基于ＳＨＴＯ理論對東西部房產發展水平的探討

摘要：近幾年來，中國房地產業取得了快速發展，拉動國民經濟穩定增長。但全國各個地區產業發展卻極不平衡，尤其是中國東部和西部地區。從區域發展的角度，對東、西部地區的房地產開發投資水平進行了SHTO理論驗證；同時，從人口發展、產業發展、宏觀經濟發展三個方面選取變量對SHTO值進行回歸擬合，探討了區域間房地產發展水平的影響因素，并且對東西部房產開發投資水平進行了比較。

關鍵詞：房地產業；區域不平衡；東西部；SHTO理論

中圖分類號：F239.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673－291X(2008)03－0131－04

1 引言

1.1 問題提出

從新世紀開始，中國進入了全面建設小康社會的新階段，這必將伴隨國民經濟的持續增長。人民生活水平的不斷提高和城鎮人口的穩步增加，使房產業的發展也具備了一個更加寬松的經濟環境、更加廣闊的市場前景，面臨著新的發展機遇。

然而，中國房產業所面臨的問題同樣不容忽視，其中以區域發展不平衡尤為突出。作為國民經濟支柱產業的房地產業，在東、西部地區的發展差距也因此擴大。東部和西部相比較，經濟地理位置優越，交通方便，資金相對充裕，城市規模和城市密度較大，城鎮化水平較高，這些先天優勢使得東部的房地產業在一開始就走在西部房地產業的前面，這是一個無法更改的事實。因此，單純比較東西部房產發展指標的絕對值無法全面客觀地反映不同地區在經濟社會發展方面的不同特點。

近年來，東部沿海各大城市出現了不同程度的房地產開發投資規模過大、增長速度過快、占國民生產總值比例過高的問題。理論分析表明，過高或過低的房地產開發水平都將對國民經濟的穩定增長產生不利影響，如何系統識別房地產投資水平具有重大的現實意義及政策指導意義。

1.2 SHTO理論的提出與運用

SHTO是一個用來研究住房投資和國民經濟關系的經濟指標。“SHTO”首先由Burns和Grebler于1976年提出，他們選取全球39個足夠市場化的發展水平不等的國家作為樣本，通過排除其外部因素，利用統計手段分析，發現SHTO值和國家的發展水平(通常用人均GDP衡量)存在一種二階函數的倒U型關系(Leland S.Bums，Leo，1976)。在經濟發展的初步階段，SHTO值非常低，只有大約2％；隨著經濟的發展，SHTO值不斷提高，在經濟中等發達時，達到最高值8％。然后，SHTO值又會隨著經濟的增長而下降，在發達國家SHTO值一般是3％～5％。

中國東部和西部地區之間經濟發展差距巨大，房產業發展水平也有明顯差距。本文將選取SHTO值作為識別東、西部地區房地產開發投資水平的指標，以科學客觀地識別東部和西部的房產業發展概況。由于我國的住宅投資統計工作開展得比較晚，因此本文采用房地產開發投資額占地區生產總值的比作為SHTO值。

利用SHTO值研究住宅投資和國民經濟發展之間的關系已經被逐步推廣，Kyung-Hwan Kim利用韓國1970－2002年的數據對Bums-Grebler hypothesis進行了檢驗。本文將選取時間序列數據對此理論進行進一步的驗證，數據包括中國東部地區、西部地區在1995－2005年間房地產開發投資、地區生產總值、人均地區生產總值。

為了探討影響區域間房地產發展水平的因素，本文選擇人口發展、產業發展、宏觀經濟發展水平的各個指標進行回歸分析，數據主要包括東部地區、西部地區1998－2005年間地區戶籍總人口增長率、城市化率、人均住宅建筑面積增加、房地產存量、人均GDP、城鎮居民人均可支配收入、農村居民人均總收入。由于各年份各省份對年末住宅居住面積的統計不完整，所以本文選取各省份年末房屋建筑面積作為房地產存量，并用戶籍總人口去除房地產存量的值(人均住宅建筑面積)近似替代人均住房使用面積。

2 東、西部房產開發投資水平識別

選取東西部地區1995－2005年數據作為樣本，以SHTO值(單位：％)為被解釋變量，perGDP(人均地區生產總值／元)為解釋變量，建立二次回歸方程：SHTO=a₀+a₁*(perGDP)+a₂*(perGDP)²，借助Eviews軟件進行模擬回歸，結果如表1所示。從回歸結果可以看出，東、西部地區整體顯著性檢驗F統計量在1％的置信水平下顯著，說明模型設定正確；經調整的可決系數分別為0.7856、0.6259，說明東部地區被解釋變量78.56％、西部地區被解釋變量62.59％的波動已經被SHTO模型所解釋，即該模型的解釋力度較強。

