地產迷局

在政策的宏觀調控下，地產業正處于尷尬之中：如今的地產巨頭們，有的地廣缺金，有的金多少地……金錢與地皮就如同蹺蹺板的兩端，時高時低，誰能找到最佳的平衡點？

在政策的宏觀調控下，地產業正處于尷尬之中：如今的地產巨頭們，有的地廣缺金，有的金多少地……金錢與地皮就如同蹺蹺板的兩端，有高有低，誰能找到最佳的平衡點？

資金鏈這把雙刃劍，握不住就會抽刀斷流無米下鍋，握得太緊則又怕傷著自己，難以長足進展。2008年有傳言稱，“萬科、復地、招商地產、金地集團、北辰實業等國內知名房地產企業資金吃緊，壓力倍增。”

作為國家的支柱產業，房地產關乎國計民生，已遠遠超越經濟范疇，對經濟結構乃至社會安全都至關重要。就在這宏觀調控的緊要關頭，房地產業的巨子紛紛“耍”起了嘴皮子，整個房地產業一時間仿似陷入迷局之中。

地產緊箍咒

作為國家的支柱性產業，地產業的一舉一動都離不開資金的支持，而資金最大的支持者莫過于銀行，一旦銀行政策開始轉變從緊，地產商們的頭上便個個被套上了緊箍咒。

長期以來，國家出于對經濟穩定及社會安定的考慮，針對房地產市場屢下監管重拳：2007年起，除了落實前幾年出臺的各項措施外，在力度上也逐步加大。2007 年1 月16 日，國稅總局下發《房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》作為年內針對房地產行業的第一道政策，拉開了2007年房地產業調控的序幕；2007年9月27日，中國人民銀行、銀監會聯合頒布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(359號文)，要求“對于貸款購買第二套房，首付不低于四成，利率為基準利率的1.1倍；不得發放加按揭、不指定用途貸款、循環貸；嚴格房地產開發貸款，項目資本金不達35%，不得發放貸款”等，對第二套房提高首付款及利率主要是為了抑制投資性需求，降低投資性購房對房價的推動力；12月11日，中國人民銀行、銀監會聯合發布《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，明確了以借款人家庭為單位認定房貸次數，并且規定，“對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執行……”

除了在貸款方面的限制，政策對于土地使用方面的制度也逐漸完善。

2008年4月，國土部有關部門與天津等7城市國土部門相關負責人，就建立土地參與宏觀調控的指標評價考核體系進行方案研討。據悉，在參與宏觀調控中，國土部門將更加注重運用土地價格及租稅費等經濟手段，探索土地政策參與宏觀調控的政策目標、調控工具、傳導機制、政策措施和配套辦法。

根據國土部安排，今年國土部將全面進行衡量土地參與調控的指標體系建設。為摸索土地調控指標體系，國土部決定選擇天津、濟南、青島、深圳、寧波等7城市國土資源管理部門先行試點，推進土地調控政策創新。

日前，北京對已提交直接入市申請但不按期辦理入市手續的房地產開發項目，實行紅黃牌制度，督促其加快辦理進度。取消入市資格的項目將全部納入土地一級開發或收購儲備體系。“紅黃牌制度的建立，有效地督促了項目盡快上市交易，形成有效供給，同時杜絕了企業為謀取更高利益而變相囤地的行為。”業內人士指出，這種制度的建立將進一步規范房產土地使用。

如果說，政策的宏觀調控給房地產商套上了第一道無形的緊箍咒，那么央行的加息所造成的購房者心理影響便是房地產商第二道緊箍咒。

自2007年3月18日起直到當年年底，中央行連續6次加息。2007年12月5日，經濟工作會議宣布，2008年貨幣政策從“穩健”轉為“從緊”，主要的政策工具將是對銀行貸款實施更嚴格的控制，以冷卻大規模的投資。在2008年貨幣政策從緊的主基調下，房貸緊縮政策將會進一步延續，而這一點已經在年底的銀行房貸執行政策中得到了很好的體現，普通消費者在貸款審批時，其審查的力度已經變得更加嚴格。有關專家指出，在2007年央行第三次宣布加息后，房貸消費者開始面臨巨大的成本累積風險，他們的消費觀念從心理上開始收縮。

