商業(yè)地產(chǎn)：新布局與社交消費(fèi)型商業(yè)

雙輪驅(qū)動(dòng)模式

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)有一個(gè)雙輪驅(qū)動(dòng)模式之說。其實(shí)，它就是住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)并舉。實(shí)行這種模式的，多是住宅開發(fā)商以自己開發(fā)住宅的方式方法與經(jīng)驗(yàn)殺入商業(yè)地產(chǎn)。但事實(shí)往往未如人意。商業(yè)地產(chǎn)需要專業(yè)隊(duì)伍、商業(yè)經(jīng)營(yíng)資源、資金籌措能力。

因此，做不做商業(yè)地產(chǎn)、怎樣做商業(yè)地產(chǎn)有適合與不適合之分。在房地產(chǎn)業(yè)名氣大又擁有雄厚實(shí)力的萬科，并不涉足商業(yè)地產(chǎn)。董事長(zhǎng)王石的答復(fù)是這樣的：“做不做商業(yè)地產(chǎn)沒有對(duì)錯(cuò)之分，只有適合不適合之別。萬科近20年的地產(chǎn)開發(fā)歷史所積累的就是住宅開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，所形成的也是相關(guān)的模式和體系，這個(gè)體系操作住宅開發(fā)非常嫻熟，但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)卻非常陌生。而中國(guó)住宅市場(chǎng)的潛力之大，是足以讓萬科現(xiàn)有的團(tuán)隊(duì)一直操作下去的。”

由此可以得出一個(gè)結(jié)論：運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)一定要慎之又慎。開發(fā)住宅以及把住宅中的社區(qū)商業(yè)的操作思路簡(jiǎn)單放大，去進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，是難有前途的。

一般說來，在商業(yè)地產(chǎn)中商務(wù)地產(chǎn)是很大的一塊，其中有一定的共性。

如，關(guān)于寫字樓市場(chǎng)。市場(chǎng)上供應(yīng)量不斷加大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力下，寫字樓市場(chǎng)面臨的不單單將是供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，而且還有運(yùn)作模式的轉(zhuǎn)變。商務(wù)地產(chǎn)不光要考慮短期的變現(xiàn)，而是應(yīng)更多的考慮長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，推動(dòng)商務(wù)地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展，推動(dòng)城市商務(wù)區(qū)“變臉”。北京首創(chuàng)置業(yè)有一個(gè)非常成功的案例，它成功地培養(yǎng)了一個(gè)被忽略的現(xiàn)代小型商務(wù)區(qū)，這一個(gè)項(xiàng)目讓三元橋“變臉”，其他項(xiàng)目接著進(jìn)如。在中關(guān)村則是把“商務(wù)表情”真正畫出來。還必須助力客戶向現(xiàn)代商務(wù)轉(zhuǎn)型。商務(wù)地產(chǎn)的本質(zhì)是服務(wù)業(yè)，服務(wù)的客戶是商務(wù)性群體，通俗地說很多是公司需求，那么商務(wù)地產(chǎn)就必須有責(zé)任推動(dòng)或者幫助客戶向現(xiàn)代商務(wù)模式轉(zhuǎn)型，畢竟商務(wù)地產(chǎn)服務(wù)是客戶接受的服務(wù)之一。其中，重要的一點(diǎn)是和客戶互動(dòng)，根據(jù)不同區(qū)域特征和特殊客戶需求，提供定制化商務(wù)功能滿足和能保持長(zhǎng)期商務(wù)增值服務(wù)。具體地說，就是為客戶創(chuàng)造最符合它們特征的產(chǎn)品，并且提供相應(yīng)的功能，協(xié)助客戶降低公司運(yùn)營(yíng)成本……

顯然，對(duì)于寫字樓市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，比商業(yè)地產(chǎn)的其他方面成熟，市場(chǎng)化的程度要更強(qiáng)一些，雙輪驅(qū)動(dòng)模式在這個(gè)市場(chǎng)里難以大行其道。

一個(gè)路徑一個(gè)定位

在許多城市，中心城區(qū)商圈的發(fā)展路徑是進(jìn)一步提高品牌集中度，讓市級(jí)商圈成為時(shí)尚地標(biāo)，從而提升消費(fèi)能級(jí)，滿足消費(fèi)者高品質(zhì)商業(yè)需求。

社區(qū)商業(yè)中心，發(fā)揮便民利民功能。有的社區(qū)商業(yè)中心，是從傳統(tǒng)“一條街”式的社區(qū)商業(yè)升級(jí)而來的。

