中國房地產走勢的國際圖景

2007年年初以來，中國房地產市場的房價持續攀升。按國家發改委、國家統計局發布的70個大中城市房價調查數據，4月至10月的房價漲幅分別為：5.4％、6.4％、7.1％、7.5％、8.2％、8.9％、9.5％。這種持續上升的走勢，與近年相比大同小異。不同的是，中國樓市的國際性背景日益明顯。

房價的外部因素

2007年，國家與地方通過戶型結構調整、供求比例調整、增加保障性住房建設、金融與稅收等一系列手段，對房地產行業不斷進行調控，但房價沒有停下上漲的腳步。其中原因復雜，而一個重要因素，是流動性過剩加劇房地產的供求緊張。

在這方面，導致房價上行的外部因素不可不察。

在中國經濟與世界經濟聯系日益緊密的情況下，中國的資產價格膨脹帶有深刻的全球化背景。首先，全球經濟失衡嚴重，特別是前些年，主要經濟體的低利率政策及外匯儲備的增加等因素，導致流動性全球過剩。其次，今年以來，能源、礦產等資源性產品在全球范圍內供需矛盾加大，價格不斷走高，傳導到國內，資源性產品價格上漲預期增強。上海財經大學教授錢逢勝分析，土地越來越成為稀缺資源，過多的資金追逐較少的土地，必然造成土地價格上漲。

全國工商聯房地產商會此前公布的《2007年3季度中國房地產市場報告》顯示，70個大中城市土地交易價格上漲15％，環比增加1.5％，其中居民住宅用地交易價格上漲16.2％。

在相同的國際背景下，房地產市場成為眾多其他國家經濟發展中的一個令人頭疼的問題。韓國為地價的“一飛沖天”而發愁，日本地價走出16年來的低谷開始上行，而英國、美國的地價盡管今年開始下滑，但在2006年以前已上漲多時，都對經濟保持穩定發展帶來威脅。

對于中國，在人民幣升值預期下，境外資金流入逐利，更是攪動了并不平靜的樓市，給房地產市場發展帶來新的復雜性。

顯然，國際投行、海外基金投資中國房地產的熱情高漲。知名外資中介行世邦魏理仕的研究報告顯示，僅2007年第一季度，外資收購上海物業總成交金額達38億元。

國家統計局數據顯示，2007年1至8月份，我國房地產開發企業利用外資371億元，同比增長65.9％，增幅比去年同期提高30.1個百分點。2007年上半年，房地產業實際利用外資規模占同期全國實際利用外資的比重達到24.1％，比2006年提高近11個百分點。

德意志銀行(亞洲)董事總經理王仲何分析，進入中國內地樓市的外資已涌現三波：第一波主要是來自香港、日本等地的亞洲資金，第二波是歐洲資金，第三波是美國、中東等地的資金，由傳統的專注于一線城市，正向二、三線城市擴展。

廣東省社會科學院產業經濟研究所不久前完成的《境外熱錢在國內非正常流動調查報告》認為，越來越多的國外熱錢投資到國內樓市，博弈人民幣升值，刺激房價過快增長。

在流動性過剩背景下，通脹預期導致手有余錢者首選買房置業，住房保障缺位使得購買力不足者也被裹挾提前入市。中國科學院世界經濟與政治研究所所長余永定解釋說，一方面，資本市場發展為居民調整資產組合提供了條件，居民對持有儲蓄存款的偏好降低；另一方面，隨著物價水平上升，實際負利率情況越發嚴重，存款搬家，資金加速涌入資產市場。

次貸危機的警示

2007年12月5日閉幕的中央經濟工作會議透露出重要信息：已實施十年之久的“穩健的貨幣政策”將調整為“從緊的貨幣政策”。

亞洲開發銀行中國代表處首席經濟學家莊健分析：“貨幣政策從‘穩健’轉為‘從緊’，而不是‘適度從緊’，這在中國近年來比較少見，說明宏觀調控的政策分量加重。”專家認為，雖然中國經濟增長形勢總體比較平穩，但是房地產等一些領域仍存在信貸投放過多等問題。

