對(duì)“購(gòu)房熱”的經(jīng)濟(jì)學(xué)思考

近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)一路高漲，尤其是進(jìn)入2007年，我國(guó)房市更是迅速升溫，消費(fèi)者的購(gòu)房熱情十分飽滿。購(gòu)房熱一浪高過(guò)一浪。盡管當(dāng)前在一些城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)小幅下跌、房屋成交量下降趨勢(shì)，但筆者認(rèn)為這只是一個(gè)短暫的調(diào)整。從長(zhǎng)期來(lái)看，購(gòu)房熱潮仍不可避免。因此有必要從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度出發(fā)對(duì)這種不太正常的“購(gòu)房熱”現(xiàn)象進(jìn)行深入分析和探討。

一、“購(gòu)房熱”的主要表現(xiàn)

筆者認(rèn)為，“購(gòu)房熱”主要表現(xiàn)在三個(gè)方面。第一，房?jī)r(jià)快速攀升，但購(gòu)房者仍熱情不減。2007年9月，全國(guó)70多個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.9％，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)。10月，房屋售價(jià)漲幅更是高達(dá)9.5％。盡管房?jī)r(jià)很高，卻仍然出現(xiàn)了排隊(duì)購(gòu)房、排號(hào)購(gòu)房、甚至為購(gòu)房而大打出手的現(xiàn)象。第二，非理性購(gòu)房比例增大。非理性購(gòu)房主要表現(xiàn)在“羊群效應(yīng)”，即消費(fèi)者跟風(fēng)。當(dāng)大部分人看到房?jī)r(jià)持續(xù)上漲并預(yù)期上漲時(shí)，便蜂擁而至購(gòu)買(mǎi)并囤積。第三，房屋成交量增大。2007年1-9月，全國(guó)商品房住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)33.9％。其中，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)14.7％，期房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)42.9％，市場(chǎng)需求表現(xiàn)旺盛。

二、“購(gòu)房熱”成因分析

根據(jù)需求法則，在其他條件不變時(shí)，商品價(jià)格上升，需求量減少；反之，商品價(jià)格下降，需求量則相應(yīng)增加。但對(duì)于房?jī)r(jià)一路攀升的房市，商品房需求量卻不降反增。筆者認(rèn)為，對(duì)于這種反需求法則的現(xiàn)象，可以借助吉芬商品來(lái)分析。此外，投資需求、有效供給不足、銀行放貸過(guò)多、假按揭及“加按揭”行為、消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)上漲等因素也是導(dǎo)致“購(gòu)房熱”現(xiàn)象發(fā)生的重要原因。

(一)商品房的“吉芬效應(yīng)”

吉芬商品是指需求量與價(jià)格成同方向變動(dòng)的特殊商品，其產(chǎn)生的前提條件有兩個(gè)：其一，這種商品是必需品；其二，不存在更廉價(jià)的替代選擇。筆者認(rèn)為，“購(gòu)房熱”在價(jià)格上漲時(shí)符合吉芬商品的假設(shè)條件，需求量與價(jià)格成同方向變動(dòng)，需求曲線向右上方傾斜。下面結(jié)合圖形具體分析。

圖1中橫軸和縱軸分別代表兩種商品的數(shù)量，其中橫軸代表商品房。當(dāng)商品房的價(jià)格由P₁上升到P₂后，消費(fèi)者效用最大化的均衡點(diǎn)由b點(diǎn)移至a點(diǎn)，相應(yīng)的商品房需求增加量為X_bX_a，這是總效應(yīng)。FG為補(bǔ)償預(yù)算線，用來(lái)表示以假設(shè)的貨幣收入的增減來(lái)維持消費(fèi)者實(shí)際收入水平不變的一種分析工具。它剔除了實(shí)際收入水平變化的影響，使消費(fèi)者能夠回到原有的無(wú)差異曲線U₁上去。通過(guò)補(bǔ)償預(yù)算線可知，X_aX_c為替代效用，是一個(gè)正值。X_bX_c為收入效應(yīng)，為負(fù)值，且負(fù)的收入效應(yīng)的絕對(duì)值大于正的替代效應(yīng)的絕對(duì)值。很顯然，雖然商品房不是一種低擋物品，但它和吉芬商品一樣，當(dāng)價(jià)格上升時(shí)，其替代效應(yīng)與價(jià)格成反比，收入效應(yīng)則與價(jià)格成正比，收入效應(yīng)大于替代效應(yīng)，從而使得總效應(yīng)與價(jià)格成反方向變動(dòng)，即需求曲線向右上方傾斜，需求量隨房?jī)r(jià)的上漲而上升(如圖2)。

從以上分析可知，以2007年為代表的近兩年房?jī)r(jià)的不斷上升，極大地刺激了人們紛紛為避免損失而增加對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)。因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)支出在大多數(shù)家庭的收入中占一個(gè)較大的比例。同時(shí)，這也導(dǎo)致了窮人更窮、富人更富、貧困家庭實(shí)際收入水平大幅度下降。