郊區(qū)商業(yè)，又分新區(qū)商圈、中心鎮(zhèn)商街或社區(qū)商業(yè)中心、農(nóng)家店等不同層面展開。其中，新區(qū)商圈又可能通過引入大型購物中心、工廠直銷店等先進(jìn)業(yè)態(tài)，從原來的窄域型商圈提升為廣域型商圈。

上海的商業(yè)地產(chǎn)，就是在不斷完善由中心商圈、特色商街、社區(qū)商業(yè)中心、鄰里中心、市郊新城商圈、中心鎮(zhèn)商街、農(nóng)家店構(gòu)成的多層次商業(yè)發(fā)展新布局。

平均每平方米帶來的社會(huì)消費(fèi)品零售總額不到萬元，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家城市，但目前上海人均商業(yè)面積超過世界上許多發(fā)達(dá)城市，達(dá)1.76平方米。專家認(rèn)為，原因包括各商業(yè)中心之間錯(cuò)位不足，商業(yè)地產(chǎn)面積增速超過消費(fèi)市場(chǎng)容量增速等，面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)、分層發(fā)展、錯(cuò)位發(fā)展等問題。

再看北京。有報(bào)道提出“社交消費(fèi)型商業(yè)”這—全新的商業(yè)定位。在地產(chǎn)上的表現(xiàn)是國(guó)際財(cái)經(jīng)中心。報(bào)道描述它是聞名遐邇的香港許李嚴(yán)建筑師有限公司進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。兩棟“L”型薄板式建筑圍合成綜合建筑體，并沿西三環(huán)主路設(shè)計(jì)120米長(zhǎng)的臨街展示面。其地下1層至地上4層為3萬余平米的頂級(jí)商業(yè)，5層以上為甲級(jí)寫字樓。建筑首層圍合而成近2000平米、挑高達(dá)18米的中庭；首層至4層的商業(yè)單位圍繞中庭布局，3部360度全景觀光電梯、13部自動(dòng)扶梯，形成了方便的豎向交通系統(tǒng)，廊橋、跑馬廊、……富于韻律的內(nèi)庭空間，營(yíng)造出休閑愜意的社交、休閑、購物體驗(yàn)場(chǎng)。大師級(jí)的設(shè)計(jì)及國(guó)際一流的建筑品質(zhì)，使國(guó)際財(cái)經(jīng)中心頂級(jí)的商業(yè)定位有了最基本的依托。而項(xiàng)目北側(cè)緊臨首都師范大學(xué)、西側(cè)接駁5600萬平米水源涵養(yǎng)綠地，東側(cè)即是最具活力的西三環(huán)城市主干道，諸多地理優(yōu)勢(shì)，更為國(guó)際財(cái)經(jīng)中心錦上添花。

貫徹全新理念的“貴仕儒商社交消費(fèi)主場(chǎng)”氛圍，將給消費(fèi)者帶來的愉悅體驗(yàn)。而商端餐飲、休閑健身、娛樂社交、商務(wù)會(huì)議等功能區(qū)域的科學(xué)布局及組合特色，更與消費(fèi)者的品位完美結(jié)合。

以借鑒打開思路

我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)似乎走到了十字路口，有些開發(fā)商正大舉進(jìn)軍，而又有一些已經(jīng)碰得頭破血流，還有更多的人把投資商鋪?zhàn)鳛閭€(gè)人投資方向，但市場(chǎng)并不是那么好把握的……最近《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》刊一文介紹考察日本商業(yè)地產(chǎn)的情況，或有一點(diǎn)兒參考價(jià)值。

該文介紹留下最深刻印象的莫過于那一派繁華的百貨業(yè)、地下商業(yè)，以及遍布城鄉(xiāng)的便利店。

百貨業(yè)，依然是各城市商業(yè)發(fā)展的頂粱柱，如東京各商圈和大阪、名古屋等城市商業(yè)。百貨業(yè)經(jīng)過二百多年的發(fā)展，在不斷調(diào)整中最終成為各業(yè)態(tài)之首。從東京銀座、澀谷商圈中各家百貨店看來，幾乎都圍繞在交通叉路口，它們競(jìng)爭(zhēng)激烈，但又遵循錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的原則。澀谷中心區(qū)的109百貨、東急TOKYU、西武、PARCO、OICIIY丸井等多家百貨店，109百貨確實(shí)是東京時(shí)尚的--代表，更適合二十幾歲到出頭的年輕消費(fèi)者同，東急百貨由于把守交通樞紐優(yōu)勢(shì)，商品對(duì)年齡層的包容性較強(qiáng)，更大眾一些，PARCO主要定位于精英白領(lǐng)，西武百貨則引領(lǐng)著商圈的最高端，LV等世界一線品牌多集中于此。同一品牌的不同店鋪也能很好地做到錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。

