房貸新政給“第二套房”帶上緊箍咒

房?jī)r(jià)的漲落和貸款比例早已成為人們最為關(guān)心的話題，而房貸新政的公布就立刻引起了社會(huì)各界的熱烈回應(yīng)，其中關(guān)于購(gòu)買第二套房的界定和其對(duì)購(gòu)房能力的影響都是人們爭(zhēng)相討論的焦點(diǎn)。

央行、銀監(jiān)會(huì)9月27日共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（下面簡(jiǎn)稱“通知”），對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，其中規(guī)定申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

房?jī)r(jià)的居高不下創(chuàng)造了房產(chǎn)市場(chǎng)上一個(gè)又一個(gè)神話，也使人們瘋狂追逐第二套房、第三套房。房?jī)r(jià)的漲落和貸款比例早已成為人們最為關(guān)心的話題，而房貸新政的公布就立刻引起了社會(huì)各界的熱烈回應(yīng)，其中關(guān)于購(gòu)買第二套房的界定和其對(duì)購(gòu)房能力的影響都是人們爭(zhēng)相討論的焦點(diǎn)。

如何界定各行不一

有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，所謂“第二套房”，指借款人利用貸款所購(gòu)買的首套自住房以外的其他住房。而“首套自住房”，則指借款人第一次利用貸款所購(gòu)買的用于自住的房屋。

為此，通知也強(qiáng)調(diào)了商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)貸前審查，充分利用中國(guó)人民銀行的信貸征信系統(tǒng)，在接受了個(gè)人住房貸款申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)通過(guò)中國(guó)人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)借款人信用狀況進(jìn)行查詢；貸款申請(qǐng)批準(zhǔn)后，應(yīng)將相關(guān)信息及時(shí)錄入個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，詳細(xì)記載借款人及其配偶的身份證號(hào)碼、購(gòu)房套數(shù)、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。

但仍有人對(duì)第二套房的認(rèn)定提出疑問，比如夫妻各買一套算不算第二套房？用未成年孩子名字買房算不算第二套房？異地買房的購(gòu)房資料如果不能共享時(shí)如何解決？諸如此類的疑問紛紛指向擁有自主決定權(quán)的各大銀行，而各大銀行也出臺(tái)了各種不同的版本的解讀，更有幾家銀行擔(dān)心因界定不準(zhǔn)將受懲罰而采取觀望態(tài)度。

已經(jīng)下發(fā)了執(zhí)行細(xì)則的銀行對(duì)“第二套房”有了三種不同界定辦法：

一是以個(gè)人不以家庭為認(rèn)定單位，同時(shí)還清了以前貸款的人再貸款可享受“第一套房”待遇。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這樣的銀行條件最寬松。

二是以個(gè)人為認(rèn)定單位，但只要有過(guò)貸款買房經(jīng)歷，本人再次申請(qǐng)房貸就只能提高首付比例和利率。對(duì)于這樣的銀行，購(gòu)房家庭可以用沒貸過(guò)款的一方的名義申請(qǐng)房貸，享受優(yōu)惠的“第一套房”待遇。

三是以家庭為認(rèn)定單位，還清了老房貸的貸款者仍可享受第一套房待遇。對(duì)于這樣的銀行，購(gòu)房者可以先把第一套房的貸款還了，再申請(qǐng)新的房貸。

中國(guó)工商銀行上海市分行副行長(zhǎng)張琪10月17日在上海召開的零售銀行業(yè)論壇上透露央行正聯(lián)合四大商業(yè)銀行討論房貸“第二套房”的核定標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)近日將為四大行確立統(tǒng)一的“第二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。張琪表示，央行確立的統(tǒng)一認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將在四大行強(qiáng)制執(zhí)行，如果最終結(jié)果確定以戶為認(rèn)定單位，那么四大行可能面臨以個(gè)人為認(rèn)定單位的中小銀行的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但四大行只能全力支持。另外，即便首套房產(chǎn)的貸款已經(jīng)還清，也仍將被計(jì)算在內(nèi)。

與四大銀行認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)相反的是，光大銀行、華夏銀行早在日前就率先確定了第二套房房貸新政的執(zhí)行細(xì)則。兩家銀行對(duì)第二套房的界定均以個(gè)人為單位，即夫妻可以分別貸款買房。在對(duì)首套住房的規(guī)定上，光大銀行的規(guī)定比較嚴(yán)格，首套自住房是指借款人第一次利用貸款所購(gòu)買的用于自住的住房，即使此前的房貸已經(jīng)還清，再貸款買房仍被視為第二套房。與光大銀行不同的是，華夏銀行規(guī)定，如果結(jié)清第一套房貸款，再貸款購(gòu)房，同樣可享受“首套自住房”待遇。

央行征信系統(tǒng)認(rèn)定第二套住房

在房貸新政出臺(tái)的半個(gè)多月以來(lái)，多家商業(yè)銀行零售銀行或個(gè)貸部門負(fù)責(zé)人表示，雖然《通知》沒有明確“第二套住房”定義，但各行領(lǐng)會(huì)監(jiān)管層的意圖已經(jīng)相當(dāng)明確。鑒于提高首付比例、提高利率水平的多重房貸緊縮措施，各行實(shí)施房貸新規(guī)之后，房貸供需市場(chǎng)很快就會(huì)有所反應(yīng)。目前各行已經(jīng)達(dá)成一致，將通過(guò)人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)進(jìn)行對(duì)“第二套住房”的考量。