2.1 序列相關性檢驗

由于SHTO模型選用時間序列數據為解釋變量，為避免不同時間數據的前后關聯，特進行拉格朗日乘數檢驗(La-grange multiplier)，結果如表2所示：東、西部地區各年的SHTO值、人均GDP在5％的置信水平下顯著，說明模型數據基本不存在序列相關性。

2.2 基于SHTO理論的模型調整

由表1中T統計量比較可知，西部地區參數值偏小，均未通過顯著性水平為10％的檢驗。結合西部地區的SHTO值可知，西部地區的房產開發投資在1995年前后處于起步階段，即可能位于倒U型曲線的前半部分，因此考慮建立一次方程進行回歸擬合，且應該為一次增函數。經調整后的回歸結果如表3所示：整體顯著性檢驗的F統計量、人均GDP參數的t統計量在1％的置信水平下顯著，說明關于SHTO值的一次回歸方程更適合西部地區房產發展現狀。

2.3 SHTO理論應用于東、西部地區的驗證結論

綜上，總體上東、西部地區的房產開發投資水平均符合SHTO理論。但由于東部和西部地區的經濟發展水平存在著較大的差距，西部地區在1995年前后仍處于房產發展的初步階段，因此更符合一次方程的模擬結果。

以目前的增長速度，西部房產開發投資將逐步逼近倒U型曲線的峰值，這意味著未來西部地區的房產開發投資占比將更符合Burns-Grebler hypothesis的二次倒U型曲線。近年來，西部房地產吸引了越來越多投資者的眼光，越來越多的投資者看好西部房地產市場。但同時，峰值之后，西部地區房產市場將可能面臨短暫的平緩甚至于減慢階段，如何做好兩階段的平穩過渡顯得尤為重要。

3 東西部房地產投資水平影響因素的回歸分析

選取東西部地區1998－2005年數據作為樣本，以兩區域SHTO值為被解釋變量，選取人口發展中的poprate(戶籍人口增長率／％)、urbanrate(城市化率／％)，產業發展中的duse(人均住宅使用面積增量／平方米)、stock(房地產存量／萬平方米)，宏觀經濟發展中的perGDP(人均地區生產總值／元)、uincome(城市人均可支配收入／元)、rincome(農村人均總收入／元)為解釋變量，建立雙對數模型：log(SHTO)=a₀+a₁*log(poprate)+a₂*log(urbanrate)+a₃*log(duse)+a₄*log(stock)+a₅*log(perGDP)+a₆*log(uincome)+a₇*log(rincome)，其中，a₁、a₂、a₅、a₆、a₇＞0，a₄＜0。

3.1 東、西部地區房產發展水平影響因素研究

由于解釋變量間存在較強的相關性，同時引入模型將產生多重共線性的問題，因此本文運用逐步回歸法，結果如表4所示：整體顯著性的F統計量在1％的置信水平下均顯著，說明模型設定正確；模型的調整可決系數分別為0.985、0.997，說明被解釋變量的98.5％、99.7％已經被該模型所解釋。

根據回歸方程，人口發展、產業發展、宏觀經濟發展對SHTO值均有不同程度的貢獻。人口發展方面：戶籍人口增長越快，對新增住宅房產的潛在需求就越大，在一定程度上刺激住宅房產的開發投資；城市化水平越高，表明城鎮人口占比越大，一方面構成了城鎮住房的需求，另一方面也對城鎮建設的基礎配套設施提出了同步投資的要求。產業發展方面：在其他條件不變時，人均使用面積增加值越大，則對應的房地產市場增量需求越大，因而潛在房產投資水平也越大；房地產存量對于房地產開發投資水平的影響是負向的，房地產的存量規模越大，房地產增量供應的需求就越小，對投資的拉動也是反向的。宏觀經濟發展方面：地區人均生產總值客觀地反映了該地區的整體經濟實力，而經濟發展水平對房地產開發投資的影響是正向的；城鎮人均可支配收入、農村人均總收入分別反映了當地居民人均消費水平，較高的購買力對房產需求結構、房產定位有著較大的影響，進而影響著房產的開發投資方向。

