房貸風險，一個基于房市繁榮的話題

房市與房貸：風險有多大?

編者按：海外市場眾多房地產泡沫形成與破滅的案例表明，在房地產市場呈現出周期性波動的過程中，無論房市是邁向高峰還是步入低谷，金融機構在背后所起到的推波助瀾的作用都不容忽視。事情還不止如此，當房地產出現非理性繁榮時，一旦某一個特定的時刻來臨，金融機構也將被卷入風險的中心。這就是我們經常所看到的，銀行乃至整個金融業的業務和風險控制走勢常常與房地產業的興衰亦步亦趨，休戚與共。中國的房市，在經歷了近十年的高速增長后，已經累積了多少風險？有關中國房地產市場是否出現“拐點”的爭論在一定程度上表明了這樣一個事實，中國的房市與房貸并非一直處于遠離風險的安全地帶。對此我們應當警惕起來，我們不能拿目前依舊脆弱的金融體系去冒這樣的風險。值得高興的是，近年來各商業銀行已經意識到房市的風險，開始有意識地調整了房貸結構，規范了信貸操作。不過風險的警鐘依舊需要長鳴，畢竟，房市與房貸，不僅關乎發展，更關乎民生。

作為我國新的發展階段的一個重要支柱產業，房地產業在我國國民經濟中發揮的作用越來越大：房地產增加值占全國GDP的比重呈加速上升態勢；房地產稅收在我國財政收入中的比重也在逐漸增大；各地土地出讓收入占財政決算收入和預算外收入的比例也在提高；房地產業所吸收的就業人口和房地產業所帶動相關產業的就業人口也在不斷擴大。有關研究表明，房地產業與國民經濟的45個行業顯著相關，房地產業的感應度系數和影響力系數在國民經濟各產業之中處于平均水平之上。據投入產出模型測算，每100億元的房地產業投資（或稱之為銷售100億元住宅的產出），可以誘發國民經濟各部門的產出286億元，其中誘發建筑業產出90.76億元。

房市發展，以前所未有的速度行進

以住房為主的房地產開發投資增速加快

中國房地產投資規模處在一個長周期的逐步擴大的過程中，從1998年開始就從沒有負增長過，這是由旺盛的市場需求所支撐的，現在中國各個城市對商品住宅都存在著增量需求（由人口凈增導致）、改善需求、動遷需求和投資需求，而這種需求往往又呈剛性狀態，其背景就是我國正在進入快速工業化和快速城市化的浪潮中。目前我國房地產投資總量雖大，人均卻并不多，按照我國總人口計算，當前房地產年投資額到現在人均也不到2000元。房地產業在新中國的歷史上還是一個新興產業，現在的規模化發展存在著對過去房屋嚴重短缺的彌補性回升因素。

2008年1～3月，房地產開發投資完成4687.75億元，同比增長32.3%，增速同比上升5.4個百分點，高于同期城鎮投資增速7.7個百分點，這是1997年以來的房地產投資的最快增速。

土地購置面積與土地開發面積增速回升

2008年1～3月，全國房地產開發企業完成土地購置面積3270.13萬平方米，同比增長35.8%；完成土地開發面積3133.2萬平方米，增長21.3%。和前三年相比，土地開發速度加快，土地開發面積與土地購置面積的差距在縮小。

房屋建設規模進一步擴大

2007年12月，全國房屋施工面積124405.8萬平方米，增長32.1%。其中，新開工面積為12679.1萬平方米，同比增長27.2%。全國商品房竣工面積4381.7萬平方米，同比增長31.6%。商品房銷售面積5144.15萬平方米，同比減少4.2%。商品房銷售額2154.75億元，同比減少4.1%。其中住宅銷售額1817.37億元，同比增長0.7%。房地產市場的供給不斷增加，且增速較前三年均有較大增長，但受宏觀調控影響，銷售面積和銷售額均出現下降。

房價持續走高

2008年3月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲110.7%，環比上漲0.3%，漲幅比上月低0.3個百分點。發改委價格司發布報告，稱部分城市經過一段時期調整后住房交易將會有所回升，二季度房價上漲壓力加大，全國房價整體將保持溫和上漲趨勢。

