房地產(chǎn)宏觀調(diào)控任重道遠

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會再次放松嗎?

2007年底，瘋狂上漲的全國城市房價，終于出現(xiàn)了緩和的態(tài)勢。在深圳、廣州等大城市，房價甚至出現(xiàn)了大幅度回落的現(xiàn)象。作為房地產(chǎn)炒作的重要推手，近年來蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)中介行業(yè)，由于缺乏成交量的支持，頻現(xiàn)破產(chǎn)倒閉的消息。聯(lián)系中國大中城市房價相對居民家庭收入普遍高估3-5倍的事實，房價回落、成交量銳減、中介倒閉等事件的集中爆發(fā)，開始支持中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“反轉(zhuǎn)”或“拐點”的判斷。鑒于宏觀調(diào)控、市場規(guī)律的雙重作用驅(qū)動房市反轉(zhuǎn)的態(tài)勢越來越明晰，2008年以來，擔憂房價回落產(chǎn)生連鎖反應(yīng)的聲音越來越大，從而主張國家放松對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。

反復(fù)無常的調(diào)控還會出現(xiàn)嗎?現(xiàn)在看來可能性正在增大。花旗集團發(fā)表的研究報告稱，2008年內(nèi)地一些城市的房地產(chǎn)價格正出現(xiàn)調(diào)整，再加上內(nèi)地A股市場下跌，反映出之前推出的宏調(diào)措施已經(jīng)奏效。花旗集團預(yù)測，在美國經(jīng)濟衰退可能拖累內(nèi)地出口的陰影籠罩下，內(nèi)地未必會推出新一輪的打壓樓市調(diào)控措施。如果調(diào)控樓市過緊，房價急跌，可能會對內(nèi)地整個銀行體系構(gòu)成負面影響。

花旗集團的這種預(yù)測，得到了房地產(chǎn)行業(yè)主管部門建設(shè)部高層的積極呼應(yīng)。今年以來，建設(shè)部黨組書記、副部長姜偉新，就在多個場合表示堅決貫徹落實國務(wù)院關(guān)于宏觀調(diào)控的各項部署，抑制房價過快上漲。姜偉新特別強調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控總的原則是“既要防止房價過高過快上漲，也要防止過快過猛下降。”(以下簡稱“兩防”)引起業(yè)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控可能松動的猜測。

“兩防”的說法看似恰當，卻只能限于房價能為城鎮(zhèn)居民接受的條件下；在房價高企嚴重脫離居民家庭收入的情況下，強調(diào)“兩防”特別是防止房價過快過猛下降，實際上是在人為壓縮人們對未來時期房價下跌空間的預(yù)期，導(dǎo)致了房價逆調(diào)控持續(xù)暴漲趨勢。

誰都知道，房地產(chǎn)問題事關(guān)我國國民經(jīng)濟全局，目前我國建筑、鋼鐵、有色金屬、水泥、航運等中間品產(chǎn)業(yè)的高速增長，很大比重是以房地產(chǎn)業(yè)為服務(wù)對象的。而且，房地產(chǎn)投資的持續(xù)增加，是以房價上漲引起的超額預(yù)期投資收益為前提的。一旦房地產(chǎn)業(yè)有什么風(fēng)吹草動，不僅引發(fā)房地產(chǎn)投資的迅速減少，而且可能影響產(chǎn)能已經(jīng)過剩的重化工業(yè)的發(fā)展前景。更重要的是，目前我國商業(yè)銀行深陷與房地產(chǎn)有關(guān)的土地抵押貸款、土地儲備貸款、開發(fā)貸款、建筑貸款、個人住房按揭等信貸資產(chǎn)當中，抗擊金融風(fēng)險的能力極其脆弱。為了維護金融的穩(wěn)定，就不能對房地產(chǎn)進行嚴厲的調(diào)控，對于由此必然出現(xiàn)的經(jīng)濟過熱、通貨膨脹，只要采取“高超”的調(diào)控技巧，或許一切都會安然無恙?