“劃”地為牢

2008年4月，碧桂園在網站上悄然掛出一則公告：“根據集團2007年年報之合并資產負債表中所列，于2007年12月31日，集團總現金余額約為人民幣95億元。”

是什么原因讓碧桂園做出“王婆賣瓜”似的舉動？2007年，國內地產業囤地大王碧桂園一邊在香港上市，一邊在國內大肆圈地，可謂風光無限。然而，貨幣從緊政策之后，昔日的囤地大王卻處于輿論的旋渦，被指“劃”地為牢，資金緊缺……

針對外界“碧桂園資金缺口200億元”的猜測，為了維護公司的品牌形象，碧桂園被迫正面回應。2008年4月初，碧桂園專門發布公告稱，“根據集團2007年年報之合并資產負債表中所列，截至2007年12月31日，集團總現金余額約為人民幣95億元。”今年第一季度，碧桂園新推“新會碧桂園”、“沙灣碧桂園”兩個項目，加上“碧桂園鳳凰城”、“高明碧桂園”、“南沙碧桂園”等在售的6個項目，碧桂園首季共約售出近4000套洋房，金額達13億元，全季度完成合同銷售額約39億元。

那么，這是否表明碧桂園有充裕的資金應對第二季度將新推的項目？

據悉，碧桂園第二季度將在全國范圍內新推15個項目，預計可售總面積高達362.4萬平米，而這些項目的總建筑面積超過1247萬平米，加上在售的17個項目，第二季度公司全國同步銷售32個項目。外界質疑，“土地儲備節節高，資金鏈難以保證，公司在低價甩賣房子。”

然而就在這資金緊要關頭，2008年2月底，碧桂園旗下公司再次取得國土證的建筑面積達到4300萬平方米，公司的在建項目亦從上市前的27個增加至49個。為了回應傳聞，碧桂園一方面積極發布年報表示“不缺錢”，一方面正加緊融資。近日，據可靠消息透露，碧桂園正籌措一筆3年期2億美元的銀團貸款，這是繼2月中發行可換股債券集資40億港元后，碧桂園第二次集資行動。

“今后將繼續加強與國際投資者及金融機構的交流，充分利用上市為公司帶來的國際資本的融資平臺，主動與投資者保持密切的雙向溝通。”碧桂園如此表示道。

“2007年國內房地產企業太瘋狂了，所以我的判斷是現在大家(房企)的錢花得差不多了。”SOHO中國董事局主席潘石屹推算，2007年開發商買地所花的資金超過3萬億，開發商在買地上花的錢遠遠超過了全年銷售收入，“2008年，中國房地產市場的基本特征是‘錢少地多’，絕大多數的房地產公司日子并不好過……”

據相關數據顯示，除了萬科、SOHO中國、中海外、碧桂園、綠城這5家公司的現金及現金等價物為銀行借貸金額的一半以上外，大多數地產公司現金及現金等價物都遠遠低于銀行借貸金額。地產業“任大炮”任志強說：“從2004年開始，約少掉5.6萬多家，2007年6.3萬多家，2008年可能少掉1萬家，所以我們還是很難看出這些公司究竟是死是活。”

與碧桂園類似，2007年“地王”之一的富力集團也正遭受前所未有的資金鏈危機：據統計，富力負債比率高達140%，總資產負債率達到76.6%，2008年需歸還的銀行貸款近74億元，需要支付的土地款超過80億元，目前富力地產手中現金卻僅有約13億元。“富力將為2007年大幅圈地付出代價，為了緩解資金緊張，富力將被迫出售旗下的持有型物業，并降價銷售住宅物業。”業內人士預測道。