政策頻出，抑制過度繁榮

近年來，沒有任何一個產業能引起中國各界的如此關注，引得中央政府出臺如此多的調控政策。

2003年是我國房地產宏觀調控初顯之年。當年6月5日，中國人民銀行發布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（簡稱央行“121號文”）。“121”文件針對房地產投資和房屋空置率快速上漲的局面，出于控制信貸風險的考慮，規定房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發項目總投資的30％；且商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。同年8月，《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（“國18號文”）出臺。這個文件首次明確房地產已成為我國支柱產業，核心精神總的來講是搞活房地產市場，促進房地產市場健康發展。

2004年房地產宏觀調控力度迅速加大，土地部門和國家發改委介入調控。1月份，銀行擴大金融機構貸款利率的浮動區間；2月份，銀監會發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》；3月國土資源部、監察部聯合下發通知，規定8月31日后不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權，必須以“招拍掛”方式出讓；4月份，人民銀行在8個月的時間里，第二次提高存款準備金率；國務院發出通知，要求水泥、電解鋁、房地產開發項目（不含經濟適用房項目）資本金比例由20％及以上提高到35％及以上；國務院在全國范圍內凍結農用地轉非農建設用地半年；10月，央行在九年后首次加息。

2005年我國房地產宏觀調控升級，出現首輪政策組合拳。3月份的《政府工作報告》中第一次明確提出要抑制高房價。據國家統計局統計，當年一季度全國房價上漲19.1％。上海市人民政府率先出臺系列房價調控政策，緊接著國家頒布系列緊急煞車的行政調控和經濟調控手段。《關于切實穩定住房價格的通知》（老“國八條”）在3月發出。文件清晰傳達了對房價上漲過快的憂慮，文件要求“省級人民政府對本地區穩定住房價格工作負總責，對住房價格上漲過快，控制措施不力，要追究有關責任人的責任”。5月建設部等七部委《關于做好穩定住房價格的工作意見》（新“國八條”）通知，進一步細化了房地產調控政策；國稅總局聯合財政部和建設部，下發《關于加強房地產稅收管理的通知》，對購買不足2年的住房對外銷售全額征收營業稅；10月，國家稅務總局《關于實施房地產稅收一體化管理若干問題的通知》，對二手房交易開征20％個人所得稅。

2006年國家房地產宏觀調控出現了第二輪的政策“組合拳”。調控的重點從上年的“價格”到新一年的“結構”。4月國務院常務會議根據房地產市場當前存在的問題，提出了有針對性的六項措施（“國六條”）；當月底國務院“九部委”出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（“國十五條”），對“國六條”進一步細化，著力從調整住房供應結構入手，在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出量化規定。其重點是套型建筑面積90平方米以下住房須占開發建設總面積70％以上。此后，包括擴大匯率浮動范圍、禁地、加息、征收個稅和土地增值稅、限期開盤、限制外資、反腐、下派國土監察局等房地產調控措施相繼出臺。

2007年房地產開發投資繼續高速增長，各方面對房地產業都投注了不同程度的關注。中央及各級地方政府為了保障房地產健康發展，穩定飛漲的房價，采取了各種各樣的措施給房地產市場降溫。出臺的政策總體上可以分為“住房保障類”政策、“市場交易類”政策、“房產開發和土地調控類”政策。明確住房保障重點由經濟適用房轉向廉租房建設，加強對市場交易秩序的調控，加強對外資的限制，加大閑置土地處理，控制土地供應規模。

2008年房市進入“調整區”

出現“拐點”可能性不大，但房價漲幅趨緩

2008年，我國宏觀經濟和政策形勢發展存在眾多不確定性因素，因此房價走勢變得錯綜復雜。我們認為，當前中國房地產供不應求的基本格局未有實質性改變，導致供不應求局面出現的流動性過剩和政府壟斷性的土地制度沒有任何改變。因此，預計2008年房價出現拐點的可能性較小。同時，負利率的持續將繼續刺激住房需求的增長，可能進一步助推2008年房價進一步上漲。但受緊縮貨幣政策的影響，房價漲幅將會明顯減緩。房地產市場拐點之說應該不成立，而且，房地產行業作為帶動經濟其他行業達7%以上增長的支柱性產業，作為政府也不愿意看到樓市出現拐點。但也不排除，美國經濟衰退影響國內需求，并導致房價出現向下波動的趨勢。