中央放棄房地產(chǎn)調(diào)控立場的兩種可能

總體來看，目前要求放松房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的理由。主要涉及以下三個方面。

一是所謂經(jīng)濟增長和發(fā)展是目前第一要務(wù)的理由。

目前，一些經(jīng)濟學(xué)界人士以中國南方雪災(zāi)造成經(jīng)濟損失、美國消費萎縮導(dǎo)致中國出口減少為由，以調(diào)控房地產(chǎn)可能影響中國經(jīng)濟增長的態(tài)勢，進而影響就業(yè)和社會穩(wěn)定為由。認為從緊的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不合時宜，要求放松對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。截至2月12日，我國南方低溫雨雪冰凍災(zāi)害已造成1111億元直接經(jīng)濟損失。根據(jù)一些國際投資機構(gòu)的推測。外部需求大幅下滑的風(fēng)險，以及這場影響了幾乎半個中國的嚴重雪災(zāi)帶來的損失，將極有可能促成中國決策層的政策轉(zhuǎn)變。他們甚至從有關(guān)講話中嗅出決策層政策基調(diào)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變的信號：從僅一個多月前強調(diào)經(jīng)濟過熱的風(fēng)險，轉(zhuǎn)而強調(diào)不利外部環(huán)境帶來的經(jīng)濟下行風(fēng)險。中金公司則發(fā)文稱，盡管目前通脹是個比較嚴重的問題，但中國不可能容忍經(jīng)濟增速大幅下滑。這些觀點和呼聲看似有理，卻是一種缺乏大局觀的膚淺之見。從世界各國經(jīng)濟發(fā)展的一般規(guī)律看，消費是拉動經(jīng)濟增長的最終動力。作為拉動經(jīng)濟增長的另外兩個引擎，投資和出口創(chuàng)匯的目的，都是為了提升本國人民的消費水平；相反，如果過度的固定資產(chǎn)投資和過多的創(chuàng)匯，是建立在損害國內(nèi)自然資源和生態(tài)環(huán)境以及經(jīng)濟泡沫基礎(chǔ)上，最終損害了本國居民的生活質(zhì)量，這種經(jīng)濟增長也就失去了其最基本的意義。

需要警覺的是，我國的固定資產(chǎn)投資增長，很大程度上以房地產(chǎn)投資為龍頭的。對房地產(chǎn)業(yè)的扶持政策，為房地產(chǎn)商和地方政府帶來了豐厚的回報。但這些成績是建立在高房價基礎(chǔ)上的，引發(fā)民眾對高房價和房地產(chǎn)業(yè)諸多問題的不滿。更為嚴重的是，這種把社會資源主要配置在房地產(chǎn)業(yè)的政策，不僅危害到我國的耕地資源保護。也深深地擠壓了其他產(chǎn)業(yè)以及關(guān)系國家未來命運的教育、科技的發(fā)展空間。

房價大幅度上漲的本質(zhì)是地價上漲。城鎮(zhèn)地價的大幅度變動，引起土地在農(nóng)業(yè)種植和房屋建筑上的重大替代，客觀上拉動了直接從土地中種植的農(nóng)副產(chǎn)品價格的上漲。所以盡管國家統(tǒng)計局不把房價納入消費物價指數(shù)的統(tǒng)計范圍，但是全國土地資源配置上的劇烈變動，必然引起的農(nóng)副產(chǎn)品價格的大幅上漲，使得我國惡性通貨膨脹的局面不可遏制。從另外一個角度分析，在食品和住房價格之間，存在著一個合理的比價關(guān)系。房價高漲必然帶動食品價格的比價復(fù)歸。根據(jù)這個判斷，要想遏制糧食價格上漲，房價必須實現(xiàn)大幅度回落，房價和農(nóng)副產(chǎn)品之間比價關(guān)系才能趨于協(xié)調(diào)。

二是所謂防止美國次債危機爆發(fā)的金融穩(wěn)定要求。

眼下，一些“有識之士”以美國次債危機爆發(fā)，強調(diào)保持金融穩(wěn)定為出發(fā)點，要求放松調(diào)控力促房價的穩(wěn)定。這更是一種錯誤的、混亂的邏輯。要知道，美國次債危機的爆發(fā)的根本原因，就是美國金融業(yè)漠視風(fēng)險的放貸行為，導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫越吹越大最終破滅的結(jié)果。在此之前，美國多位著名投資者警告政府，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)面臨破滅的風(fēng)險，但未引起當局的重視，最終眼睜睜看著危機爆發(fā)而無所適從。