城市商業(yè)中心區(qū)的地下商業(yè)多能開到地下二至三層。由于燈光及硬件配套設(shè)施的到位，購物的舒適指數(shù)絲毫不會(huì)因身處地下而有所降低。地下商業(yè)街多與地鐵相連，地上出口也是四通八達(dá)。

還有遍布城鄉(xiāng)的便利店和隨處可見的自動(dòng)售貨機(jī)。無論在城市還是鄉(xiāng)村，便利店的大小及店內(nèi)布置幾乎完全標(biāo)準(zhǔn)化，店中商品也與城市中商業(yè)基本一樣，是全國(guó)統(tǒng)一配貨。還有一點(diǎn)頗具特色，每到一處新的地區(qū)，當(dāng)?shù)乇憷赀€會(huì)專門增加一兩個(gè)貨架展銷當(dāng)?shù)靥厣唐贰?/p>

日本是世界第二大經(jīng)濟(jì)體，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史較長(zhǎng)，一直是隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而循序漸進(jìn)，并沒有大量商用物業(yè)閑置的現(xiàn)象。

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)受房地產(chǎn)投資拉動(dòng)，造成商用物業(yè)用房供應(yīng)短時(shí)間激增。加之早期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的商用物業(yè)多以銷售為主，并沒有培育出良好的商業(yè)圈氣氛，導(dǎo)致更多商用物業(yè)因不能開業(yè)而空置。現(xiàn)在，主流的觀點(diǎn)是認(rèn)為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展空間無限，但現(xiàn)實(shí)存在的問題，也需要高度關(guān)注與研究，以尋求更合理的發(fā)展道路。這里所介紹的，不過是日本的一般情情況，并非深入調(diào)查的結(jié)果。不過，發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展在前，有許多成功的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，把它們拿來并結(jié)合我們的國(guó)情及一地一事的具體情況、問題，應(yīng)該是打開思路的捷徑。

大勢(shì)所居，大智所在

天保金海岸二期項(xiàng)目——珍珠灣，南靠第三大街，北臨泰達(dá)大街，東臨海防路，西為項(xiàng)目規(guī)劃路。優(yōu)越的地理位置，建筑面積60萬平米的合理規(guī)模，讓這里成為濱海的心港灣；外高內(nèi)低的U字形規(guī)劃，展現(xiàn)了整座社區(qū)的城市感，獨(dú)特的曲線視角，帶來國(guó)際化都市的豐富與舒展，締造出濱海新區(qū)極具特點(diǎn)的城市風(fēng)景：U字形規(guī)劃將社區(qū)自然劃分為聯(lián)排別墅、花園洋房、點(diǎn)式高層、板式高層四重物業(yè)形態(tài)。

汲取了國(guó)際著名新興城市的卓越規(guī)劃理念，多元、人性、大手筆的景觀設(shè)計(jì)，盡展海岸生活優(yōu)居樣板，成為天保·金海岸中褶褶閃亮的新城。

而在珍珠灣這座城中城中，先驅(qū)推出的別墅洋房珍稀組團(tuán)，成為灣上生活的獨(dú)有風(fēng)景，低層低密度的花園建筑，誓將大勢(shì)所居的高端生活帶給濱海人民，開始一種全新的生活狀態(tài)。

高端生活的極致空間

經(jīng)過了數(shù)年的思考，濱海新區(qū)終于迎來了天保-金海岸的頂級(jí)力作——大二期珍珠灣首推別墅洋房組團(tuán)。作為這個(gè)188萬平米的高端產(chǎn)品，這里從規(guī)劃到設(shè)計(jì)，從別墅到洋房的布局設(shè)置，從建筑外檐到高科技元素，從空間尺度到居住舒適度……天保·金海岸的籌劃者們經(jīng)過無數(shù)次的尋訪，無數(shù)次的收集資料，無數(shù)次的反復(fù)探究，真正以一個(gè)集眾多優(yōu)勢(shì)于一身的極致空間，為奮斗過和仍在奮斗的智者們正名，為擁有財(cái)富和懂得運(yùn)用財(cái)富的智者們正名。

珍珠灣首推別墅洋房組團(tuán)，占地面積近5萬平方米，容積率約為1.0，建筑形式為濱海十分珍貴的低層低密度建筑，而小區(qū)規(guī)劃與濱海新區(qū)最引人的百米綠化帶平行，不僅占據(jù)了珍珠灣的最佳地域，在整體天保?金海岸項(xiàng)目中的地理位置亦是絕佳。

