抑制房價，經(jīng)濟手段不是萬能的

與從前相比較，新組建的“住房和城鄉(xiāng)建設部”和過去的“建設部”，“住房”被提到前所未有的重要位置。新任部長姜偉新表示，這樣的名稱變化正體現(xiàn)中央政府對住房問題的重視。

前不久，在中國發(fā)展高層論壇2008年會上，面對300位國內(nèi)外代表，姜偉新認為：“現(xiàn)在總體上看還是比較正常的。還不好說在奧運之前或者之后有一個泡沫的問題。”已經(jīng)直逼“云霄”的房價，是“比較正常”的嗎?普通人關心的并不是如何穩(wěn)定，而是如何抑制并使之降下來。

“用經(jīng)濟手段抑制房價，這是堅定不移的。”姜偉新說，這兩年中央和地方政府所采取的抑制房價的措施，主要是經(jīng)濟手段。人們要問，用經(jīng)濟手段抑制房價，為什么過去的兩年不但未降，而是節(jié)節(jié)攀升?

用經(jīng)濟手段，真能抑制房價嗎

果真像所說的那樣，地方政府在采取經(jīng)濟手段抑制房價嗎?

2008年3月8日，王超斌等10位全國政協(xié)委員《關于減少政府收費環(huán)節(jié)遏制住房價格上漲的建議》的提案提交給全國政協(xié)。此前眾委員向十多家媒體公布了提案內(nèi)容和調(diào)研結(jié)果，他們在提案中提出，目前我國住房價格居高不下，從供給的角度看，一個重要原因是住房開發(fā)過程中政府收取的稅費環(huán)節(jié)過多，造成房地產(chǎn)開發(fā)成本過高。

10位委員的提案戮破了中國樓市的這層“畫皮”——在他們的調(diào)查中顯示，一些地方在住房開發(fā)過程中政府收取的稅費多達50余項，涉及25個部門，這些成本約占到房價的15％至20％。在這些稅費中更不可思議的，是還要收取不可預見費。

一些地方政府部門似乎深諳其中的奧妙，人前承諾盡快建立住房保障體系，讓房價不要漲得過快，人背后卻依然故我，樓市中的苛捐雜稅照收不誤。更有甚者，面對中央宏觀調(diào)控政策時，卻故意“打太極”，上有政策下有對策，或是跟房地產(chǎn)商使個眼色，略微降一點價格“安撫人心”，間或再制造多一些“煙幕彈”，讓人感覺調(diào)控已收成效，可以適時收兵了。而心里面卻又嘀咕著、盤算著部門利益的“小九九”——他們才不管老百姓能不能買得上房子，反正自己不用為房子發(fā)愁。實際上，這若干年間，之所以房價扶搖直上，雖經(jīng)中央多次調(diào)控而巋然不動，在很大程度上是房地產(chǎn)商和地方政府合謀有極大關系。如，地方政府的GDP過多地倚仗于房地產(chǎn)——提案中披露，一些地方財政收入30％至50％來自房地產(chǎn)業(yè)，正是這種權(quán)力經(jīng)濟化、部門利益化的思想，導致了權(quán)力過度介入房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟活動，并在陳舊的路徑依賴和扭曲的政績觀的指引下，加重了房地產(chǎn)商的建房成本和經(jīng)營壓力，進而推高了房價。由此可見，在這場房地產(chǎn)的利益博弈中，政府公信力和親民形象被抹黑，還有中央宏觀調(diào)控政策一再受到地方和開發(fā)商的忽悠和戲弄。

一語道破，當政府一旦異化為利益主體時，那么在權(quán)力運作過程中，就必然會出現(xiàn)越位，錯位和缺位的現(xiàn)象。

毋庸置疑，高房價的始作俑者，是地方政府和開發(fā)商的相互勾結(jié)，沆瀣氣。

不是任其“市場經(jīng)濟”

一位急盼購房者沉痛地對筆者說：“我們已經(jīng)被從法律上剝奪了在荒野或大街上搭個窩棚的權(quán)利，‘容身’不僅是個人之需，而且也是社會與政府之責。”從他的話語中，我們可以看到，這就是全社會為何對捂樓、炒房如此反感的經(jīng)濟和道德起點。

購房者看到市場的癲狂之處，而無力改善之。

是公眾不懂市場規(guī)律而味留戀計劃經(jīng)濟時代的免費福利嗎?