房價向合理區域回歸

隨著宏觀調控政策的貫徹落實，房地產市場運行從2007年初的慣性上漲，到年中的房價“井噴”，再到目前買賣雙方的“僵持”，呈現出膠著狀態。萬科率先在國內主要城市打起了降價牌，但“多米諾骨牌效應”有多大還尚待觀察。

結合2007年房地產市場狀況，我們認為，京津冀環渤海經濟圈、長三角、珠三角地區和東部沿海地區的二線城市及中西部個別城市，已經歷了快速上漲階段，在2008年受宏觀調控影響較大，房價受到抑制；而內陸中西部地區的二線城市，房地產需求正待全面釋放且投機性需求較小，市場亦處于快速發展和提升周期，可能會維持一段時間的房價補漲行情。對于一些房地產需求量依然較大的城市如北京、上海，雖然部分樓盤也會出現明顯降價的情況，但不會出現房價整體放量下跌的情況。

房地產市場供應結構發生變化

2008年，國家對房地產的調控思路比較明確，加強保障性住房制度的完善和保障性住房的供給，解決普通居民住房問題，因此，保障性住房建設將成為2008年房地產市場發展重點。可以預計未來保障性住房供應量將加大，現有房地產市場供應格局的改變，對抑制房價過快上漲、滿足大多數居民住房需求將起到積極作用。

投資及投機將繼續受到抑制

投資及投機性需求不利于房地產市場的長期穩定，因此，2008年國家仍將延續2007年的方針政策，鼓勵居民自主性需求，限制投資及投機性購房需求。體現在金融政策上：一是嚴控外資；二是支持市民自住型購房；三是支持中低收入階層、中小套型住房需求的同時，嚴格第二套、第三套住房需求的個人住房貸款管理。

房地產企業資金鏈條趨緊

在當前宏觀調控背景下，央行持續提高存款準備金率和利率，銀行信貸規模緊縮；加之房地產市場由于價格持續高位運行而出現交易量萎縮的低迷行情，房地產企業資金鏈條日趨緊張。

信貸風險，房市繁榮的隱憂

房地產市場融資結構存在的風險

銀行貸款占比過高。長期以來，我國房地產融資以銀行貸款為主。房地產貸款主要表現為土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款，開發商的自籌資金和工程墊款也間接來自銀行貸款。但房地產開發貸款和按揭貸款所占全部資金的比例呈下降趨勢：2001～2004年分別為43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，2007年，全國房地產開發資金25379.03億元中，國內貸款所占比例為20.19%，個人按揭貸款所占資金比例為11.9%。

房地產市場的不斷升溫給商業銀行帶來巨大的風險。首先，房地產貸款的余額巨大且在銀行貸款中的比例較高，截至2007年底，投入房地產行業的新增中長期貸款為3337.5億元，占全部人民幣新增貸款余額的13.9%。其次，假按揭現象十分嚴重。不少房地產開發企業，組織非真實購房的自然人利用虛假的資料向商業銀行申請個人住房貸款，套取銀行信貸資金。再次，當前對房地產貸款需求的增加在很大程度上歸因為房地產價格漲幅過大。一旦房地產價格走向疲軟與下滑，房地產市場與銀行之間的金融債務鏈斷裂，立即會將銀行的不良資產迅速上升。