3.2 回歸方程各系數分析比較

雙對數多元回歸中，系數值代表彈性概念，比較東西部地區的雙對數方程：

(1)人口發展水平：戶籍總人口增長率、城市化率顯著影響西部地區房地產開發投資，西部地區戶籍總人口增長率、城市化率每變動l％，該地區的房地產投資水平變動0.672％、1.891％。由于西部地區經濟發展因素的制約，吸引外來人口能力相對較弱，因此房地產消費主要取決于戶籍人口；同時，受城市化進程的加快，對城市新建住房的需求隨之增長。相反，東部地區人口流動性較大，且城市化水平相對較高，因此房地產消費受戶籍人口及城市化率的影響均不顯著。

進一步比較發現，西部地區城市化率對投資水平的帶動作用大于戶籍人口增長率的帶動作用，這也從一定程度上反映出西部地區城市人口的房地產消費能力更強，對西部房產投資有一定的引導性。

(2)產業發展水平：經比較，人均使用面積增加對西部地區的影響顯著于東部地區：人均使用面積每變動l％，帶動投資水平變動0.119％。這表明，西部房產市場仍處于初級階段，投資增長很大程度上依賴于住宅投資的增長。相反，東部地區的住宅投資水平相對較高，房產投資應更趨向于向辦公樓投資、商業營業用房、公共建筑等高端房產市場發展，因此人均住宅使用面積增加對東部地區房產開發投資水平的影響不顯著。

(3)宏觀經濟：理論分析表明，宏觀經濟運行良好，投資水平越高。回歸結果顯示，西部地區人均GDP增長對房產投資的拉動作用明顯強于東部地區，因此西部地區的宏觀經濟發展為房產業提供了廣闊的前景。

東部地區，城市人均可支配收入每變動1％，刺激投資變動0.425％；西部地區，農村人均總收入每變動1％，帶動投資變動高達7.837％。可見，隨著居民收入水平的提高，購買力逐步增強，住房需求在“量”和“質”上均有不同程度的提高，因而西部地區的房產投資還有較大的提升空間。

4 結論及建議

本文利用SHTO理論和雙對數多元回歸模型，對我國東、西部房地產開發投資水平進行的實證研究表明，東、西部的房地產開發投資水平基本符合SHTO理論的倒U型曲線模型，其中西部地區的投資尚處于起步階段，但增長速度較快，因此西部地區的回歸方程更符合一次線性回歸方程。同時，西部房產市場將在短期內達到倒U型曲線的峰值，隨后可能出現一段增長平緩期，如何加強投資管理，做好平穩的過渡，對西部房產市場的有序發展至關重要。模型檢驗結果反映了東、西部地區經濟發展的不同特征。

首先，西部地區居民絕對收入水平相對較低，所以未來住房市場主體仍然是中低檔住房需求。從目前情況看，中低檔住房供給不足。事實上，盲目建設高檔住宅與西部地區的發展現狀是不相符的，中低收入人群占西部總人口的比例是最大的，這部分人對中低檔住宅的需求是最大的。開發商應抓住這一目標市場，有效地利用當地土地資源，進一步開發尚未飽和的中低檔住宅市場。

其次，隨著“西部大開發戰略”的實施，大量農村人口涌向城市，城市人口的增加大大拉動了城鎮住房需求。房地產業是一個關聯性較強的產業，與之直接或間接相關的建筑、建材、金融、旅游等產業的同步發展將為房地產發展提供良好的平臺。此外，西部地區大部分城鎮的基礎配套設施普遍落后，這將在一定程度上影響到西部地區房產業的持續快速增長。因此，加強基礎設施的建設及完善，不僅對房產業發展至關重要，對整個地區城市化進程及宏觀經濟發展的推動作用同樣不容忽視。

再次，房產業的發展與宏觀經濟狀況存在密切的相關性。西部地區由于區位條件較差，經濟發展水平和城市化仍然處于初步階段，因此面臨著巨大的增長空間。近年來受到國家“西部大開發”戰略的扶持，西部地區宏觀經濟的發展正在享受著高速增長的回報。結合西部地區當地房產企業起步晚、綜合實力弱、開發理念落后的現狀，地方政府應充分發揮調控職能，提供優惠政策促進房產業的整體發展，如優惠地價、優惠稅收、減免開發商的基礎設施建設任務、放寬容積率、建筑密度等專業指標等。

最后，西部房地產業將面臨進一步開放的市場。在一系列優惠發展政策之下，不僅東部發達城市的房地產商加入了開發，而且國外有實力的開發商也被吸引了過來，這將在一定程度上激活西部地區的房產業發展。但同時，西部地區不能完全依賴傾斜的宏觀政府政策，而需要充分利用自身的優勢，同時借鑒東部發達地區房產業發展的經驗，使政策得到合理有效的利用。

[責任編輯 張 凌]