2007年對中國樓市產生深刻和潛在影響的外部事件莫過于美國次貸危機。從2002年起，美國房價每年漲幅逾10％，2005年暴漲17％。隨后，美聯儲不斷加息，利率達5.25％后，房價開始“跌跌不休”，次級房貸難以償還、債券信用危機爆發。一大批貸款機構和抵押貸款經紀公司破產，投資銀行的高管們紛紛離職，危機至今仍在擴散。

專家認為，盡管我國情況與美國大不相同，但次貸危機仍給我們敲響了警鐘。有關專家稱，房價快速上漲有可能帶來兩方面后果：

一是大量的資金和其他資源過度追逐房地產，將使制造業升級缺乏資金、技術和人力資源等方面的支持，妨礙經濟結構升級，影響長期競爭力。中國社會科學院工業經濟研究所所長呂政指出，房地產市場投資資本的活躍，將提高當地工商業成本，打破資本平均利潤率規律，抑制資金對企業創新的支持。

二是銀行房貸規模急速擴張，風險可能向金融機構轉移。央行在《第三季度貨幣政策執行報告》中，首次對房貸違約風險發出警示，“住房抵押消費貸款增長很快，違約風險已有抬頭趨勢”。

“但對于樓市泡沫，現在只能一點點擠出。”國務院發展研究中心的專家指出，高房價問題不僅僅是房地產行業的問題，上關乎數萬億元的商業貸款和個人貸款，下涉及幾十個相關行業，中間還夾雜著千家萬戶。這決定了任何過速的“休克療法”都是危險的，樓市調控不能指望畢其功于一役，只能采用“漸進療法”，在發展中“以時間換空間”。即邊通過不斷釋放調控信號來干預市場預期，邊切實增加廉租房、經濟適用房、限價房、中小戶型中低價位房的有效供給，以舒緩供求關系；同時，收緊房貸，讓銀行緩釋風險。

在借鑒海外經驗中“歸位”

據調查，在新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房兩部分組成。其中，類似于中國經濟適用竅的政府組屋由政府投資修建，價格也由政府統一規定，以低價出售或出租給中低收入階層使用。據悉，在過去40多年里，新加坡政府共修建了近100萬套組屋，目前新加坡全國約有84％的人安居在組屋中。而商品房的購買者主要是收入較高的二次置業者、投資者或者外國公民。

專家認為，我國在住房制度安排上已出現喜人的“歸位”：保障的歸保障，市場的歸市場。

2007年8月初，國務院常務會議通過《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確加快建立健全以廉租房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。全國工商聯房地產商會會長聶梅生說：“這是繼1998年房改之后的又一次真正意義上的房改。”

事實上，中國新時期的住房保障體系正在建立：

——“二元管理”，界定了政府和市場邊界，住房保障與市場分離。政府責任在提供保障性住房，市場化商品房則由市場配置。

——“三分需求”，即對于低收入人群，政府最重要的職責是搞好廉租房，讓買不起房的居民或者進城打工的農民工能夠租得起房、住得上房。為此，中央今年在財政超收中將安排49億元，加上地方財政共近幾百億元用于廉租房建設。按照中央經濟工作會議精神，2008年將加快面向城市低收入群體的廉租住房建設。對于中等收入人群，政府則加大經濟適用房的建設力度，使經濟適用房大多數面向中等收入者。對于高檔住房，主要靠市場調節。

——“四管齊下”，國土資源部已出臺文件，規定開發商不付清全部地價不得分期發放土地證，這是“促供給”；央行、銀監會出臺政策，要求提高第二套以上住房的首付比例，這是“抑需求”；擴大廉租房政策的覆蓋面，這是“補保障”；經濟適用房大多數也要面向中等人群，這是在“調預期”，讓中等收入者別再追漲。

責任編輯 陳 喆