房地產開發企業自有資金不足。近年來，國家對房地產項目自有資金的要求為35%，但就全國的情況看來，房地產企業自有資金比例遠遠不能達到要求，2007年，房地產項目自籌資金的比例僅為33%，而自有資金的比例僅為18.8%；2008年1～3月，房地產項目自籌資金的比例僅為36.3%，而自有資金的比例僅為21%。換言之，房地產開發企業總投資35%的自有資金中，有大約15%左右的資金來自于其財務報表中反映的“其他應付款”款項，多數是股東借款；而人民銀行和銀監會2007年聯合發布的359號文明確規定自有資金只能是“所有者權益”。多年來，房地產企業自有資金不足，為了達到國家對房地產項目自有資金比例的要求，不惜采用各種變通的方式套取銀行貸款來充當自有資金，特別是通過關聯企業貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業借款以及銷售回款再投資等方法來拼湊自有資金。一旦房地產開發企業出現資金周轉困難情況，根本無法償還銀行貸款。

房地產企業資金鏈條斷裂的風險

銀行信貸趨緊使房地產企業獲得貸款較以前更加困難。在宏觀調控背景下，銀行整體資金規模趨于緊張。2003年開始，經濟開始進入新一輪周期的上升階段。由于2003年一季度的經濟增長率達到9.9%，引發對經濟過熱的擔憂。從2004年至今，利率進入一個加息周期，而2007年經過6次加息，一年期存款利率歷經六次調整，從年初的2.52%提高到了年末的4.14%，提高幅度為64%；一年期貸款基準利率比年初增加1.35個百分點，從6.12%提高到7.47%；五年期貸款基準利率增加0.99個百分點，從6.84%提高到7.83%。經過十次調整，存款準備金率已經從2007年1月15日的9.5%上調到12月25日的14.5%，調整幅度超過50%，共收縮流動性2.2萬億元。

加之房地產行業屬于調控性行業，銀行不可能象前幾年一樣保持對房地產開發貸款的投放力度。具體地說，國有商業銀行在信貸規模的分配上嚴格遵從國家相關部門宏觀調控的要求；而中小銀行在央行出臺持續提高存款資金比例等政策的情況下，也沒有足夠的信貸資金投向房地產企業。即使是以往各銀行所青睞的優質大客戶也面臨資金緊張的狀況，對其的貸款利率也從以前的基準利率或優惠利率紛紛至少上浮10%的水平。

直接融資受到限制。早在2006年，在信貸閘門繼續收縮之后，許多房地產開發企業紛紛謀求境內外公募上市、發債或境內外私募融資的方式。但是，在目前的國際國內金融環境下，市場普遍預期美國經濟已陷入衰退，歐美各金融機構為求自保，均謹慎放貸，全球信貸惡化所掀起的拋售潮，使金融環境惡化。由此帶給國內房地產的潛在影響是，近期在香港和境外市場IPO（首次公開發行股票）等融資的房企，將面臨較惡劣的市場環境，在定價上面臨較大的壓力。并且，已經境外上市的房企，再融資也受壓。此外，中國證監會也表態“支持優質房地產企業通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實現做大做強。但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發用地等的IPO，將不予核準。”籌劃一年多的恒大地產上市受挫，對準備上市的40多家房地產公司在資金上和心理上都將會造成巨大的影響，富力地產的回歸A股也因此而擱置。與之應景的是，最新收盤價體現出在港內地房地產股的整體頹勢。

市場低迷導致銷售無法及時實現的風險

由于戰線過長、市場低迷導致銷售無法及時實現，房地產企業持有的現金不足，資金鏈條斷裂的風險加劇。以筆者掌握的資料看，各大房地產企業的資產負債比例偏高，這在市場環境不太好的情況下加劇了銀行風險。

在2007年，各大房地產企業紛紛跑馬圈地。以恒大地產為例，該公司2007年年末的土地儲備達到了驚人的4580萬平方米，比2006年末的不足600萬平方米急速膨脹了8倍，囤積量不僅僅是萬科的兩倍，還超越了此前的“地主”碧桂園成為內地“最大地主”。隨著國家土地政策的嚴格執行，房地產企業必須在規定的時間內對土地進行開發，這加大了其對資金的需求，需要同時開工建設多個項目。在當前的市場背景下，囤地太多的企業可能因為資金鏈條緊張而受到冷遇。