別墅，洋房，建筑的風(fēng)華超越時(shí)代的想象。

這個(gè)稀貴的區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了聯(lián)排別墅與多層洋房之間的完美搭配，包括聯(lián)排別墅、電梯洋房、退臺(tái)洋房在內(nèi)的產(chǎn)品類型，構(gòu)成了豐富的住宅組團(tuán)空間序列。這種序列的構(gòu)成，不僅創(chuàng)造出多姿多彩的生活情境，更為人們提供著親切的空間尺度，讓這溫暖的建筑群落實(shí)至名歸。

珍珠灣的聯(lián)排別墅作為天保·金海岸的頂級(jí)物業(yè)形態(tài)，占據(jù)著整體社區(qū)最具優(yōu)勢(shì)的地域，視野最為開闊，風(fēng)景最為優(yōu)美。這里緊連濱海新區(qū)難得的開放美域——百米綠化帶，以自然和文化為主題的公園綠地，也是天保·金海岸的開放空間主軸帶，即將被塑造為各類城市活動(dòng)聚集的“文化公園”，更與小區(qū)的園林景觀和諧呼應(yīng)，成為居者生活中最為亮麗的風(fēng)景；這里還擁有私家停車位，而首層圍合庭院的設(shè)計(jì)成為與室內(nèi)空間的自然過渡；錯(cuò)層布局的居室設(shè)計(jì)，挑高4.2米的客廳，都盡情顯現(xiàn)著別墅特有的風(fēng)情。電梯洋房底層架空層高3.2米，在滿足居者較佳視覺感受和半公共活動(dòng)空間的前提下，集中提供了1：1以上的停車位；南面的空中花園和觀景陽臺(tái)，提升了居住質(zhì)感，讓別墅般的空間氛圍侵染其間。空間表情最為豐富的退臺(tái)洋房，享受著層層陽光愛撫，戶戶有花園，家家有露臺(tái)的別墅生活；室內(nèi)設(shè)計(jì)上同樣獨(dú)特，獨(dú)立電梯入戶，尊貴異常；頂層的空中花園更將多層住宅的空間潛力極致發(fā)揮。

這些高端建筑內(nèi)部設(shè)計(jì)中的多種科技元素和全新居家概念，包括戶式中央空調(diào)、中央吸塵和新風(fēng)置換系統(tǒng)等配置，真正讓居住的舒適度在功能的提升中得到加強(qiáng)，以科技的名義為生活注入更多色彩。

流動(dòng)，靈動(dòng)，景致的美妙超越時(shí)代的渴望。

小區(qū)內(nèi)部的通行網(wǎng)絡(luò)秩序井然，優(yōu)美步道連接著各主次要社區(qū)景觀。小區(qū)入口處主題水景、精心布置的異國(guó)風(fēng)睛植被、樓間景觀，以及架空層空間，諸多元素形成了社區(qū)內(nèi)部的特殊景致，讓花園般的氛圍時(shí)刻環(huán)繞左右。其中最為最重要的景觀是小區(qū)中心公園，由主題景觀、水景、休閑區(qū)、兒童游藝區(qū)等組成，成為整體社區(qū)的規(guī)劃核心，而中心公園里最為獨(dú)特的是“彩虹橋”的設(shè)計(jì)，它將兩個(gè)內(nèi)部區(qū)域完美連接，讓小區(qū)中心公園與其他景觀呈現(xiàn)出和諧統(tǒng)一，同時(shí)也是這里最亮麗的風(fēng)景。小區(qū)的園林景觀摒棄了呆板的規(guī)劃，將人性化設(shè)計(jì)融入整體景觀當(dāng)中，充滿靈性的景觀小品，休閑時(shí)刻必備的露天長(zhǎng)椅，供孩子們嬉戲的童年樂園……讓夢(mèng)想中的低密度生態(tài)家園完成濱海人民渴望溫情的居家理想。

精心，精準(zhǔn)，管理的智能化超越時(shí)代的要求。

這里不但享有188萬平方米新城的整體配套，更以多元建筑與全方位配套的完美結(jié)合，為居者創(chuàng)造出舒適高效的生活。社區(qū)主題商業(yè)便捷豐富，餐飲、娛樂休閑場(chǎng)所近在咫尺；社區(qū)內(nèi)部的休閑會(huì)館更注重滿足居者對(duì)高品質(zhì)的渴望；而高品質(zhì)幼兒園更是讓教育先行，真正體現(xiàn)國(guó)際化社區(qū)的優(yōu)秀特質(zhì)。

小區(qū)內(nèi)部實(shí)行24小時(shí)專業(yè)物業(yè)管理，包括住宅安防系統(tǒng)，遠(yuǎn)傳抄表系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，保安電子巡更系統(tǒng)，設(shè)備運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)，以貼心的管家式服務(wù)滿足居者生活的全方位需求，讓您真正感覺到舒適安心。