在2007年血拼“拿地之戰”后，許多的房地產企業被兼并，甚至瀕臨被淘汰出局的邊緣。有最新統計顯示，2008年前3個月，在港上市的40家大型內地房地產股市值平均縮水30%，市值縮水幅度超過40%。

一時間，整個地產業亂象四起：4月中旬，部分房地產企業的股票結束了強勁反彈的走勢，開始回落，終于在4月14日、4月15日兩天開始大規模潰敗，房地產股票連續暴跌；在IPO擱置后，恒大地產甚至嘗試以私募資金的方式集資4億～5億美元；2008年1月23日，原本計劃在1月31日掛牌交易的昌盛中國宣布，“不再根據原有時間表進行IPO計劃，決定押后上市。”此前，昌盛中國已經將原定20多億的融資額縮水一半；隨后，原本同樣準備今年上市的光大地產、方圓集團、星河灣地產等多家地產企業紛紛表示“把上市時間表整體推后”；綠城集團拿地速度迅速放緩，并“準備多元化籌集資金，繼續與其他公司合作開發項目以降低風險”……

持幣待沽

就在眾多房地產商為了資金鏈愁眉不展、叫苦連天之時，偏偏有一部分房地產商持幣待沽，踏上臺灣尋找新的投資項目，這為本就亂象叢生的中國房地產市場帶來一抹戲劇性的色彩。

2008年4月下旬，由香港鳳凰衛視組織的大陸地產富豪團抵達臺灣，這批身價逾兆的富豪此行的目的是考察臺北、臺中與高雄等地，評估投資的可行性。據悉，赴臺的大陸富豪包括鳳凰衛視董事局主席、中城樂天房地產開發董事長劉長樂、SOHO中國董事長潘石屹、SOHO中國CEO張欣、雅居樂地產CEO陳卓賢、棕櫚泉控股公司董事局主席曾偉、棕櫚泉控股公司執行董事楊蓉蓉、廣州富力地產董事局主席李思廉、北京萬通地產董事局主席馮侖、建業地產董事長胡葆森。

此前，潘石屹高調唱響“中國地產百日劇變”的論調，認為“中國2008年房地產市場的走勢‘冰火兩重天’，并進入前所未有的融資艱難期”。與萬科集團董事長王石的房企“拐點論”爭論得不亦樂乎，2007年歲末王石稱“未來的房價將會下降，建議三四年之后再買房……”兩種論調在針鋒相對中炒了幾個月后，“拐點論”明顯落敗。

對于潘石屹而言，目前興許是“地少錢多”的SOHO壯大的好機會。“今年的市場，對那些占有大量土地但缺少現金的房地產公司來說是冰，因為它們資金短缺，又趕上銀行緊縮的貨幣政策及政府‘兩年不開發的土地要無償收回’的政策；但對那些有資金實力的房地產公司來說正是發展的好機會。”

那么，潘石屹為何舍近求遠趕赴臺灣？

原來，雖然北京市限價房政策已塵埃落定，但潘石屹認為，“要解決中國居民的住房問題，不能僅僅靠‘蓋新房子’。”在他看來，目前土地政策的從嚴以及貨幣從緊，并不是最好的拿地時機。

實際上，潘石屹在持幣觀望，他宣稱“SOHO現有150億元資金”，展現在外人面前的是欣欣然之態。外界傳言，老潘此舉其實是為了透露這樣一個信息：如果你們（陷入資金困局的房地產商）撐不下去，盡快把地賣給我！

恰恰是潘石屹的高調言論把他自己推向了風口浪尖：對于他說宣稱的“150億元現金”，據悉，業內人士經過調查推論，在“前門項目”擱置后，其SOHO中國并沒有如此雄厚的資金。

