另—種聲音

別成為第二個海南

融創資產管理股份有限公司風險控制分析師

自從國務院對《天津市城市總體規劃(2005－2020年)》作出批復之后，天津在未來15年的發展目標就成為以濱海新區的發展為重點，逐步建設成為國際港口城市，北方經濟中心和生態城市。從“北方重要經濟中心”到“北方經濟中心”，雖然只有兩字只差，但天津的城市定位卻有了進一步的提升，同時引發了經濟學者們對京津兩地城市定位和發展的思考。雖然大的定位之爭有領導部門權衡度量，但市場的反映卻不能像專家學者一樣冷靜。

就房地產領域看，聽到“北方經濟中心”的概念，很多本地或外地的開發商都蠢蠢欲動。其實，在這之前包括塘沽區在內的濱海新區開發的時間已經不短，很多房地產開發企業在濱海已經有了開發項目并已成型。早期房價在每平方米千元左右，而現在已經漲到每平方米6000、7000元，最近新開發的樓盤甚至達到8000元左右。新的城市定位不斷提升區域價值，還有不少開發商把進軍濱海列入規劃，削尖了腦袋往里扎。

其實，無論北方經濟中心是天津還是北京，關鍵都在各部門之間如何協調定位，以減少重復競爭。按經濟學的普遍原理，價格是由供需決定，我們應該增加供應來使房地產漲幅抑制下來。但是，我們看兩個現象：一是現在好租的房子都是租金相對較低的老房子，很多新房空置，這種現象比較普遍；另一個現象是現在越貴的房子需求越大，很多每平方米1萬、2萬的房子最近都賣得很好。這就說明現在濱海的房地產市場不是一個簡單的供需問題，而是結構性的問題。至于那些一上來就把“北方經濟中心”當作房價上漲好由頭的開發商，關鍵是不要玩過頭，不要把濱海新區當成海南。畢竟，住房作為商品不能完全由市場機制調節，城市住房建設必須以改善民生、共享發展作為基本出發點和立足點，更加注重住房供應的社會保障功能，更加注重住房政策的公共效應。

關于“進津費” 甄彥斌

賽斯帝諾新型材料有限公司營銷人員

前兩天去薊縣辦事，在津薊高速出口目睹了一場爭執。一輛河南牌照的貨車堵在收費口，后面跟了一長串的大小車輛過不去，我們的車也是其中之一。幾位不耐煩的司機上前了解情況，原來是河南車主和收費站工作人員為高速公路費之外的那20元“進津費”理論。

天津人都知道，“進津費”征收已經有一段時間了，征收的理由是用于歸還修建本市高等級公路、道路，橋梁、隧道等項目的貸款或投融資。這種費用不同于高速公路上的收費，也不是貸款路上的收費，只要入了天津，進了境，不管你過不過貸款路，都得交費，為的是所謂彌補市政的建設費用。

這位河南車主性情耿直，憑借自己進出北京的經驗，據理力爭：“我不進市區，只是到薊縣辦點事。”“我們知道，但只要進入天津的地界兒，就得交‘進津費’。大家都是這么過來的。”工作人員按規矩辦事兒，絲毫不馬虎。河南車主無奈，只得拿大道理壓人：“你們天津修路，為啥讓我們出錢啊?”

這句話聽得我這個天津人有些慚愧。作為一座城市就更加應該具備海納百川的胸懷，才能形成資金流、物質流、人才流的集聚，而影響天津經濟發展的因素，恐怕也包含了這種設置門檻，賺取一些短期利益不顧長遠發展的思維有關系。

大而全并非一座現代化城市發展的正確目標 曲 靜

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一直以來，與首都北京同為環渤海經濟圈的核心城市，超近的地域距離是天津難以突破潛在的心理隔閡；作為直轄市，人們自然會把天津與北京、上海來等同比較，作為沿海開放城市，人們自然又會把天津與深圳、廣州等放在同一個天平上衡量。但與其他龍頭城市定位明晰不同，天津給人的印象往往模糊不清。現在，天津終于有了明確的城市功能定位和身份。