雖然，市場(chǎng)仍然對(duì)央行征信系統(tǒng)是否可以勝任這一繁雜任務(wù)備感質(zhì)疑，但日前，央行副行長(zhǎng)蘇寧在上海公開表示，人民銀行征信系統(tǒng)已經(jīng)能夠覆蓋到全國(guó)的企業(yè)和個(gè)人，所有銀行都能夠查到企業(yè)或個(gè)人的信貸及違約信息，不存在同一自然人在不同銀行貸款都算作第一套房的情況。

央行上海總部征信管理中心人士昨日亦確認(rèn)，目前除個(gè)別基層農(nóng)信社外，個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)已經(jīng)可以與全國(guó)所有商業(yè)銀行和農(nóng)村信用社聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行。即使借款人是在城商行或農(nóng)信社辦理房貸，再貸款時(shí)商業(yè)銀行都能夠通過(guò)個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)查到相關(guān)信息。

而對(duì)于此前《通知》未涉及但目前仍處在信息收集不完全階段的公積金貸款，征信管理中心人士明確表示，個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)還未能覆蓋所有省市的公積金貸款信息，“目前征信管理中心正與各地住房公積金管理中心取得溝通，希望能將公積金貸款數(shù)據(jù)全部納入個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，以便商業(yè)銀行在考量借款人是否已借貸的問題上公平對(duì)待”。

央行表示，商業(yè)銀行在接受個(gè)人住房貸款申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)通過(guò)個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)借款人信用狀況予以查詢，貸款申請(qǐng)批準(zhǔn)后再將相關(guān)信息及時(shí)錄入該數(shù)據(jù)庫(kù)，以此確保對(duì)“首套自住房”和“第二套 (含)以上住房”的認(rèn)定。央行稱，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理，讓商業(yè)銀行充分利用央行信貸征信系統(tǒng)，加強(qiáng)貸前審查，有效防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

蘇寧透露，對(duì)于應(yīng)收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)的上線，央行實(shí)際上是獲得了全國(guó)人大對(duì)央行主管動(dòng)產(chǎn)登記制度的授權(quán)，但對(duì)于房子這樣的不動(dòng)產(chǎn)而言，并沒有明確的規(guī)定授權(quán)給央行負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

房貸新政難以影響樓市全局

對(duì)于房貸新政的頒布，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這相對(duì)于加息等間接的宏觀調(diào)控手段來(lái)說(shuō)，提高第二套房屋的首付比例是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最明確、最直接的調(diào)控，它表現(xiàn)的信號(hào)非常清晰，就是進(jìn)一步限制投資性購(gòu)房，這讓很多有購(gòu)房打算的老百姓感到高興。

從連鎖反應(yīng)來(lái)看，第二套房子提高首付比例，整個(gè)市場(chǎng)30%左右的購(gòu)買力會(huì)受到影響。按照之前掌握的數(shù)據(jù)，首付比例提高10％，需求在短期之內(nèi)會(huì)出現(xiàn)明顯下降，但對(duì)普通購(gòu)房者貸款購(gòu)買第一套住房沒有影響。那些升級(jí)購(gòu)房者，可能成為第二套住房首付比例提高政策的直接受影響者。但也有人認(rèn)為，通知的頒布對(duì)炒房一族到底有多大的約束力，目前還很難說(shuō)，因?yàn)橛邢喈?dāng)大一部分投資者根本不需要通過(guò)銀行貸款買房。

此次房貸新政雖然對(duì)炒房一族有一定的打擊作用，但很難抑制高企的房?jī)r(jià)。宏觀調(diào)控首先針對(duì)是投資過(guò)熱，其次才是針對(duì)最近一段時(shí)間CPI的大幅度攀升。而房地產(chǎn)的需求，也因此受到了一定的抑制。但是這種影響是不是意味著房?jī)r(jià)下跌，還要看另一方面，就是供應(yīng)。供求關(guān)系才是決定價(jià)格的最基本因素。中國(guó)社科院金融研究所王松奇認(rèn)為，提高首付將減小銀行貸款集中度，但對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲作用并不大。他認(rèn)為，房?jī)r(jià)居高不下主要因?yàn)橥恋刭Y源是地方收入的主要來(lái)源，雖然調(diào)控手段會(huì)有一定效果，但不能解決根本問題。

建行董事長(zhǎng)郭樹清認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控本身具有復(fù)雜性，涉及土地、金融、財(cái)稅等多個(gè)領(lǐng)域。目前提高第二套住房貸款首付比例對(duì)房?jī)r(jià)的具體影響在短期尚難以判定，但毫無(wú)疑問，對(duì)遏制炒房將有直接作用。

摩根士丹利債券部副總裁張力同樣認(rèn)為，不管是加息還是提高首付的比例，包括增加一些手續(xù)方面的費(fèi)用以及稅務(wù)的措施，對(duì)于投資來(lái)說(shuō)，都是很有影響的。因?yàn)橥顿Y者要考慮投資回報(bào)。如果投資房地產(chǎn)相比投資其他市場(chǎng)回報(bào)率低，他們就會(huì)撤出。但是，從目前的情況來(lái)看，大部分投資者對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)期還是看好的，而且改善需求也很強(qiáng)，所以，房?jī)r(jià)要下跌很難。