假使這一推斷屬實，不知老潘是否會陷入自己所言的“地產嚴冬”？

2008年3月，北京前門商業街改造整理好的8個地塊忽然停止公示出讓，令香港媒體和投資者對SOHO中國的土地儲備發生質疑。事實上，持有該項目的丹石公司乃潘石屹名下的內資公司，受到限制外商投資中國房地產的政策影響，這個內資公司轉變為外資公司的時間表至今未知。

據業內人士透露，2007年3月19日，丹石公司從老潘的另一個公司——北京紅石實業有限責任公司手里，接收了后者擁有的天街公司49%的股份。僅僅10天前，紅石實業公司與崇文區國資委、北京崇遠投資經營公司、天街公司簽訂合作協議，注資1.441億元購入北京天街49%的股份……換而言之，潘石屹為前門項目付出了高達53.941億元的代價。

對此，潘石屹解釋他并不了解政府叫停前門地塊公示的內情，“我們正在和政府方面積極溝通，前門大街的大部分工程建設和招商工作進展順利，今年5月1日計劃陸續開街了。”

如此一來，2008年SOHO中國的主要業績來源仍是過往的項目：建筑面積46萬平方米的三里屯項目、位于CBD核心區的光華路SOHO、光華路SOHOⅡ以及位于燕莎商圈的SOHO北京公館項目。

盡管2007年1月8日SOHO中國成功上市后首次募集資金過百億元，但3月10日，SOHO中國股價下挫逾4%，收盤價比之于發行價8.3港元跌幅超過40%，潘石屹的資產同樣縮水不少。2008年3月7日，匯豐銀行就SOHO中國發表的報告稱，由于該公司成功收購11塊地的風險增大，故對其評級由買入降為“中立”。業內人士分析認為，這表明SOHO中國再融資的潛力不大。

要想證實SOHO中國的資金是否名副其實，焦點就是“前門項目”。“我們也還是在等待。”潘石屹坦言。

值得深思的是，老潘的尷尬是否會在其他持幣觀望的地產商身上發生？

外資試水

就在內資地產企業陷入資金鏈恐慌，人人自危之時，資金雄厚的外資開始試水房地產業，這給原本混亂的中國房地產業帶來了不小的壓力。

日前，來自國家統計局的數字引起了人們的高度關注：2007年全國房地產開發利用外資（不含外商直接投資）高650億元，增長64.8%，整體高出其他渠道資金增長26.2個百分點。與此同時，中國房地產業協會發布的《流動性過剩與中國房地產宏觀調控研究報告》稱，“雖然外資投資占房地產總投資規模比例不到2%，但是在我國實際利用外資資金中，卻有10%左右的資金直接投向了房地產。”

有關專家分析認為，加息等貨幣政策對房價影響不大。相反，房地產投資很容易受貨幣政策影響，貨幣供應量每改變1個單位，房地產投資相應改變幅度在1.2個百分點以上。換言之，減少貨幣供應量會使房地產投資規模下降，在需求不變的情況下，房地產供應量會減少，進而使房價進一步上升，2007年的貨幣政策并未起到抑制外資進入國內投資房地產的作用。

事實上，雖然2007年國家先后出臺了多項限制外資進入房地產投資的政策，但外資對于中國房地產市場的熱情并未因此減少。

有研究報告指出，“2007年，通過變化渠道、購買物業、借道二三線城市等多種手法，外資正加速進入中國房地產業，其資金規模甚至超出上一年的一倍。”據悉，此類現象已引起了國家工商總局的高度關注，根據國家工商總局外資企業變更、登記資料，整個2007年外資以注冊、增資等多種形式進入中國設立的房地產企業多達300多家。2007年年底，國家工商總局緊急命令各地工商部門調研本地區的外資投資房地產的真實統計數據，并盡快上報。

據了解，僅在湖北省，2007年新增外資投資房地產規模近10億美元，比2006年增長228%；而該省外商投資額的1/6集中于房地產領域，近53億美元。