控市場來滿足多樣化的需求，同時通過金融支持來提高這些家庭的支付能力。對于高等收入者，應由市場來供給住房，政府主要通過貨幣政策來調節房地產市場的波動。因此，我國住房政策的調整方向主要在以下四個方面：

1．實施與單戶面積和容積率掛鉤的房地產稅收政策

按照“重保有、輕流轉”的原則，在不動產的保有環節，將目前存在的房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅三個稅種合并為一個統一的房地產稅，在不動產的流轉（交易）環節，只保留契稅，實現稅種的簡化和內外稅制的統一。鑒于我國人地矛盾越來越突出的國情，統一的房地產稅稅率應該采用累進制，而且還應與容積率和單戶面積掛鉤：容積率越高，稅率越低；住房面積（多套住房面積累計計算）越大，稅率越高。通過這種稅率制度設計，使同等土地多供給住房面積，同等面積多供給住房套數。具體操作上，可根據土地資源、人口結構、現有居住水平等因素確定一個容積率和居住面積的基準水平，按這個水平確定最低稅率。基準水平以下，按最低稅率征稅；超過基準水平，按等額累進方法征稅。超過基準越多，稅率越高。稅率由中央政府統一制定，但容積率和居住面積基準由地方政府制定，并給地方一定的減免稅權。

2．加快建立政策性住房金融制度

對個人首次購買基準面積以下的住房提供優惠的長期貸款利率，并保持相對穩定，提高中等收入群體的購買能力。首先，應加快住房公積金向政策性住房金融轉變。住房公積金兼具融資和補貼功能，是一種典型的政策性金融工具，但它現在歸建設主管部門管理，各地市場分割，遠遠沒有發揮出其應有的功能。今后，應將各省級住房公積金管理中心（機構）由行政管理部門改造成住房金融銀行；將住房金融銀行及其業務納入銀監會的統一監管體系；允許不同住房金融銀行異地開展業務，允許企業或個人自由選擇交納機構，增強住房公積金市場的競爭性。同時，還可以通過招標方式允許所有商業銀行開展政策性住房金融業務，并建立政策性住房抵押貸款風險擔保制度，為中低收入者提供擔保。

3．強化和規范廉租房制度

廉租房的保障對象應限定在占城鎮家庭總戶數5.5%的低收入家庭（約1000萬戶），并以民政部門的低保戶等為重點。政府提供廉租房，并不等于政府要直接建設廉租房，應鼓勵政府通過市場化購買、租賃等方式獲取房源，既減少政府官員的尋租空間，也活躍房地產二級市場。

4．推進經濟適用房和雙限房政策的有序轉型

經濟適用房政策實施過程中出現的各種問題，說明這一制度并不適合我國國情。主要是因為我國的人口規模太大、收入分配的社會差距過大，70％的中低收入人口將近4億人。同理，“雙限房”作為過渡性、應急性的措施是必要的，但其長期結果也不容樂觀。因此，今后有必要控制經濟適用房、“雙限房”的發展，以上述三種住房政策取而代之。同時，政府還應保持廉租房政策和住房金融政策的穩定性，確保低收入家庭不會受到房地產市場調控的影響，中等收入家庭較少收到影響。