目前針對市場低迷的情況，廣州、深圳等地開發商打出的“分期首付”、墊付首付款等促銷手段。市民買房可以首付兩成，其余一成由開發商墊付，而購房者只需要與開發商再簽訂一個合同，保證在10個月或一定期限內歸還開發商墊付的房款就可以在銀行申請到房貸。這種分期首付類似于美國的次貸，變相降低了首付門檻，從而加大了銀行的風險，實質上是銀行代開發商“飲鴆”，同時也架空了“房貸首付至少三成”的政策，應該引起警惕。

抵押物無法變現或貶值的風險

2008年，政府對房地產市場的一個調控重點是增加對包括經濟適用房、廉租住房和兩限房在內的保障性住房的建設，但是，保障性住房的產權和開發建設主體不一致，無法辦理有效的抵押登記，而借款主體又是房地產開發企業。因此，在保障性住房的房地產開發企業挪用銀行貸款后，銀行無法有效處理抵押物。

此外，房地產企業抵押的土地及在建工程多以市場評估值進行估價，而隨著部分城市房地產價格的回落，抵押物的價值也隨之縮水，銀行持有的抵押物面臨貶值的風險。

風險防范，多管齊下

從美國、日本以及東亞各國和地區的教訓中可見，銀行信貸在房地產業的過度擴張，是造成其房地產泡沫過度膨脹的重要原因。如果銀行持有大量的房地產，或者是以房地產為抵押品的資產，那么房地產價格的上漲將提高銀行資本的規模，從而改善銀行的資本充足率、資產質量和盈利狀況。因此，銀行將進一步擴大對房地產業的信貸供給，而這又進一步提高了房地產的價格。這一過程循環往復，使得房地產價格日益偏離實際均衡價格，從而進一步導致房地產泡沫的膨脹。但這只是問題的一個方面。銀行在房地產泡沫迅速崩潰方面，也扮演了同樣重要的角色。如果出現某種未可預見的不確定因素導致房地產價格下跌，那么這將直接降低銀行所擁有的房地產資產的價值，并將使銀行資產的規模縮水。同時，房地產價格的下跌也使以房地產作為抵押品的貸款項目價值下降，并導致違約率上升，從而使銀行的資產縮水、盈利下降，而且，房地產價格下跌的同時也傳遞了房地產信貸風險加大的信號。所有這些都將促使銀行業不得不減少對房地產業的信貸供給。同時，監管者為了應對不利的局面，可能執行更為嚴格的監管措施(如提高資本準備金、執行更嚴格的銀行頭寸規定以及針對房地產業的信貸管制等等)。這進一步縮減了房地產業的信貸，從而對房地產價格施加了更大的下降壓力。

目前，我國金融體系的發展尚不健全，房地產市場的泡沫膨脹與銀行信貸資金的分布存在著高度的正相關性。我國的金融體系以銀行間接融資方式為主，銀行部門持有全國80%左右的金融資產，銀行在引導資源的配置過程中發揮著重大的作用。然而這種以銀行為主體的金融體系在發揮融資作用的同時，使企業部門和家庭部門的金融風險也集中于銀行機構。在這種情況下，一旦經濟形勢發生逆轉、人們對經濟的預期發生變化、或者出現不可預見的事件時，銀行部門往往是最先受到沖擊的部門。

因此，要密切關注銀行的房地產信貸資產質量，加強房地產貸款風險管理。

關注經濟周期波動對房地產市場的影響

自2002年中國進入新一輪經濟增長周期以來，境內商業銀行在旺盛的貸款需求和流動性過剩的雙重推動下，貸款增長尤其是個人貸款增長速度居高不下，2007年以來，商業性購房貸款中的個人住房貸款增速呈逐月加快趨勢，2007年6月末個人住房貸款增速比1月末和第一季度末分別提高4.8個和4.6個百分點。商業銀行必須注意在經濟增長上行階段忽視風險必將導致經濟增長下行階段風險甚至是危機的爆發。中國目前已經歷了近6年的經濟快速增長時期，無論是從經濟運行本身具有的周期性特征，還是宏觀調控態勢來看，未來幾年中國經濟高位增長的勢頭可能放緩。雖然如前所述，當前我國房地產市場供求不平衡的局面將長期存在，房地產價格上漲將持續一段時間，但是一旦經濟發生周期性波動，商業銀行的房地產貸款質量問題將首當其沖。

