房產中介斷炊之憂

[近日，深圳一家知名房地產中介公司高管因為過度擴張而虧損后卷款潛逃，全國房地產中介的信譽蒙受重擊。在此陰影下，深圳、北京、上海等城市的中介行業(yè)開始重現(xiàn)久違的關店現(xiàn)象，并呈現(xiàn)出蔓延之勢。有業(yè)內人士預言，房產中介將迎來最大振幅的一次行業(yè)洗牌。]

成交量巨幅萎縮

近幾個月以來，深圳、北京、上海的二手房交易量均出現(xiàn)明顯萎縮。據最新數(shù)據顯示，10月份，北京和上海兩地成交量較9月份分別下降了29.8%和31.7%。中介業(yè)內的資深人士測算，目前，上海約1/3的門店開始勉強維持生計或面臨虧損困境，全月業(yè)務“交白卷”的店鋪并非個別現(xiàn)象。上海徐匯區(qū)宛平南路一段不足200米的繁華路段，緊密挨著10家中介門店。幾個月前，一度熙熙攘攘，如今普遍門庭冷落。一家名為“協(xié)成房產”的中介剛剛倒閉，正在清理內務。

“一些公司開始扛不住了。”上海合富輝煌房地產經紀有限公司市場部經理蔣曉春說。過去半年，市場風云變幻。不久前，房產市場還是節(jié)節(jié)攀高，中介公司老板們還在大把大把地數(shù)傭金，門店大擴張、員工大招聘。一轉眼工夫，房貸新政等相繼出臺，上海的二手房市場迅速降溫，“關店、裁員、降薪”的浪潮即將再次襲來。

“一些中介加盟店老板，私下交流的時候表示，接下來有的希望提前終止合約，有的甚至萌生退意退出房產中介。”順馳(中國)不動產網絡集團上海公司戰(zhàn)略部高級經理王誠說，市場萎縮得比較厲害。

作為21世紀不動產的區(qū)域經理，過去一年樓市的數(shù)字神話令李兵激動不已。他曾看到無數(shù)深藏不露的富人突擊掃樓。有人在北三環(huán)一共買了50多套房，有人一天就買入3套。每一次轉手，價格就比之前爬升。而最近的情況，李兵說：“買家就像商量好了，一夜之間就消失了，我現(xiàn)在時常為日益清淡的生意著急。”據李兵說，新政出臺后，他們在全國的業(yè)務都受到了較大的影響，房產交易明顯縮減，甚至引發(fā)了部分購房者退單第二套房的“退房潮”。

監(jiān)管漏洞再度凸現(xiàn)

深圳中天置業(yè)總裁蔣飛攜客戶巨額房款潛逃事件，敲響了對中介機構資金監(jiān)管的警鐘。這一事件對深圳的中介行業(yè)聲譽是一記沉重打擊，也促使各地中介行業(yè)和監(jiān)管部門反思：二手房交易資金的監(jiān)管該如何落實到位。

今年上半年，建設部與央行聯(lián)合發(fā)布了《關于加強房地產經紀管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，明確要求建立存量房交易結算資金管理制度，以防止國內房地產經紀機構占壓挪用交易資金的行為。不過，該通知下發(fā)已近一年，上海中介機構資金監(jiān)管狀況依然沒有實質性改變。

據了解，出現(xiàn)資金監(jiān)管上的問題之前已有先例，由于涉及的對象與金額有限，因此并沒有引起人們的廣泛關注。有業(yè)內人士指出，一家大型中介公司每個月在公司賬面上的資金大約就有二三十億元。內地沒有相應配套的票據，如果各家分行單獨進行人工作業(yè)，或者交易資金下放到各家分行，失控的風險就會更大。

值得注意的是，二手房資金監(jiān)管于2007年6月15日強制執(zhí)行，“政府此舉意在通過多個政策的配套執(zhí)行，規(guī)范二手房市場交易秩序，樹立房產經紀行業(yè)的規(guī)范操作標準，杜絕經紀公司違規(guī)行為，其中包括制造虛假信息、霸王條款、現(xiàn)金收房、吃差價、占用客戶房款甚至卷款潛逃等。”北京市行業(yè)協(xié)會會長陳同順表示。

但是，二手房資金監(jiān)管政策出臺后，叫好不叫座，出現(xiàn)了一些問題。其集中反映在交易流程太慢，影響買賣雙方的成交意愿，一些經紀公司希望政府相關部門能夠提高交易效率，確保交易的順暢進行。

存量房買賣合同網上簽約和信息公示制度是否存在一些不確定因素，有市場人士也表示了一定程度上的擔憂。

“從這次頒布的幾項規(guī)范措施來看，基本考慮到了市場的實際狀況和經紀機構目前的操作流程。但是，在具體的制度設計上，由于二手房權屬關系復雜，歷史遺留問題較多，具體交易形態(tài)千差萬別，新政策、新稅費、新利率又層出不窮，業(yè)主和購房人心態(tài)各異，所以某些規(guī)定和流程具體執(zhí)行起來就難免適應性不夠，或與實際情況存在矛盾，亦或受到抵觸和冷遇。”我愛我家副總裁胡景暉對政策的后期執(zhí)行提出建議，認為政府應一方面加大貫徹、執(zhí)行的力度，另一方面對確實不夠完善的政策進行調整、修正和細化。