面對美國房地產(chǎn)的這次慘痛教訓(xùn)，我們是選擇積極反省、懸崖勒馬，還是抱薪救火、變本加厲?答案是不言自明的。如果考慮到目前中國大中城市的房地產(chǎn)投機狂潮，要比美國泡沫破滅之前嚴重得多，而且商業(yè)銀行涉入范圍和程度也都大得多，就更值得我們高度警覺了。在政府高價拍賣土地、開發(fā)商操縱房價、銀行放貸審查松弛、稅收調(diào)控不力的多種因素合力的作用下，中國城市房地產(chǎn)出現(xiàn)了全世界絕無僅有的連續(xù)4—5年的上漲的局面，導(dǎo)致大量投資者通過按揭等手段套利，并用獲得的比初始資本大得多的資金再次投資于房市，不斷推高住房價格。

與美國有所不同的是，我國的住房信貸，可能是全世界管理技術(shù)最簡單和最粗陋的。因而對金融風(fēng)險的承受和化解能力，要遠遠低于建立在分層控制體系基礎(chǔ)之上的美國金融市場。因此，我們所能做的，就是要通過宏觀調(diào)控規(guī)范金融業(yè)的信貸行為，擠壓房地產(chǎn)日益嚴重的泡沫，力避房市崩盤引發(fā)的金融崩潰乃至國民經(jīng)濟大崩潰，舍此沒有任何出路。

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控遠沒有到位

值得注意的是，本次雪災(zāi)發(fā)生期面臨的宏觀經(jīng)濟政策，與2003年“非典”事件發(fā)生后，國家有關(guān)部門從要求調(diào)控經(jīng)濟過熱的政策，最后扭轉(zhuǎn)為促進經(jīng)濟增長特別是促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策，最后導(dǎo)演了一場全國大中城市房價連續(xù)4—5年大幅上漲的壯觀場面，造成了如今經(jīng)濟增長和通貨膨脹不可遏止的局面。從這個意義上說，雪災(zāi)以及美國消費市場的萎縮，正是對中央決策層智慧的重大考驗。

為什么我國的宏觀調(diào)控屢屢碰壁，甚至出現(xiàn)“越調(diào)控越高”的悖論呢?我認為以下六個方面是我們必須記取的：

第一，沒有把民生作為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的起始點和終結(jié)點。實際上，任何產(chǎn)業(yè)不管對拉動經(jīng)濟增長多么重要，其發(fā)展都不能建立在損害人民自由選擇(例如自主建房)和人民生活的基礎(chǔ)之上；違反了這個原則，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控就會遠離民生。

第二，地方政府直接參與房地產(chǎn)交易，致使宏觀調(diào)控受到來自地方政府的重大阻撓。如果政府自己不能退出房地產(chǎn)利益鏈條，所謂公平、公正地調(diào)節(jié)和解決房地產(chǎn)發(fā)展當中的供給方和公眾之間的利益關(guān)系、促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展等等，終將成為一句空話：

第三，幻想在不影響既得利益集團利益的前提下解決放地產(chǎn)問題。事實證明，解決老百姓的住房民生問題，必須打破房地產(chǎn)暴利，所謂維護既得利益階層暴利條件下的民生政策，注定是本末倒置的。

第四，宏觀調(diào)控的知識結(jié)構(gòu)和技術(shù)手段均存在問題。市場調(diào)控不能局限于需求或供給的單邊，而應(yīng)綜合各種信息和經(jīng)濟知識，在總攬全局的基礎(chǔ)上實施對房地產(chǎn)供求的調(diào)節(jié)。

第五。沒有很好地控制商業(yè)銀行的介入，致使銀行業(yè)被房地產(chǎn)深度綁架，影響了中央調(diào)控的決心。目前銀行業(yè)深受房地產(chǎn)泡沫破裂的威脅，因此建立多層次細化信貸結(jié)構(gòu)，嚴格執(zhí)行房貸審批和貸款收回制度，抑制由于銀行業(yè)信貸制度帶來房市泡沫因素，減少未來房市泡沫破裂引發(fā)的大規(guī)模不良信貸資產(chǎn)，是當前我國的一項重大任務(wù)。

第六，沒有很好地定性住房屬性，房地產(chǎn)交易制度存在重大漏洞。今后我國必須杜絕制度上的漏洞，消除引發(fā)房市投機的內(nèi)生機制，并通過引入基于公眾意愿的政府住房計劃、打擊過度投機的政策，將虛擬經(jīng)濟控制在促進而不是危害實體經(jīng)濟的水平。

在內(nèi)患和外憂并存的情況下，是“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”，還是把握全局，統(tǒng)籌兼顧，突出重點，狠抓落實，切實把各方面發(fā)展的積極性引導(dǎo)到科學(xué)發(fā)展上來，是值得中央高層和全國人民深入思考的重大問題。