樓市四大懸疑待解

向上還是向下?樓市走向牽動著市場神經。緊縮貨幣政策、反囤地政策、住房保障政策以及人民幣對美元升值四大因素，對樓市的供求、成本、購買力和預期已產生重大影響。

倘若“市場的歸市場、保障的歸保障”的樓市二元管理得以推進，“雙緊”政策(緊縮銀根、地根)和保障政策能不折不扣地執行，2008年房地產市場在轉型中調整前行或可期待：供求趨于平衡、結構漸趨合理，價格走向平穩，預期轉向理性。

國家發展和改革委員會最新公布的數據顯示，2007年12月全國70個大中城市新建商品住房售價同比上漲11.4％，環比上漲0.3％。至此，2007年全年房價軌跡已完整、清晰地呈現：從一個高位走向另一個高位。樓市火爆行情因何而起?業內人士認為，有效供給不足和資金推動二因素交叉作用：新房竣工增速落后于銷售增速，前期觀望積累的需求爆發加劇了供求緊張；在流動性過剩背景下，通脹預期導致手有余錢者買房置業，而住房保障缺位使得購買力不足者也被裹挾提前人市追漲。

2008年，在宏觀政策面有所調整的情況下，又有哪些關鍵性因素對樓市產生重大影響?欲辨樓市走向，以下課題需要考量。

緊縮貨幣政策將如何作用于樓市供需?

1月上旬，央行2008年工作會議強調，將實行從緊的貨幣政策，總量上將更嚴格控制信貸。這是2008年樓市金融政策面與去年最大的不同。中央政府要防止經濟增長由偏快演變為過熱，壓縮固定資產投資在所難免，而收緊信貸是壓縮投資的題中應有之意。

市場反映，房地產業首當其沖，銀行收縮對房地產企業的貸款已成定局。四大商業銀行2008年新增貸款與去年相比有減無增，而各行的個人貸款比例卻都有增無減，這意味著公司貸款比例大大壓縮。房地產公司的貸款額度更足大幅降低，一些銀行一開年第一季度的房地產開發貸款額即已告罄。國內房地產是資金密集型產業，多采用“開發——周轉——再開發”的模式，開發資金的直接融資比例不過兩三成，間接融資的主渠道為銀行。眼下銀根收緊，對于大多數房企而言，意味著“貧血”。畢竟，已經或即將從資本市場融資的房地產公司還為數不多，更何況房地產企業上市、再融資的門檻在明顯提高。2008年，房地產企業兩大資金來源——信貸和上市，都面臨嚴峻的形勢。

上海獨立房地產研究者顧海波分析，信貸緊縮是把雙刃劍，一方面會帶來商品住房投資減少，從而導致供給可能也會減少。換言之，壓縮投資與增加供給存在一定的矛盾。不過，2007年前10個月，全國住宅施工面積和新開工面積同比增長24％左右，略高于2006年水平，尤其新開工面積的增速提升幅度較大。這意味著2008年我國住宅供應將有所改善，竣工面積增速會明顯高于2007年，供求矛盾將有所緩和。但一線城市的住宅供應仍然相對不足，譬如北京、上海，2007年前10個月新開工面積均比上年同期下降一成以上，2008年上半年新增供應會減少。

另一方面，信貸緊縮會抑制投機，并使得部分改善型需求的購買行為向后推遲，更重要的是，對抑制地價狂飆大有裨益?！暗赝酢鳖l出實質上就是流動性過剩、資金推動型價格暴漲在土地領域的實現。信貸收緊，開發企業手里的錢少了，土地出讓競價或將不再豪賭。一旦面粉的成本低了，面包的價格也就有了相應回旋的空間。

反囤地政策將給樓市帶來何種影響?