“新政策在執(zhí)行初期，總會有一些不完善的地方，還需要多方面的協(xié)調。”北京市中介行業(yè)協(xié)會會長陳同順表示，他認為要徹底解決二手房市場中的一些不規(guī)范行為，還需要進一步加強政府的相關立法工作，使行業(yè)發(fā)展有章可循。

第三方監(jiān)管方案已試點

中原地產研究咨詢部經理馬冀說，以目前一般中介公司自身能力根本不具有承擔監(jiān)管交易資金安全風險的能力，一旦公司內部員工采取非法手段卷走房款，中介公司沒有能力償還這么龐大的金額。因此資金監(jiān)管是個長期工程，需要的是人力、物力和精力，政府能否長期、無償?shù)赜行ПO(jiān)管資金，都是需要斟酌的。今后可能會讓有能力的第三方去部分負責資金監(jiān)管，包括律師行、保險公司或是誠信度高的品牌中介公司，小中介則必須把資金打入第三方賬戶進行監(jiān)管，只有這樣才能達到政府最終的目的。先牽頭對市場進行規(guī)范，然后等到時機合適，再逐步把資金監(jiān)管權歸還與市場。

其實，所謂的房屋交易資金監(jiān)管問題，早在一年多前就已提上議程，而據傳，直到此次中天事發(fā)，相關“軟件”尚在開發(fā)中，而且，關于到底是所有中介公司在銀行設立一個公共賬號，還是每家中介各自設立賬號，目前尚有爭議，相關細則更要通過試點運行后才能落實，估計資金監(jiān)管方案正式出臺尚有時日。

目前，上海房產交易中心正在醞釀一套通過銀行作為第三方監(jiān)管的方案，目前已進入試點階段，而21世紀不動產、漢宇地產、信義房產三家將率先作為試點單位，交行、中行、工行、民生、上海銀行五家銀行將作為第三方，中介公司在銀行開設專用賬號，除了定金之外，上家的首付款、尾款以及銀行貸款等所有涉及款項均須直接進入銀行專用賬號，交易進行到一定階段后，銀行方可發(fā)放一定款項給上家。

業(yè)界老總剖析緣由

21世紀不動產上海區(qū)域總經理張衛(wèi)平：

之前在全國范圍內已有天津匯眾、合肥桃園、北京百家等多家在當?shù)乜胺Q品牌的中介出現(xiàn)卷款逃跑的案件，而此次中天事件的發(fā)生，涉案金額之大、影響之廣可能較之前幾次事件有過之而無不及。中介行業(yè)的信譽度在全國范圍內可能都要急劇降低，整個行業(yè)正面臨一個嚴峻的信譽危機。”

中原地產深港研究中心總監(jiān)張偉：

就中天的情況來看，應該是資金量出現(xiàn)斷檔，根子出在資本運作模式上。

今年上半年國土部門和銀行就聯(lián)合出臺了資金監(jiān)管措施。在出臺這些措施之前，一些管理不規(guī)范的中介公司確實有挪用客戶錢款用以開鋪的情況，中介可以利用很少的資金快速擴展，實現(xiàn)超常規(guī)發(fā)展。新措施出臺后，中介再想挪用客戶的錢就比較難，一些老牌的地產中介公司百分百落實了監(jiān)管賬戶政策，但也有個別中介公司以提高提成為條件，想方設法讓業(yè)務員說服客戶，把錢款打入中介公司賬號上，再用這些錢來擴張，最終實現(xiàn)上市，這已經不是一種正常的經營模式，而是一種資本運作方式。今年6月底，深圳市的金融機構在全國率先緊縮房貸，后來國家也出臺了一些調控措施，特別是9月份以來，二手房交易行情急轉直下，管理不規(guī)范的中介公司慢慢會顯現(xiàn)出問題來。

中聯(lián)地產總經理杜欣：

中天出事反映出企業(yè)管理上的漏洞。首先是投機心理作怪，當樓市行情上漲時，企業(yè)盲目擴張，老板的自信心過高，規(guī)模擴大的同時管理沒有跟上。第二是資金流的問題，資金流如果斷檔，對公司的打擊將是致命的。第三是管理問題，缺乏復合型的管理人才，業(yè)界往往以業(yè)績論英雄，一個基層的業(yè)務員可以憑著業(yè)績順利走上高層領導崗位，但是好的業(yè)務員未必是好管理者。

鏈家地產副總經理金育松：

“中介公司依靠收取代理傭金生存，交易量下滑，資金壓力增大，對于沒有任何后盾支援的中介都是災難性的。” （范 哲）