中國房地產市場趨勢分析

未來一段時間內，中國房地產行業將進入一個新的發展階段，突出表現為以下幾個特征：市場分化、價格分化、公司分化。市場分化，即區域房地產市場走勢差異化明顯將長期存在。房地產市場走勢將存在“全國市場大趨勢相同，但區域市場差異較大”的特點。市場走勢分化具體表現為一線城市間的市場走勢分化，一線城市與二、三線城市的分化，以及不同區域的二線城市走勢分化。本文將對不同地區以及一些重點城市的房地產市場狀況作重點分析。

對本輪房地產行業上升周期的判斷

全國房地產開發業綜合景氣指數（簡稱國房綜合景氣指數）是反映房地產行業整體運行趨勢的量化指標，從中可以把握房地產市場運行的周期與規律。我們對該指數近幾年走勢研究后發現：自上世紀80年代開始，國內房地產市場的運行周期一般在7～8年的時間跨度，5年發展2年回落。從一個完整的運行周期來看，上一輪上漲周期是從1998年年初起步，到2003年2月到達高點109.14，上行周期運行約5年左右。之后該指數從階段性高點逐步下滑到2005年12月的最低點100.61點，下行周期約2年左右。

本輪上漲周期從2005年12月起步，先緩步走高到2006年11月的103.92點，又短暫調整到2007年3月的101.22點，隨后一路走高，至2007年11月該指數攀升到106.59的兩年內最高點，至2008年3月又略有回落，短期可能面臨調整。如果將2005年12月看作本輪行業上升周期的起點，近2年房地產行業景氣度是一個“穩步上漲11個月，后調整4個月，再持續上漲8個月并創新高”的振蕩走高的態勢。上漲過程中雖然中間有調整，但調整時間較短（僅4個月），且最低點仍比上一輪運行周期的低點高了0.61個點，說明底部抬高，上升趨勢未變，目前仍處于持續上升階段。另外，本輪上升周期的最高點與起點的差別是5.98個點，而且近5年行業景氣指數均維持在100點以上，證明房地產行業近5年來始終維持高景氣度。

我認為，未來幾年，中國正處于經濟快速增長、人民幣加速升值、城市化進程加快、居民消費升級帶來住房剛性需求強勁的一個特殊發展階段，對推動房地產市場向前發展的動力將會更加強勁。未來雖然有政策調控打壓導致走勢的微幅修正，但行業景氣度持續上升趨勢不變，而且本輪景氣上升周期的持續性與時間跨度預計會更強。上一個景氣上升周期持續時間是5年左右，保守地看此次景氣上升周期至少維持5年以上時間，即至少持續到2011年左右，但在上升過程中存在振蕩調整的可能性，將可能采取螺旋式的振蕩上升走勢，景氣指數將可能會創出歷史新高。

全國房地產市場走勢分析

從一個完整的運行周期來看，上一輪房地產景氣周期是從1998年年初至2005年年末結束。上一輪行業運行周期主要是由住房制度改革推動的，主要體現為以投資拉動為主導，但由于房地產市場消費主體不成熟，市場運行不規范，所以該輪周期的市場相對平穩，投資額始終小于銷售額，說明市場需求不旺盛，房價表現整體上相對平穩。由于主要受投資拉動影響，在2004、2005年的國家宏觀調控下，這一輪房地產行業景氣度結束上升周期而出現回落。

新一輪國內房地產運行周期起步于2005年末，由于市場較規范與消費主體趨于成熟，市場化明顯增強。2005年后，固定資產投資高企與城市化進程加快使房地產投資額持續上升。但更重要的是，居民收入水平提高、人口紅利因素集中釋放、住房消費升級導致的住房剛性需求及改善性需求迅速提高，導致市場需求異常旺盛，銷售額加速上升，并在2006年銷售額超過投資額呈加速上升態勢。因此，以需求拉動為主導是本輪周期與上一輪周期最大的不同。