不斷發掘自身的優勢與潛力，認識自身的不足，找準自己的城市功能定位對一座城市未來的發展具有深遠意義。記得較早些時候，有關北京城市功能的定位，就引發過諸多專業人士的探討，但最終這一探討不了了之，而北京這些年，也在按照大而全的方式迅速膨脹著，逐漸形成集政治、經濟、文化中心于一體的國際化的大都市。由此，大而全成了城市的發展方向。功能過于繁多就容易出現問題，首部《中國城市品牌價值報告》中，北京雖然位列中國城市品牌價值指數第一，卻因交通、住房等因素影響，無緣宜居城市。“宜居”，或許并非衡量城市的惟一標準，但卻能作為一面反映現實問題的鏡子，映照出許多城市在華麗外表下潛伏的諸多問題，畢竟，于最基本的層面看，城市首先應該是適宜人們居住的。堪稱宜居城市的說明前期的努力方向是正確的，而未能入選者，則必須反思自身在發展的過程中，為達成宜居的目標，做過多少努力。而北京在追求城市功能大而全的過程中，必定會出現各種無法兼顧的問題，功能過于繁雜，勢必對居住者造成壓力，乃至不宜居就是必然的。

每座城市定位不盡一致，但有一個目標是必須應該先確定的，即無論城市功能有多么強大，都不該忽略“宜居”這一指標。這應該是每座城市為之奮斗的一個終極方向。天津在把握城市發展的新機遇中，也應以此為標尺，讓城市功能向專業化和專門化方向發展，追求功能的大而全并非一座現代化城市發展的正確目標。

地價只能反映城市價值 郭鎮海

天津珠江帝景開發有限公司咨詢師

一座城市的高端地位可以通過土地價值體現，“寸土寸金”說的就是這個道理。但針對上期李寶新先生的觀點：“地價抬高城市價值”，我恰恰有相反的理解，即城市的價值提高之后，才能相應提升地價。

按市場規律，只要有價差，資金就必然流到這個地方來，與市區相比，發展較慢的北辰、津南、寶坻等城市邊緣城區的地價勢必也比市區低，但其地價水平并不能反映土地的真實價值，原因很簡單，因為土地源頭的壟斷是非市場化的。而這也決定了區縣政府在估算土地價值時的相對機動性。

地價升高的直接后果是房價的上升，房價對一個地區來說類似一個門檻，門檻太低，太多人涌進來城市承受不了，城市價值也會受到影響。但買一套房子，就是買一個人在城市的發展空間，買這座城市未來的發展空間，作為城市發展重要的動力的年輕人，他們是代表城市未來的勞動力。如果他們都被高房價擠出去了，那就有問題了。有人說，一個年輕人在城市奮斗要有一定的年限，在美國，年輕人第一次買房的平均年齡是36歲，而中國買房者的年齡在提前，20多歲買房的一點兒都不稀奇，大部分靠的是父母的慷慨。而解決年輕人住房問題的基本原則應該是鼓勵他們自己去奮斗，如果嫌房價太高，可以通過租房的方式來解決。但是，就我們天津來說，廉租房在很大程度上仍舊供不應求，而戴德梁行、世邦魏理仕的最新地產報告顯示天津的高端服務型公寓出租價格目前平均價格已達到24美元／平方米／月，甚至超過了廣州和北京，當然這是另外一個問題，我想借此對比說明的是，如果對年輕人來說租房都租不起了，那就是職能部門的問題。

如果像李先生所說的，靠地價抬升城市的價值，完全由政府掌握的土地供給在刺激了開發商的競爭之后抬高的地價，就屬于追求短期政績的經營行為，必然會造成社會的巨大損失。所以，我認為，地價的提升要在城市價值提升之后，合理測算土地價值，或當土地市場中不再只是政府壟斷，同時有以外的土地供應者在市場中與政府形成競爭時，才能通過市場給土地定價。地價不是城市價值的提升因素，而是城市價值的反映指標。