嚴格房地產項目準入和客戶準入，加強風險管理

美國次級債危機爆發的重要原因之一，在于金融機構為了逐利而不惜降低借貸標準，由于房價的不斷上漲而忽視了住房貸款的第一還款來源，也就是貸款人自身的償付能力。貸款公司和銀行為了營銷推出了一系列新產品，包括所謂的“零首付”“零文件”貸款等，從現在的情況來看，這些行為都是不審慎的。銀行將這些貸款證券化，把風險從銀行賬本上轉移到資本市場，風險本身并沒有消失，而是為后來危機的爆發埋下了禍根。對金融機構而言，在市場處于繁榮時期或者預期市場繁榮時，也不能降低客戶的準入門檻，更要關注產品的風險限額，不能降低產品準入門檻。

注意住房按揭貸款的潛在信用風險

未來除了要加強對借款人的信用審查之外，中資銀行要吸取美國“次貸”教訓，要準確判斷房地產市場走勢，提前采取措施避免房價回落的不利影響，要采取嚴格的貸前檢查杜絕虛假按揭。加強貸款風險控制，重點防范可能出現資金鏈危機的客戶，同時重視客戶的資信審核，吸取次貸危機由低償付能力低信用客戶“引爆”的教訓。目前，國內的銀行開始收縮了房貸業務，北京、上海、深圳、溫州、福州等城市都傳出了本地商業銀行收緊個人房貸的消息，住房循環貸款已經全面收緊；部分銀行停辦消費類房產抵押貸款；二手房房貸審批更加嚴格，個別銀行暫停該項業務；一些銀行提高了購買多套住房的首付比例。

加強對企業現金流動和自有資金的監測和控制

根據筆者的經驗，銀行在貸款發放前對房地產開發企業進行客戶及項目準入時，對其財務狀況中的資產負債水平、盈利水平關注度較高，但是對其現金流狀況則關注不夠。作為資金密集型的房地產企業，銀行應該加大對房地產企業現金狀況和項目自有資本金的審查，特別是利用銀行系統自身網絡對區域性或全國性房地產開發企業的整體現金流狀況進行監控，防止銀行信貸資金被挪作他用。

落實擔保條件，加強資金監管

房地產開發貸款原則上應采取擔保方式，應優先選擇擬開發項目的土地使用權及在建工程作為抵押，不得接受空置三年以上的商品房作為貸款的抵押物，貸款抵押率最高不得超過70%。在發放房地產開發貸款時，加強對貸款的資金監管，避免貸款資金被挪用。此外，在發放保障性住房的房地產開發貸款時，貸款主體必須是在和銀行有過業務往來的客戶，盡量投向信用良好綜合實力強、經營業績良好、的大中型房地產企業（集團）及其投資控股且集中管理的房地產項目公司，以保證資金安全。

基于房地產開發貸款和個人住房按揭的產品創新須謹慎

此次美國次級債危機的一大成因是由于信息不對稱而導致市場失靈。有關次級房貸的大量真實信息存于貸款公司和經紀公司，資產證券化以后，風險轉移給了市場，但信息并沒有很好地傳遞給投資者。投資者完全依靠評級公司來定價，而事實上評級公司的評級卻出了很大問題。必須慎重考慮如何開展資產證券化。與美國不同的是，中國房地產抵押貸款主要由銀行提供，由此引發的房貸風險難以化解。國內抵押貸款證券化的進程也相對緩慢。需要警惕的是宏觀金融變動對包括地產股在內的資本市場的影響，以及本在醞釀中的房地產資產證券化道路可能出現的變化。一方面可以推動住房按揭貸款證券化市場的發展，以化解集中于銀行體系的金融風險，另一方面也要吸取美國次級債的教訓，杜絕來自房地產開發、公司治理、稅收等制度上的漏洞，消除引發房市、股市投機的內生機制，規避類似風險的出現。

（作者單位：中國建設銀行）