銀行加息對房地產市場的影響

摘要：中國人民銀行連續加息調整房地產投資過熱，通過加息逐漸地改變政府的宏觀調控政策，并由此來改變企業及個人預期的行為決策。這次央行的加息，并不在于加息多少這個結果，而在于央行宏觀調控方式是否改變。加息對房地產供給市場的影響、對房地產需求市場的影響和對房地產融資市場的影響三方面可以說明銀行加息給房地產市場帶來的重要影響。

關鍵詞：銀行；加息；房地產

中圖分類號：Ｆ810 文獻標志碼：Ａ 文章編號：1673－291Ｘ（2008）04－0074－02

從2007年3月18日起中國人民銀行上調金融機構人民幣存貸款基準利率開始，一直到2007年12月21日，連續6次加息。金融機構一年期存款基準利率上調到4．14％；一年期貸款基準利率上調到7．47％；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整；個人住房公積金貸款利率保持不變。加息將會對房地產市場產生怎樣的影響呢？

從2006年宏觀調控后情況來看，房地產市場價格快速上漲并沒有停止。只要房價快速上漲，房地產開發投資就不會放慢增長速度，國內投資過熱就不會改革，國內銀行信貸擴張就不會放緩。也就是說，只要房價增長不減下來，國內房地產市場的投資者不會放慢。

面對國內投資過熱、銀行信貸快速增長及貿易順差增長過快，央行采取一系列的宏觀調控政策，如多次提高法定存款準備金率、發行定向票據、進行公開市場操作等來緊縮銀行信貸，但實際效果都十分有限，特別是房地產市場仍然高歌猛進。那么這次央行采取加息的方式來調整整個國家經濟過熱，調整房地產市場投資過熱，是否能夠起到效果。這就要看央行進一步行動了。

在目前低利率政策下，管制下的利率水平與企業投資回報率相比，是不可比擬的。央行加息的意義，并不在于加息的幅度高低，因為加息0．27厘，對于平均投資回報率為16．8％的國內企業來說，對于暴利的房地產企業來說，可以忽略不計。但是，如果央行通過加息逐漸地改變政府的低利率政策、逐漸地改變政府宏觀調控工具并由此來改變企業及個人預期的行為決策，那么央行加息所起到的作用是不可估量的。特別是當央行能夠增加加息的頻率時，或者說讓中國的利率政策進入一個升息的通道時，其意義更是非同小可。從這個意義上來說，這次央行的加息，并不在于加息多少這個結果，而在于央行宏觀調控方式是否改變。

在國外成熟的房地產市場，低利率是資產價格泡沫的重要刺激因素之一，而加息往往帶來擠出資產價格泡沫的效應。盡管中國的利率尚未完全市場化，房地產市場也尚未完全成熟，但央行加息仍會給房地產市場帶來重要影響。房地產業是一個資金密集型產業，它的運作和經營都需要有強大的資金做后盾。就目前我國的房地產融資市場而言，房地產企業的融資渠道主要還是銀行，央行的不斷加息，無疑會不斷地增加房地產企業的資金成本。

從現實的情況來看，央行小幅度的加息對一般的企業及市場影響不會太大，但央行連續加息時，情況就不一樣了。央行加息影響最大的應該是國內房地產市場。一是國內房地產是占ＧＤＰ比重較大的市場，二是金融。房地產市場發展就在于金融對其支持的力度。金融對房地產市場的影響不僅在于房地產供給方，而且在于房地產市場需求方。因為利率水平不同決定了房地產市場需求者進入程度。也就是說，加息盡管對房地產企業的影響不會大，但對依靠銀行按揭貸款購房的消費者及投資者則是影響很大的事情。對于以轉按揭貸款購房的普通消費者來說，加息也會增加購房成本，目前的住房抵押貸款實際上是浮動利率，因此，加息會增加已購房者的每月房貸還款額，同時，也會使持幣待購者的支付能力下降。

1．對房地產供給市場的影響

央行加息，必定會使房地產企業的貸款也就是使其資金成本相應上升，但主要還是為了削減放貸沖動。在抑制商業銀行的放貸沖動的同時，不過多地增加房地產企業的利息負擔。

（1）加息對房地產開發企業的影響

對于多數房地產開發企業來說，加息在短期內影響不是很大。對于那些資金比較緊張、現金流不是很順暢的房地產開發企業來說，可能會有比較大的影響，比如，資金的有效供給和周轉，資金鏈的暢通等。但從長期來看，房地產企業利息支出變大，使得其融資成本增加，但財務費用存在轉嫁的可能，從而進一步提高房價。