我們看到，受需求拉動的本輪上升周期大大強于上一輪周期，表現為投資與需求強勁，而且需求明顯強勢，呈現“量價齊升”走勢。2006年前商品房的投資額與銷售額上漲比較平穩。之后二者開始加速上升，施工面積與新開工面積都開始加速上升，并且刺激了開發商的開發投資熱情，2006年開始投資額超過銷售額呈現加速上漲，銷售面積超過竣工面積，表明總需求超過總供給，購房需求逐漸釋放，2006年后房價加速上漲。由于2006、2007年需求增長過猛且略有透支，短期房價上漲過快，需要市場經過一定時間的消化，加上政策調控的影響，造成2008年年初以來出現市場觀望、需求萎縮、部分城市房價下調，預計短期內行業景氣度可能調整，但未來持續上升趨勢不變。

目前中國正處于經濟快速增長、人民幣加速升值、城市化進程加快、居民消費升級帶來住房剛性需求強勁的一個特殊發展階段，對推動房地產市場向前發展的動力將會更加強勁，加上政策調控有助于延續行業的景氣度，因此，預計本輪行業景氣度上升周期將持續到2011年左右。

上海房地產走勢分析

我們將上海與全國的房屋銷售價格指數進行對比后發現，上海房地產上升周期在時間上領先于全國，且價格上漲幅度遠超過全國整體水平。上海本輪上升周期起始于2000年，此后銷售價格指數一路上漲，在2001年后銷售額超過投資額，之后二者的“剪刀差”逐漸加大，顯現需求超過供給，在2005～2006年間略有收窄（期間國內其他城市在加速上升），之后二者差距又拉大，前者始終高于后者。與此相同，商品房的銷售額與銷售面積至2001年始均呈現“量價齊升”的局面，上海房價表現為2000年后開始上漲，2005年3月～2007年9月間維持高位盤整（其間出現銷售額略有回落），而后又加速上升的走勢。因此，在上一輪運行周期中，上海房地產市場的上升周期起步于2000年，高點出現在2005年初，之后至2007年下半年為下降周期。可以看出，上海市場的運行周期是先于國內市場上漲，先于國內市場下降，且處于強勢調整。2007年下半年開始，上海市場又開始醞釀新一輪的上升周期。

為什么上海未來幾年將處于新一輪的上升周期？我們通過反映市場供需情況的判斷指標來加以分析。施工面積/銷售面積可以預示短期內的市場供需情況。新開工面積/銷售面積可以預示中期內的市場供需情況。竣工面積/銷售面積可以表示現階段內的市場供需情況。投資額/銷售額表示中長期1～2年的市場供需情況。比值等于1表示供需平衡，比值大于1表示供給過剩，比值小于1表示供給不足。

上海市場的施工面積/銷售面積指標近10年始終維持盤整，并且在2007年接近歷史低點，顯示短期內供給非常不足。新開工面積/銷售面積、竣工面積/銷售面積兩個指標與其表現極其相似，都是近4年持續走低，在2007年更是創下近10年低點（比值分別為0.61、0.91），由于預期供給不足，剛性需求與投資需求巨大，預計短期（1年內）、中長期（2年或以上）上海市場都將面臨程度不同的供給不足狀況，這是上海市場景氣度未來維持上升的市場基礎。受政策調控（主要是房貸收緊抑制需求）影響，2008年上半年房價上升趨勢可能趨緩，如果信貸政策略有放松，則會呈現價升量增的局面。但是，未來區域內將會出現市場分化與產品分化，即內環內核心區域及高檔住宅產品價格將會持續走強。

