私募基金的房地產(chǎn)情結(jié)與路徑優(yōu)化

一種名為“私募基金”的投資工具及管道正在為大眾所熟悉。在公開市場投資渠道及金融工具匱乏的中國大陸，私募基金正以高額回報率誘惑著投資者的心靈深處。

一種名為“私募基金”的投資工具及管道正在為大眾所熟悉。在公開市場投資渠道及金融工具匱乏的中國大陸，私募基金正以高額回報率誘惑著投資者的心靈深處。所謂私募基金，是指一種非公開宣傳的，私下向特定投資人募集資金并進行集合投資的工具。私募基金大致有三種類型，一是信托和證券等金融機構(gòu)，受投資者委托進行集合投資，以信托理財?shù)姆绞酵顿Y于上市股票或產(chǎn)業(yè)。二是普通的資產(chǎn)管理公司、投資公司、投資顧問公司、財務(wù)顧問公司等中介機構(gòu)，私下為客戶提供委托理財服務(wù)，把集中起來的資金進行投資。三是其他各種機構(gòu)法人，以自己私下募集的資金集中投資。

盡管私募基金有一個別稱“地下基金”，但經(jīng)過十多年的發(fā)展，私募基金的投資回報率已經(jīng)證實其存在的現(xiàn)實性。《信托法》、《合伙企業(yè)法》等等相關(guān)法規(guī)地陸續(xù)出臺愈將其合法化、規(guī)范化。私募基金正逐步由地下轉(zhuǎn)為地上，開始半遮半掩地為中國過高的儲蓄余額尋找合理的投資渠道。在這些渠道中，人們能夠明顯感覺到的是：私募基金的房地產(chǎn)情結(jié)尤盛，地產(chǎn)投資的引力巨大。

近年來，房地產(chǎn)私募基金投資的魅力已經(jīng)開始顯現(xiàn)，甚至令人刮目相看。最活生生的例證是，溫州炒房團狂掃內(nèi)地一、二線城市，掀起炒房旋風(fēng)，所到之處無不賺得令人唏噓，僅在國家進行宏觀調(diào)控時，在上海有所閃失。已然引起關(guān)注并造成國家頻頻頒布限外令的則是外資地產(chǎn)基金的大舉進攻，譬如凱雷房地產(chǎn)基金囊括上海百棟別墅，凱德置地則更早先落地生根，揮金如土，在北京已經(jīng)矗立起凱德大廈。美林、麥格里銀行、德意志銀行等國際投資銀行及基金均已經(jīng)在內(nèi)地樓市有所布局及獲取超額利潤。

最極端的例子在于，自2005年開始，國家已經(jīng)就房地產(chǎn)投資過熱提出警示，并開始了大規(guī)模的持續(xù)性宏觀調(diào)控。但兩年時間過去了，房地產(chǎn)投資熱度依然不退，資金紛紛涌入。其核心原因在于中國目前的投資渠道過于單一。相對于低利率甚至負利率的銀行儲蓄，房地產(chǎn)絕對是一個低風(fēng)險、高回報的投資產(chǎn)品和管道。私募基金不得不對房地產(chǎn)情有獨鐘，鐘愛有加。宏觀調(diào)控是把雙刃劍，一邊在試圖抑制投資的同時，另一邊卻為私募基金的培育開拓了更加廣闊的空間。針對房地產(chǎn)開發(fā)一再緊縮的銀根，使地產(chǎn)商的資金鏈緊而又緊，命懸一線。長期過分依賴于銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)，在金融通道不暢的情況下不得不尋找其他的融資管道。

2003年，中國人民銀行旨在規(guī)范房貸的121號文發(fā)布之后，銀行資金逐步退出風(fēng)險比較大的四證前(四證不全、自有資金少于35%)開發(fā)貸領(lǐng)域。房地產(chǎn)集合資金信托則乘虛而入，2004年到2005年，這種準公募性質(zhì)的房地產(chǎn)信托收益率高達10%以上，總額高達數(shù)百億元，份額占集合資金信托業(yè)務(wù)的四分之一強。但在第二輪房地產(chǎn)調(diào)控啟動之后，開發(fā)商的融資通道又被一一阻斷。2006年7月，銀監(jiān)會出臺文件，明確要求房地產(chǎn)集合信托貸款標準要參照銀行標準，信托對房地產(chǎn)業(yè)的金融貢獻率有所下降。

此時，很多房地產(chǎn)企業(yè)開始將目光鎖定于私募基金。當然，除了本土私募基金外，更包括外資基金。而隨后頒布的171號文件，規(guī)定外資投資房地產(chǎn)必須在境內(nèi)設(shè)立公司，并適用33%的企業(yè)所得稅，而不是營業(yè)額15%的留滯稅。外資基金在內(nèi)地房地產(chǎn)上的收益率被大幅度降低，同時降低的還包括他們的投資熱情和力度。