在這種情況下，收入效應(yīng)大大超過(guò)替代效應(yīng)，反映到現(xiàn)實(shí)中就是“購(gòu)房熱”現(xiàn)象的發(fā)生。

(二)投資需求旺盛

“購(gòu)房熱”之所以出現(xiàn)，投資需求是重要原因之一，投資需求根源于房產(chǎn)可能帶來(lái)的高收益及其保值增值的特性。筆者認(rèn)為，人們之所以熱衷于投資房地產(chǎn)緣于以下幾個(gè)方面：

1、對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性預(yù)期。我國(guó)居民的儲(chǔ)蓄率差不多是全球最高的，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高增長(zhǎng)使居民對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生良性預(yù)期，紛紛將手中的閑錢(qián)拿來(lái)購(gòu)房。另外，基于人民幣升值的預(yù)期，大量國(guó)外資金也通過(guò)各利，渠道進(jìn)入我國(guó)房市，等待獲得人民幣升值后的利差。目前，中美利差已經(jīng)從3％縮小到不到0.5％，如果繼續(xù)加息，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的套匯套利，必將刺激更多海外資金的涌入。

2、流動(dòng)性過(guò)剩。流動(dòng)性過(guò)剩，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是央行發(fā)行貨幣過(guò)多，貨幣量增速過(guò)快，商業(yè)銀行資金充裕。一方面，流動(dòng)性過(guò)剩使大量資金為追逐利潤(rùn)進(jìn)入房市，另一方面，流動(dòng)性過(guò)剩間接影響CPI，引發(fā)通貨膨脹，使大量資金為求保值而進(jìn)入房市。流動(dòng)性過(guò)剩先是帶動(dòng)原材料價(jià)格上漲，繼而帶動(dòng)食品價(jià)格上漲，最后提升整個(gè)經(jīng)濟(jì)的通脹水平。在目前通貨膨脹及流動(dòng)性過(guò)剩的背景下，實(shí)際為負(fù)的銀行利率刺激了大量資金購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)進(jìn)行保值。

3、我國(guó)直接投資渠道相對(duì)狹窄。由于文化素質(zhì)及信息不對(duì)稱(chēng)，很多人不了解其他的投資渠道，手里拿著錢(qián)，選到最后只有去買(mǎi)房子。況且買(mǎi)房、賣(mài)房很簡(jiǎn)單，市場(chǎng)進(jìn)出方便。房地產(chǎn)的快速發(fā)展和上億人需要改善住房的潛在需求引起社會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的良性預(yù)期，加上股票和基金市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，我國(guó)不太規(guī)范的債券市場(chǎng)又很難吸引普通投資者的眼球，因而大量資金紛紛涌入房產(chǎn)行業(yè)，購(gòu)買(mǎi)房屋保值增值。

(三)有效供給不足

有效供給不足有兩層含義：一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，二是住房供應(yīng)總量不足。供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理表現(xiàn)在前幾年所開(kāi)發(fā)的房屋以大戶型為主，在90/70新政實(shí)施以后，市場(chǎng)住房供給才以中小戶型為主。由于新政實(shí)施不久，中小戶型房源供應(yīng)不是很充足，加上不斷上漲的房?jī)r(jià)預(yù)期，很多中低收入階層紛紛貸款買(mǎi)房。這部分需求其實(shí)是真實(shí)的有效需求，只不過(guò)在當(dāng)前房?jī)r(jià)越炒越高的情況下被迫加入購(gòu)房行列。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的引導(dǎo)和擴(kuò)散效應(yīng)，開(kāi)發(fā)商為了獲取更大的經(jīng)濟(jì)利益，往往對(duì)土地進(jìn)行“囤積”、“惜售”，客觀上又減少了當(dāng)前住房供給。另外由于我國(guó)人多地少，耕地?cái)?shù)量有限，可供出讓的土地越來(lái)越少，開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)格也越來(lái)越高，全國(guó)各地都不斷出現(xiàn)“地王”，從而導(dǎo)致資金力量薄弱的開(kāi)發(fā)商逐漸被淘汰，也將造成市場(chǎng)住房供應(yīng)總量不足。

(四)銀行信貸政策寬松

銀行信貸政策過(guò)于寬松是導(dǎo)致“購(gòu)房熱”現(xiàn)象的重要原因，具體可從兩方面進(jìn)行說(shuō)明：

1、銀行放貸過(guò)多過(guò)快。2007年1-10月份，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額已經(jīng)達(dá)到了26.03萬(wàn)億元，新增貸款額已達(dá)到3.5萬(wàn)億元，信貸增速已達(dá)17.66％。銀行放貸過(guò)快過(guò)多將直接導(dǎo)致購(gòu)房人數(shù)的增加，這顯然為“購(gòu)房熱”的出現(xiàn)提供了溫床。而且2007年度的貸款指標(biāo)各銀行基本都提前用完，一旦2008年初新的住房貸款重開(kāi)閘門(mén)，成交量將再度趨高，“購(gòu)房熱”將繼續(xù)升溫。可以說(shuō)，任何時(shí)候、任何地方的購(gòu)房熱潮都離不開(kāi)商業(yè)銀行的推力。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以如此堅(jiān)挺，完全是銀行資金體系支撐的結(jié)果。