中國老百姓，絕不是從一開始就反對住房商品化的。恰恰相反，在國家大力推行之初，很多人抱有理解和期待的心態(tài)。誰都羨慕個人買房，從單位宿舍搬出去的同事親友。許多人在節(jié)衣縮食買套新房的理想中咂摸出自由幸福的味道。那么，是什么把這種理解和期待轉(zhuǎn)變?yōu)榍榫w化的對抗呢?是打著“市場化”旗號的不負責任的壟斷，是太多灰色、黑色的厚顏無恥的掠奪侵占。市場經(jīng)濟的正當性、市場議價機制的嚴重扭曲，又使很多人對這個荒謬的所謂“市場”喪失了信心。

在這里，我們不妨看看德國的經(jīng)驗：

德國是個高度市場經(jīng)濟的國家，但對于房屋政策，不是任其“市場經(jīng)濟”，反而制定相當嚴厲的政策與法規(guī)。

德國普通住宅每平方米均價在1000歐元到2000歐元。其首都柏林為1700歐元左右。目前德國家庭的住房自有率僅有42％，德國人為什么不搶著買房呢?

第一，供求平衡仍然是穩(wěn)定房價的硬道理。德國目前有8200萬人口，而住房總數(shù)約4000萬套，完全滿足每個家庭一套住房。另外，德國每年有25萬套新公寓竣工，聯(lián)邦、州和地方政府手中擁有公房約300萬套，這在很大程度上平抑了房價。

第二，特有的住房金融模式和房貸固定利率機制，為穩(wěn)定房價提供了制度保障。德國實行獨特的“先存后貸”合同儲蓄模式。這約占房貸總額一半左右，另外30％的住房貸款來自于商業(yè)貸款，其余則來自家庭儲蓄。

第三，發(fā)達的房屋租賃市場，也成為房價穩(wěn)定的“定海神針”。德國自有住房率為42％，租賃住房率卻達到58％。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權(quán)益等一系列政策。與房屋出售價格一樣，德國政府對房租水平也進行了嚴格限定，由市政部門、房東與房客協(xié)會、房屋租賃介紹所等機構(gòu)，共同制定該地區(qū)不同房屋類型“房租合理價格表”。如房東的房租超過“合理房租”20％，就構(gòu)成違法行為，超過50％就構(gòu)成犯罪行為，如不及時更正房東將面臨高額罰款甚至牢獄之災。

保障與政策力度亟待加大

這幾年，宏觀調(diào)控一直是中央政府非常重視、非常重要的工作，而調(diào)控房地產(chǎn)過熱、住房價格增長過快一直是重點之。但是，多種調(diào)控經(jīng)濟手段并舉，出臺的措施不少，而房價卻一直下不來，出現(xiàn)了越調(diào)控房價越高的現(xiàn)象，人民群眾意見很大。

在今年的政府工作報告中，溫家寶總理在談到涉及群眾切身利益的問題時說到“房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格上漲過快”，談到讓人民群眾安居樂業(yè)時指出，要綜合運用稅收、信貸、土地等手段，完善住房公積金制度，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房價過快上漲。可見政府的調(diào)整思路是越來越清晰。

但是，在新的住房與城鄉(xiāng)建設部成立之后，抑制房價如果一味依靠經(jīng)濟手段、辦法，難免會令人產(chǎn)生疑慮。有關部門也承認，我國前兩年房價的過快上漲是不正常的，然而從“抑制房價首選經(jīng)濟辦法”的說法中，我們也可以讀出這樣的信息：通過擴大保障性住房供應來平抑房價的調(diào)控手段會有所弱化。由于目前沒有提出具體可行的調(diào)控方案，我們不免擔心，過于相信調(diào)控的經(jīng)濟手段會重現(xiàn)前些年房價原地踏步甚至越調(diào)越高的局面。

最近，從福州傳來消息，福州市近日頻頻出現(xiàn)房地產(chǎn)商將一個大套戶型的商品房，人為地拆分成兩個中小戶型，或者一套中戶型與套小戶型房司捆綁銷售的現(xiàn)象。這種拆為二、買大送小的銷售方式，顯然是在規(guī)避國家有關房地產(chǎn)的限制性規(guī)定。這又是個典型的的讓國家政策變味的案例。開發(fā)商之所以這樣做，是因為政府遲遲未能出臺對調(diào)控政策違規(guī)違法的制裁措施。

最近，北京建行第二套房貸開始松動。為此，有人戲言：“猴戲，變了。”

更有甚者，據(jù)審計署最新報告中披露：轟動全國的上海社保案，其中201億元資金投向房地產(chǎn)。更讓人憂心的是，此種狀況不獨上海，全國其他地方也有。

由此可以看到，僅僅憑經(jīng)濟手段，沒有相應的法律、法規(guī)及行政手段，調(diào)控能見效嗎?

世界上很多國家的發(fā)展經(jīng)驗已經(jīng)證明，住房從來都應該是“強保障、弱市場”的領域，當政府把絕大多數(shù)入的住房需求推向市場的時候，房價就會成為民生不能承受之重。我們房改以來的住房過度市場化，也已經(jīng)給了我們沉痛的教訓。