誰吹大了樓市泡沫

腐敗為樓市虛火添一把柴

在2007年的全國“兩會”上，房地產行業權錢交易的“潛規則”成為不少人大代表、政協委員關注的熱點問題。據統計，在2006年全國建設系統查處的違法違紀和涉嫌違法違紀的415人中，建設系統行政機關及其管理職能部門的工作人員占了68%。房地產行業已成為腐敗現象易發多發高發的重點領域。

江蘇省紀檢系統不久前舉辦的一個反腐教育展讓許多參觀者駐足，其中負責城建的政府官員與開發商相互勾結牟取暴利的案例格外引人注目。如蘇州市原副市長姜人杰、常州市原副市長張東林、南京市政府原副秘書長魏竹琴等人，其貪腐行為均與房地產有直接的關聯。從中可以看出樓市腐敗不僅讓國家的房地產調控政策大打折扣，而且也吹大了樓市泡沫，使購房者背負著沉重的經濟負擔。

“房地產宏觀調控的一大任務就是反腐敗！”不少有識之士都認為，腐敗存在于房地產市場的眾多環節，比如土地批租、土地融資，甚至灰色收入投資等。官商勾結擾亂了房地產市場操作的公平性，也打破了市場經濟規律下的資源配置的有效性。樓市腐敗的頻發與制度設計和行業的特點不無關聯。就目前房地產市場來看，從土地出讓、項目審批、銀行貸款到銷售環節，每個環節都有可能給官商勾結、行賄受賄提供方便，而不法房地產開發商最終要將行賄成本計入房價，從而導致房價上漲。

南京一位大型房地產開發公司的總經理曾經坦言：“如果權力都在陽光下運行，開發一個房地產項目的成本就能降低15%?！蹦敲?，房地產項目的“灰色成本”是如何入賬的呢？據業內人士透露，除了虛支招待費、管理費消化一小部分以外，再就是攤到建筑安裝成本上了。當然，這些“灰色成本”最后都是要購房者來“埋單”的。以江蘇常州市原副市長張東林受賄270多萬元一案為例，如果要攤到1000套房子上，每戶要承擔2700元；如果是500套房子，每戶要承擔5400元。

業內人士透露，開發一個房地產項目，要辦齊“五證”，蓋好20多個公章，這些環節除了涉及規劃、國土、建設等主管部門，還需經過房管、工商、稅收、建設、交通、環保、衛生防疫、消防、地質勘探、園林、人防等眾多機構的審批或備案。江蘇一位開發商坦言：“部門林立，表面上環環相扣，但卻很不透明、很不規范。如果我們不一個個上門去燒香，他們就會拖。樓盤開發是資金密集型的，哪個環節都拖不起啊?！庇秩?，工業用地轉為商業用地，價格會直線飆升。而土地用途變更的權力掌握在負責土地規劃的領導手中，實際決定權就在分管副市長或副秘書長手中。其中的制度監管缺陷，很容易成為開發商集中攻關和負責城建的官員權力尋租的環節。

如果說，地方政府大拆大建，低價征地，高價出讓，甚至暗中操盤，唆使開發商哄抬房價；開發商囤積房源，制造“稀缺”，蒙蔽消費者，地方政府裝聾作啞，默許慫恿；造好的房子賣不動，就加大拆遷力度，發布虛假信息，人為制造“有效需求”，是政府的亂作為；那么，政府官員個人與開發商結成的“利益集團”，更是攪亂樓市的怪胎。對于一些官員而言，利用權力為房地產“托市”、“造市”，乃是“一石雙鳥”：既為虛假政績觀開源，又為個人腐敗引流。盡管國家相繼出臺了一系列試圖為房地產市場降溫的宏觀調控政策，但結果卻是一次次被化解于無形，房價仍然上揚。房地產業官商勾結觸目驚心的案例，再次證明了一個事實：在房地產市場虛火的后面，除了以地生財、“靠房吃房”的畸形政績觀外，還有一只腐敗之手。

權力介入市場必然扭曲市場

值得關注的是，近年來國內房地產市場中的權力尋租色彩并沒有被稀釋，在一些地方反而越來越濃。有的開發商拿到的土地容積率遠遠高于周邊地塊，一個中等項目容積率提高零點幾個百分點會增加數千萬元的銷售額。而在土地出讓環節，雖然在2003年實行了招拍掛制度，但“圍標”、“陪標”現象并不少見，這說明土地在拍賣前早已內定了買家。官商勾結的城建腐敗案顯示，房地產能夠滿足地方官員兩方面的需求，一方面，房價快速上漲帶來的是稅收增長，房地產能提升城市形象；另一方面，一些地方官員通過權力尋租從中撈取個人私利。這條隱藏的鐵律不打破，房價調控效果必將大打折扣。

