銀行必須直面房市風險

隨著貨幣政策的進一步緊縮，作為高度依賴于外部融資的房地產行業的風險引起了人們的普遍關注。有房地產業的知名人士甚至說，要房地產業死，銀行必先死，擺出一副綁架的架勢，但是，這并非是不可信的威脅。從歷史上來看，迄今為止，引發金融系統性風險要么來源于匯率與資本流出的宏觀因素，要么來自于股票市場，要么來自于房地產市場。1929～1933年大危機之后，金融系統性的危機和貨幣危機與房地產市場更具相關性。從最近的美國次貸危機到20年前的儲貸危機，從日本泡沫經濟破滅到東亞金融危機，金融體系因房地產業危機而屢遭重創。而且在貨幣因素引發的危機中，房地產市場也是受害最深的，最終商業銀行也總是被拖累下水。

中國房地產業除了1993年在海南、廣東、廣西部分地區經歷過危機之外，還沒有出現過大危機。房價持續上漲，房地產相關的信貸也是持續上漲，泡沫也被不斷吹大。鑒于對房地產風險的擔憂，控制金融風險，從2003年中國人民銀行出臺“121”文件起，國家日益加大對房地產市場的關注和調控，基本上每年都有相應的文件出臺。然而事與愿違，房價越來越高。這又是為何？其中有兩個代表性的觀點，一是地價推動論，二是真實需求論。地價推動論認為房地產價格之所以高，是因為協議價格變為拍賣制，以及對農民的補償標準提高了，這些導致地價升高，開發商成本增加，并最終以漲價的形式轉嫁給消費者。而真實需求論則認為房地產并不存在泡沫，房市的火爆和房價的高漲是因為有實際的需求，其中最重要的因素就是中國的城市化進程剛剛開始還遠未結束。但是，一些投機性因素的貢獻也是我們不容忽視的，我們無法忽視溫州炒房團、山西炒房團對于房價飚升的“貢獻”，也不能忽視在人民幣升值預期下以各種名義流入境內進入房市的外來游資的“貢獻”，當然也還與一些銀行有意無意放松貸款條件有關。

2008年，這些情況似乎正在發生變化。一些地方樓市開始下跌，一些城市的房價出現了變相降價或增幅下降的趨勢。在從緊貨幣政策下，銀行收緊了對房地產商的開發貸款，一些房地產商的資金面正面臨巨大壓力。根據年報統計，內地房地產上市公司2007年平均資產負債率達66.1%，萬科60.98%，保利84.99%，金融街66.14%，富力76.57%。為了解決資金缺口問題，一些上市房地產公司紛紛通過發債與增發來融資。2008年5月20日至22日，萬科、保利、新湖中寶分別為59億元、43億元和14億元的公司債獲批，臥龍地產12億元定向增發獲批。而這些公司就是前不久開始主動將樓盤降價銷售的公司。大多數非上市房地產公司顯然沒有這樣好的運氣，只好通過銀行和信托投資公司發行信托計劃或委托貸款方式尋求資金。但更多的地產商則是只能通過民間融資的方式，盡管如此，還是會有些地產商面臨嚴重的流動性壓力。

另外一個值得注意的情況是，隨著人民幣升值速度的加快，人民幣升值持續單向的趨勢很可能在某個時候就行將結束，屆時，不少隱藏在房地產業的游資就可能會考慮退出，此舉勢必將影響房地產的價格。同時，買漲不買跌的心理因素將使買者與賣者的博弈在資金短缺的情況下更偏向買者一邊。

此外，縱然有諸如城市化進程加快和農村勞動力轉移等理由，但我們絕對不要忽視一個基本的常識，那就是住房價格與家庭收入之比（房價收入比），住房價格與房租之比，這兩個比率正如股市上的市盈率一樣，雖然我們可以在某一個時期偏離它，但不可能永遠偏離它。房價收入比是測量居民住房可支付能力的指標之一。按照聯合國1993年對107個國家研究，總房價應為一個家庭3到6年的收入。但中國的情況是，2006年的上海房價收入比是10.2倍，2007年達到10.5倍；2006年的廣州房價收入比是9.3倍，2007年為10.7倍；2006年的深圳房價收入比是11.7倍，在2007年達到了16.1倍。雖然中國居民收入存在統計上的因素，但顯然中國的房價收入比是偏高的。住房價格與房租的關系說明了住房資金成本與收益之間的關系。從理論上說，房價與租金價格應呈同方向的變化，然而，中國房地產市場上卻表現出了中國特色，即房價快速上漲而租金漲幅不大，有些城市在一定時期內甚至出現了房價上漲租金下跌的現象。這種房價和房租的背離正是房地產泡沫的一個重要信號。顯然，只要我們準確觀察這兩個指標，我們就不得不對中國目前的房地產價格感到有點害怕和擔憂了。

如果房地產市場存在風險，對銀行的影響又有多大呢？銀行對于房地產是愛恨交加的。一方面，房地產行業總體上來講利潤率高，是銀行不可忽視的領域。雖然明白房地產業的風險，但在房價居高不下的市場現實下，銀行對房地產業的貸款并沒有退出。另一方面，房地產業畢竟是高風險行業，即使對于風險較低的個人住房抵押貸款，只要房價跌出首付，銀行的風險就會相當大，房地產對于銀行有如一個燙手的山芋。

銀行對房地產的貸款基本上是兩類：一是房地產開發貸款，二是個人住房貸款。根據2007年上市銀行年報分析，銀行在房地產方面的貸款總體上占貸款總額的19%至40%之間，并呈現出幾個明顯的特點：第一，總體來看，2007年銀行對房地產的貸款占銀行貸款總額中的比重存在不同程度的上升，這說明房地產金融業務仍然是銀行重要的利潤來源點。第二，房地產開發貸款占比超過10%的銀行主要是中小規模的銀行。第三，房地產貸款的結構正在調整中。一方面，個人住房貸款仍然增長較快，這也是房地產金融業務增長的主要原因。另一方面，大多數銀行房地產開發貸款的比重有所下降。那么，這種貸款結構變化的原因是什么呢？一方面，在從緊貨幣政策和連續出臺的房地產調控政策作用下，銀行已經感覺到了房地產市場的可能風險特別是房地產開發企業的風險，銀行放慢了對房地產開發企業貸款的增速；另一方面，從長遠來看堅信中國房地產市場還有相應的實體經濟因素的支撐，同時個人住房按揭貸款本身也有較強的需求，銀行無法拒絕風險相對較低的住房按揭貸款。何況，個人住房貸款已經成為銀行向個人金融業務實行戰略轉型的重要著力點，一般而言個人住房貸款要占銀行個人貸款的80%以上。也就是說，銀行正在通過房地產貸款的結構調整來實現既減少風險，又保證收益增長的雙重目標，是在追求發展和控制風險中尋求平衡。

盡管如此，風險仍不容忽視，對于商業銀行來說，我認為，一方面，必須對房地產價格下跌進行壓力測試，并研究相應的預案；另一方面，雖然住房抵押貸款風險相對較小，但此類貸款必須嚴格操作規程和遵守相應的法規和政策，認真進行客戶收入和資信調查，減少操作風險。

（作者單位：國家開發銀行湖南省分行）