因此，今天可以說私募基金已經(jīng)成為開發(fā)商的新大陸和新增長點。為了生存和發(fā)展壯大，開發(fā)商甚至愿意付出比以往更高的代價。目前開發(fā)商的民間融資成本均在15％以上，達到20%，甚至高于25％。和房地產(chǎn)開發(fā)的利潤相比，開發(fā)商足以承受今天的高額融資成本。因此，一批有實力的私募基金已經(jīng)開始要求擁有項目股權(quán)，與開發(fā)商坐地分成。而求資若渴的開發(fā)商在談判中卻往往是缺乏話語權(quán)的。

進一步的路徑優(yōu)化中，房地產(chǎn)私募基金逐步演繹出增強型基金。該種基金并不參與項目開發(fā)全過程，而是幫助那些僅僅在關(guān)鍵環(huán)節(jié)缺少資金的優(yōu)質(zhì)項目完成開發(fā)，從中獲取超額回報。通常每個項目投資不超過2億元，投資周期一般不超過2年，其收益率更高，達到30%以上。

在宏觀調(diào)控下，中小開發(fā)企業(yè)生存條件十分艱難，私募基金投資的需求正不斷增加，如房地產(chǎn)行業(yè)的并購整合、企業(yè)建設(shè)項目對資金的短期需求或過橋都非常大，而這些企業(yè)若希望通過上市融資，不但門檻很高而且需要比較長的時間才能拿到資金。此外，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)與私募基金結(jié)合的趨勢在強化，中國房地產(chǎn)業(yè)還將擁有20年以上的高速發(fā)展時期，來自商業(yè)銀行方面的貸款呈收緊趨勢，但社會閑置資金大量上升，外資也正積極參與國內(nèi)房地產(chǎn)投資。加大房地產(chǎn)業(yè)中直接融資的比重，改善房地產(chǎn)業(yè)過分依賴銀行間接融資的現(xiàn)狀；同時，私募基金和信托公司將充分發(fā)揮分散化和專業(yè)性的投資優(yōu)勢，通過投資有增長潛力的房地產(chǎn)企業(yè)以及持有潛力物業(yè)，在進入國內(nèi)外資本市場后，基金及信托將獲取房地產(chǎn)和資本市場兩方面高速增長所帶來的超額收益。

私募基金已改變了單純的直接購買投資的路徑，轉(zhuǎn)向參股房地產(chǎn)企業(yè)或者參股房地產(chǎn)項目的股權(quán)投資路徑。特別是參股內(nèi)地房地產(chǎn)公司似乎正在成為外資私募基金的一種趨勢。國民經(jīng)濟持續(xù)高速增長、中國城市化率的大幅提高、北京奧運會、上海世博會以及人民幣升值的預(yù)期——五大契機加快了外資私募基金入駐中國的投資步伐。顯而易見的是，日益深入的經(jīng)濟全球化趨勢以及中國內(nèi)地投資環(huán)境的改善，使越來越多的外資私募基金進入中國房地產(chǎn)市場成為了可能；而中國內(nèi)地龐大的市場和高速發(fā)展的國民經(jīng)濟，也為外資私募基金淘金中國房地產(chǎn)市場提供了巨大的投資及盈利機會。

對于早期涉水中國房地產(chǎn)市場，由于外資私募基金對中國房地產(chǎn)市場特有的政策、模式以及人脈資源等方面極為不熟悉，其進入的主要方式是與國內(nèi)大型房地產(chǎn)公司成立合資項目公司搞聯(lián)合開發(fā)，或者獨立成立投資公司開發(fā)房地產(chǎn)項目。在投資中國試水階段，外資私募基金多與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)房產(chǎn)項目，以克服上述諸多不適應(yīng)。因為雙方合作可以充分發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，各取所需。外方資金充足，管理經(jīng)驗先進；中方則熟悉政策、法規(guī)，又熟練地掌握游戲規(guī)則。隨著私募基金進入房地產(chǎn)的深入，資產(chǎn)及股權(quán)收購逐漸取代聯(lián)合開發(fā)和獨立開發(fā)已經(jīng)成為外資私募基金投資中國房地產(chǎn)市場的主要投資方式。考慮到中國經(jīng)濟發(fā)展的預(yù)期，資本退出的安全性以及收益的穩(wěn)定性，2007年外資私募基金的投資路徑已由原來的合資合作開發(fā)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫懽謽恰⒐I(yè)地產(chǎn)和商鋪為主的資產(chǎn)收購，這是外資私募基金在嚴格的宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)限外令下為探索新的盈利模式而做出的進一步路徑優(yōu)化......