權力介入市場，必然扭曲市場，甚至毀掉市場。假如說，買房在以前被普通百姓稱之為夢想，而這幾年畸高畸漲的房價，則使這種夢想現在變成了妄想。很顯然，僅僅依靠經濟手段調控，已不足以扭轉樓市亂象。在官商勾結的利益集團合謀下，樓市調控的效力很容易被消解。樓市虛火的下面，有官場腐敗的干柴。只有將腐敗的干柴抽掉了，樓市虛火才會降溫，調控力度也才有可能到位。

時下，地方官員主導房地產發展的沖動依然非常明顯。因為在與房地產相關的稅收中，有75%歸地方政府所有?，F在土地出讓金的30%直接劃入地方財政。而土地出讓價格的高低與房價密切相關，房價越高，土地拍賣價也越高。的確，盡管房地產調控已經進入第四個年頭，但一個重要例證是，到目前為止，還沒有聽說過有哪個城市的主管官員公開表示要讓房價降下來，可見，房地產市場的矛盾，反映了調控與反調控的博弈。用清華大學社會學系教授孫立平的話說，這是“目前中國涉及利益面最廣、博弈技巧最純熟、懸念最多、結局也最撲朔迷離的一場博弈”。

樓市治腐需要“精確制導”

早在2006年2月，中國首次界定的商業賄賂重災區中，與房地產市場密切相關的工程建設和土地出讓，首當其沖。事實證明，在這兩個環節中，一些政府官員與開發商形成了一明一暗、化公為私的謀利模式。在開發商和政府官員之間，客觀上存在一種“共生”的尋租現象。開發商一方面是政府官員的“政績推動者”，同時又很容易把政府官員拉下馬，成為誘導官員腐敗的“麻煩制造者”。從經濟層面上分析，雙方在“攻關”和“尋租”上一拍即合，容易結成“利益集團”。回顧這幾年樓市調控的歷程，在房產新政啟動前，聽到風聲的一些地方官員就堅稱當地的房價“在合理區間”；調控開始后，一些地方官員暗中鼓動開發商，力挺房價；棋到中盤時，又有一些城市急忙打時間差，很快公布某時段房價下跌的數據信息，力圖讓調控“見好就收”；見調控連連出招，一些利益集團便不斷釋出“房價下跌會導致國民經濟災難性后果”等威脅，借以瞞天過海，擾亂決策。

中國政府對房地產行業進行宏觀調控至今近四年時間，但房價仍呈現出邊調邊漲的態勢，時下，住房結構調整在多數城市效果有限，甚至成為一紙空文。一個重要原因就是房地產腐敗現象太多，而房地產業腐敗高發又與房地產領域的制度缺陷有關。房地產業宏觀調控抵不過少數地方官員與開發商“合謀”的私利，以至于盡管國家房地產調控頻出重拳，但卻像是打在棉花上難以奏效。樓市的腐敗警訊，彰顯房地產宏觀調控仍任重而道遠。

目前，高房價已成為廣大群眾沉重的負擔，超出了經濟發展階段和社會心理承受能力。樓市調控著力點主要是擰緊土地供應和商品房信貸閘門，提高稅率，調整住房供應結構。下一步的樓市調控，應考慮梳理或再造房地產項目審批和監管流程，彌補相關的制度缺陷，讓每一個環節都能“陽光運行”。

盡管說，作為官商勾結的副產品之一，樓市“灰色成本”或許并非是房價高企的決定因素，但它無疑助長了房地產領域的尋租行為，如果每個公章都成了腐敗的機會，那么“落實”調控政策本身也可能成為下一個“腐敗的機會”。真正可怕的是每個環節都出現官商合謀的“復制效應”。因此，有關專家建議，在今后的樓市調控政策中，應考慮明確設置懲治樓市腐敗議題。雖然說，近兩年來，房地產宏觀調控摻入行政性手段，一直飽受開發商的詬病，但官商勾結的腐敗高發態勢顯示，用行政和法律手段反擊房地產腐敗或許是最有效的方法。■

編輯：盛漢卿