深圳房地產走勢分析

深圳市場基本與全國市場同步。深圳上一輪上升周期起步于1998年，2003年見景氣高點，之后經歷2年下降周期至2005年。本輪上升周期起始于2005年，2005年銷售額上漲后與投資額持平，之后超過后者形成“剪刀差”，但兩者在2007年開口差距相對不大。2005年銷售面積上漲后與竣工面積基本持平，顯示供需相對平衡，2006年超過后者，顯示市場略有供不應求，但在2007年又重新低于竣工面積，這表明近三年市場供需相對平衡。深圳房價在2005年開始穩步上漲，在2006、2007年開始加速上漲，2008年開始深圳市場出現調整。

如何看待今后幾年的深圳房地產市場呢？可以通過深圳地產市場的供需指標來對比分析。施工面積/銷售面積指標在2000年至2004年穩步上漲，該比值從5.6上升至8.8，供給充足是近年市場保持供需相對平衡的主要原因，隨后該比值在2005年、2006年回落至5以下，又在2007年重新上升至5.7。新開工面積/銷售面積、竣工面積/銷售面積二指標走勢與其較為相似，都是在2004年或2003年開始回落，在2006年達到階段性低點且小于1，但在2007年又有反彈且大于1。以上指標均預示未來1～2年深圳市場存在供給略大于需求的狀況。

綜上分析，深圳房地產市場由于經歷過90年代初的熱炒，在1993年宏觀調控下出現大幅調整，由于受到市場洗禮，1996年后進入平穩期，且一直持續到2005年左右，市場始終保持“量穩價平”的平穩態勢。但從2005年開始，市場短期供給（特別是關內等市中心地帶）略顯不足，加上投資與投機資金的炒作，房價經歷了“2005～2006年的穩步上漲、2007年的加速上漲”，成交量也持續放大。經過一輪“熱炒”后，投資投機資金退潮，加上中短期內市場供過于求，深圳房地產市場未來將可能會調整1年左右時間。

北京房地產走勢分析

在本輪上升周期中，北京市場基本與全國市場同步。本輪上升周期起步于2005年，在2005年銷售額超過投資額形成“剪刀差”，之后銷售額上升略快于投資額并保持到2007年，但二者在2007年開口差距相對不大，說明2005年開始產生的需求增加，而供給相對不足導致市場景氣度上升。

施工面積在2000年加速上升后，在2005年出現高位后略有回落。施工面積/銷售面積指標在2000年以來保持相對低位，至2003年后又略有下降，在2005年達到最低值3.83，這是直接導致2006、2007年供給不足的主要原因，而2006、2007年受奧運前效應影響又逐漸回升至4.80。

新開工面積在2000年開始上升后，在2003年達到相對高點，之后逐漸回落。新開工面積/銷售面積指標在2003年前相對低位振蕩，之后又有所下降，同樣在2005年達到最低值1.06，這與施工面積/銷售面積指標的走勢基本相同。

值得關注的是，北京近13年的竣工面積始終低于同期銷售面積，顯示供給始終相對過剩。而竣工面積/銷售面積指標始終大于1也證明了這一點。但該指標在2000年后始終保持低位（小于1.43），在2006年達到最低值1.22，在2007年反彈到1.33。說明北京市場近13年來供需指標始終相對穩步，這與北京房地產市場化不明顯、住房交易量不活躍的特征相吻合。雖然以上指標均說明相對上海與深圳，北京市場供給過剩的情況嚴重，但2007年的幾項指標處于近10年的取值范圍內相對低位，表明未來市場雖然供給過剩，但對市場實際沖擊不大。

綜上分析，北京房地產市場相對上海、深圳落后，從北京市場近10多年供給始終相對過剩可以看出，市場化程度不高，開發與交易均不活躍。在上一輪運行周期中開工量、竣工量與成交量增速均保持相對平穩，房價在2005年前也相對穩定。在本輪上升周期中，由于受2008年奧運會影響，2006年特別是2007年北京房價出現快速上漲的同時，銷售量卻出現下滑，呈現“價升量減”的市況。由于供給相對過剩，說明2007年房價上漲中投機需求推動的因素較大。預計2008年開始北京房地產市場未來1～2年內將面臨調整態勢。