（2）對二手房市場的影響

央行連續加息，一方面，使投資型購房者的月供壓力進一步增加；另一方面，隨著“住宅禁商”的推行，高檔物業的租金會不斷下滑。綜合考慮，加息對于投資住房靠出租獲取收益的人來講，收益本身沒有明顯的增加，還有可能下降，而 投資成本如貸款的利息在增加，凈收益趨向減少，因此，這部分業主將有可能選擇出售房屋，從而有利于促進二手商品房房源的供給。

由此可見，對于房地產供給市場來說，加息會增加房地產企業的融資成本，而融資成本的增加，又會進一步影響房價。短期來說，對于資金實力雄厚的房地產企業來說，加息帶來的影響不是很明顯。從長遠來看，一方面加息引起銀行信貸口的緊縮，會從資金供給方面淘汰一些規模不大、實力不夠雄厚的房地產企業，進一步規范了房地產市場；另一方面，加息引起的房價持續上漲而帶來房地產企業利潤的增加，會彌補因加息帶來的融資成本的增加。加息不會減少房地產市場的供給。

2．對房地產需求市場的影響

對于自主性需求的普通購房者來說，加息會增加其購房成本，目前的住房抵押貸款實際上是浮動利率，因此，加息會增加已購房者的每月房貸還款額。同時，也會使持幣待購者的支付能力下降，增加其觀望心態。而對投資者、投機者來說，加息會增加融資成本，使其預期收益下降。因此對投資性需求影響較大。總體上，在前期政府出臺諸多宏觀調控政策的背景下，加息會進一步打壓消費者心理預期，使得市場需求減少。一方面，加息對房地產市場投資者直接成本的影響是巨大的。如果購買一套總價為120萬元房子，首期付款20萬元，貸款100萬元，分30年付清，貸款利率為10％，則每月按揭貸款8 775．70元，30年后本息和為332萬元，其中，利息支付232萬元?？梢哉f，在復利的情況下，利率上升對房地產購買者的成本影響會十分大的?？梢?，此次宏觀調控政策主要打壓的還是對房地產市場的投資性及投機性需求。另一方面，短期內介于目前通貨膨脹預期，即便是在目前的利率水平下，銀行存款的利率依舊為負，儲蓄對資金的分流顯得力不從心。房地產投資作為資金保值增值的宣泄口，短期內引來了部分投資性及投機性的需求，并且由于宏觀調控的滯后性，短期內房地產市場的需求將繼續保持旺盛態勢。但從長期來看，等到宏觀調控發揮其作用之后，物價水平將保持穩定，投資性及投機性需求將會被擠出房地產市場，對房地產市場的需求也將維持在一個相對穩定的水平上。

3．對房地產融資市場的影響

房地產作為資金密集型產業，金融支持是房地產得以發展和繁榮的關鍵所在，而金融對房地產的支持不僅表現在房地產市場的供給方，比如，房地產開發企業的融資，而且表現在房地產市場的需求方。而隨著國家的宏觀經濟調控，不斷出臺的金融緊縮政策加息會加大房地產開發企業融資成本，削弱了企業對銀行信貸的依賴。自從央行提高貸款門檻，房地產企業從銀行貸款已十分不易，未來開發企業通過自有資金和其他渠道籌集資金的比例越來越大，在客觀上帶動了信托、地產基金等金融創新工具的發展。而產業自身升級與分化則決定了未來房地產融資市場的嶄新格局。

在這些復雜因素的綜合影響下，當前房地產融資市場呈現出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導的單一融資格局；二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產融資市場的發展方向；三是房地產融資市場體系尚不健全。

總之，盡管小幅度加息對一般企業及市場影響并產生直接作用的結果，更多的是警示，但是加息對房地產市場的影響是不可低估的，特別是對房地產市場投資者影響更是不可低估的。當然，最為關鍵的是央行并不是停留在以往的認識上，而是要讓整個宏觀調控真正轉到以價格機制為主導的工具上來。如果利率能夠逐漸地上升，加息對房地產市場的影響是很大的。采取加息的方式，慢慢地改變房地產企業與個人市場預期來改變企業與個人的行為方式，從而達到慢慢地擠出目前我國經濟中存在的泡沫，尤其是擠出房地產市場中投資者及投機者，讓國內經濟實現平穩過渡。從宏觀層面來看，加息會通過改變市場的供求關系，一定程度上起到放緩房地產市場投資速度、穩定房地產價格的作用，有利于房地產市場的長期健康發展，有利于房地產市場進一步向宏觀調控目標靠攏。

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