與銀根一同緊縮的還有地根。2008年樓市宏觀調控的一個重要主題是清理閑置土地，加大對開發商囤地的打擊力度。

1月7日，國務院下發了一則《關于促進節約集約用地的通知》，重申打擊囤積土地的精神，對于閑置兩年的土地要堅決無償收回，閑置滿一年不滿兩年的，則按出讓或劃撥土地價款的20％征收土地閑置費。對閑置房地產用地征繳增值地價的舉措，表明土地調控措施日趨嚴厲。

此前，國土資源部發布第39號令(《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》)，從2007年11月1日起，對未繳清全部土地出讓價款的，不得發放土地證，也不得按出讓價款繳納比例分割發放土地證。這一規定意在從源頭封堵當下房地產市場普遍存在的漏洞：付小錢、多占地、慢開發。某些開發商動輒圈地上百萬平方米，分期繳納土地出讓金、分期取得土地使用權證、分期開發的慣常做法或將難以為繼。

易居(中國)研究院分析師楊紅旭認為，反囤地政策雙管齊下，一個是在購地環節收緊增量，不得濫占；一個是在土地使用環節擠出存量，不得閑置。如執行到位，將大大縮短從土地出讓到可供產品的周期，從而在加速有效供給方面給房市帶來正面影響。

人民幣對美元升值對房價的影響有多重?

人民幣對美元升值仍是影響2008年資本市場和房地產市場的關鍵性因素。市場普遍預期，若美國持續降息或加息速度慢于中國，則中美之間的利差會進一步縮小，人民幣升值壓力加劇。2007年，人民幣對美元匯率升值約6.5％，超過了多數專業人士的預測。中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘最近發表報告預測，人民幣升值速度有望加快，預計2008年對美元全年升值10％。

在人民幣升值預期非常強烈的情況下，土地和房產被當作是享受人民幣升值和資產價格上漲的首要標的。這從眼下外資對我國內地房地產市場青睞有加的勢頭中可窺一斑，譬如，來自美國的房地產開發商鐵獅門近日獨家競標總價逾70億元的上海新地王。人們相信，從投資的角度看，人民幣持續升值會為房地產資源的投資價值上漲提供支撐；從保值的角度說，住房是未來通脹風險的對沖。類似的市場預期會放大樓市需求，推動“人民幣升值不止樓市行情不斷”的自我實現。

正因此，素來以樓市“空頭司令”著稱的獨立經濟學家謝國忠也認為2008年中國樓市總體上仍將是上升行情。

住房保障政策怎樣影響市場?

不同于往年，2008年將是加快住房保障的行動年。加快廉租住房建設、改進和規范經濟適用房制度，著力解決城市低收入家庭住房困難等住房保障問題，在2007年已形成政策性安排，市場與保障分開、低中高檔需求分開的“二元管理”、“三分需求”取向明朗：低收入家庭主要通過廉租住房、經濟適用房解決，中低等收入家庭可采取限價商品房和經濟租用房的辦法解決，高收入家庭主要通過市場解決。

萬通集團董事長馮侖認為，目前的調控措施就是使今后房地產70％集中在保障性住房領域，而另外30％留給市場。

日前，全國住房建設計劃(規劃)工作會議傳出消息，針對近幾年恐慌性住房消費和投資，全國656座城市須在2008年6月底之前公布今后四年包括保障房建設在內的住房規劃，以緩解居民心理預期。

顧海波認為，住房保障對樓市的影響不僅在于從市場中分離出一部分原本沒有足夠的購買力支撐、但因保障缺失而被裹挾進買方市場的被動需求，更重要的是改變市場預期：隨著政府保障行動的推進，居民可望通過或配或租或買的不同渠道，各求所需，各得其所。

不過，也有市場人士認為，保障性住房是市場化住宅體系有益的補充，對樓市沖擊不大。一則因為市場化需求的基礎并未改變，城市化以及上世紀70年代帶來的“人口紅利”，會導致未來幾年中人們對住宅的需求仍將進一步增長；二則因為保障性住房投資盡管增速加快，但占整個住宅開發投資的比重還很小，地方財力決定了增加此類供給將是一個長期的漸進過程。

綜合市場人士的判斷，2008年房價存在下跌的因素和空間，但決定房地產需求和價格的諸因素并未發生根本性改變，調控政策有利于令目前過熱的樓市降溫、調整，但使格局逆轉頗難。

責任編輯 陳 喆