二線城市市場分析

由于篇幅所限，我們沒有列出各地房地產的細項指標情況，但在這里將各地市場的現階段、短期、中期供需指標進行一下比較，選擇更有發展潛力的區域房地產市場。我們選取一線城市中的上海、北京、深圳，在二線城市中選取了長三角區域的杭州，環渤海區域的天津、中西部城市的武漢、重慶、成都、昆明，東北地區的大連、長春。

從反映現階段供求結構的竣工面積/銷售面積指標來分析，現階段市場供給不足的一線城市為上海（0.91），而深圳（1.14）、北京（1.33）是所有選取城市中供給最過剩的。絕大多數的二線城市中現階段市場均表現為需求大于供給，即供給不足（該指標都小于1），供給緊張的城市依次為昆明（0.41）、成都（0.47）、大連（0.52）、重慶（0.63），天津現階段供給相對過剩（1.11）。

從顯示短期供求的施工面積/銷售面積指標來看，短期內供給相對不足的一線城市是上海（2.91），而深圳（4.80）與北京（5.69）供給充足或過剩，二線城市中供給相對不足依次為中西部城市中的昆明（1.78）、武漢（2.81），成都、重慶供給相對平衡，供給相對過剩的城市依次為杭州（4.35）、長春（3.47）。

從反映中期供需的新開工面積/銷售面積指標來看，

未來1～2年內供給相對偏緊的一線城市是上海（0.61），供給相對過剩的是深圳（1.58）、北京（1.17）。二線城市中供給偏緊的依次為中西部城市中的昆明（0.45）、成都（0.98）、重慶（1.00），供給偏松的為東北部城市大連（1.43）、長春（2.48）。

投資額/銷售額表示市場中長期的供需情況。該指標大于1的只有長春，其余均在1以下。該指標顯示，上海的中長期供給依然非常緊張，在所有選取城市中最低（0.42），其次是天津（0.56）、深圳（0.59）、杭州，而武漢、重慶、大連、成都的該指標接近于1，顯示中長期供需相對較平衡。

綜合所述，以上指標是從區域市場的短期、中期供求情況來分析的。一線城市中上海即使按目前需求水平計算，現階段供給略顯不足，未來一年內供給相對不足，兩年內的供給則非常不足，但當地購房需求巨大且增長很快，從中長期來看市場前景最被看好。深圳與北京在一年左右內供給存在過剩，但深圳1～2年后供給將顯現不足，而北京由于供給始終相對過剩，預計深圳市場將會盤整一年左右，而北京可能會調整更長時間，以消化過快增長的投資需求。未來1～2年后由于自住及改善等剛性需求的釋放將會推動當地市場繼續走強。

二線城市中表現不一，珠三角及長三角大部分地區市場運行情況基本與國內整體市場同步，目前處于上升周期中的調整階段，但中西部地區的大部分城市仍處于上升周期中的加速上升階段。

我們認為，中西部城市由于國家加大對中西部固定資產投資及推進城市化建設，未來該區域市場前景看好。我們注意到，昆明、武漢、重慶、成都等大部分城市在2006后才開始走上升周期。其中，昆明在目前至未來兩年內供給都顯不足，當地房價相對不高且漲幅較小，可以重點關注。武漢市場在1～2年內供給不足，短期及中期看好。重慶、成都等城市短期內供給相對不足，但近年來眾多開發商在當地加大了項目開發建設，預計未來中長期將變成供給平衡或略顯過剩，短期看好，中長期市場看淡。

天津短期內供給相對充足，但中長期供給不足，國家推進濱海新區建設將有助于提振外來購房需求，天津市場短期看淡，中長期看好。

東北城市大連、長春的供給相對較充分，預計需求短期難以充分釋放，中長期看淡。

（作者單位：中國社會科學院金融研究所博士后流動站）