2、假按揭及“加按揭”的推波助瀾。據(jù)工行消費(fèi)信貸部門(mén)最新統(tǒng)計(jì)，該行不良個(gè)人住房貸款中，80％是由假按揭造成的。之所以形成假按揭，外部原因是開(kāi)發(fā)商資金短缺，急于回收資金、投機(jī)炒房等原因。具體操作是開(kāi)發(fā)商以內(nèi)部職工及其關(guān)系人的名義批量“買(mǎi)房”，辦理虛假按揭或中介公司安排其內(nèi)部員工申請(qǐng)按揭，后將貸款轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)商手中。內(nèi)部原因則是銀行內(nèi)控不嚴(yán)、放貸混亂并內(nèi)外勾結(jié)。各銀行員工為爭(zhēng)奪“黃金”客戶、完成其工作績(jī)效而省略對(duì)申請(qǐng)人的等級(jí)評(píng)估、信貸調(diào)查，以至于使假按揭成了“潛規(guī)則”。另外，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，房產(chǎn)也在不斷增值。對(duì)于已經(jīng)使用銀行貸款的購(gòu)房者，其房屋的增值部分是可以追加貸款的，這就是“加按揭”。這部分增值收益并不是購(gòu)房者的自有資金，而是房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的額外收益。因而難免有人用這部分收益去再次購(gòu)房。可以說(shuō)，假按揭和“加按揭”使個(gè)人住房貸款申請(qǐng)成了開(kāi)發(fā)商套取資金的常規(guī)渠道，共同助推了當(dāng)前的購(gòu)房熱。

(五)消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)上漲

目前雖然某些城市房?jī)r(jià)小幅回落、商品房成交量不高，但基于幾億人需要改善住房的巨大潛在需求及我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們普遍預(yù)期房?jī)r(jià)看漲，而對(duì)股市預(yù)期卻日趨謹(jǐn)慎。9月中旬以來(lái)股市股指的快速上升已經(jīng)脫離了大多數(shù)股票的實(shí)際表現(xiàn)，且面臨近來(lái)頻繁放出投資風(fēng)險(xiǎn)警告、資金面偏緊等利空信息，使得大眾對(duì)股市的未來(lái)預(yù)期趨于謹(jǐn)慎。消費(fèi)者中的有房族傾向于繼續(xù)購(gòu)入房產(chǎn)，特別是擁有多套房產(chǎn)的“投資族”不僅明顯傾向于繼續(xù)購(gòu)入房產(chǎn)，而且呈現(xiàn)出較強(qiáng)的惜售心態(tài)。這說(shuō)明，在高位房?jī)r(jià)和宏觀政策的雙重夾擊下，真正被壓制的是普通消費(fèi)者的真實(shí)購(gòu)房需求。而炒房族在經(jīng)歷了幾年炒房之后，經(jīng)濟(jì)實(shí)力更為雄厚。加上國(guó)家緊縮地根政策的影響，政府無(wú)地可供，致使消費(fèi)者產(chǎn)生恐慌心理，預(yù)期未來(lái)住房供給也不會(huì)很大，于是紛紛加快購(gòu)房步伐，提前進(jìn)行住房消費(fèi)，增加了當(dāng)前住房消費(fèi)的需求，從某種程度上助推了“購(gòu)房熱”。

三、抑制“購(gòu)房熱”的幾點(diǎn)對(duì)策

(一)加大住房保障體系的建設(shè)力度，分流購(gòu)房需求

在當(dāng)前購(gòu)房大軍中，中低收入階層也是其中的一員。給“購(gòu)房熱”降溫的有效途徑之一就是建立完善的住房保障體系，增加有效供給，將這一部分真實(shí)的有效需求分流出去。在這個(gè)過(guò)程中，政府起著至關(guān)重要的作用，政府應(yīng)承擔(dān)起為中低收入者提供住房保障的責(zé)任和義務(wù)。具體建議如下：1、加快和規(guī)范廉租房建設(shè)，擴(kuò)大廉租房制度的覆蓋面，合理確定廉租對(duì)象及保障標(biāo)準(zhǔn)。2、大量建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，打壓市場(chǎng)上的投機(jī)勢(shì)力，平抑房?jī)r(jià)。3、完善金融政策，擴(kuò)大融資渠道，為住房保障建設(shè)打下基礎(chǔ)。4、充分運(yùn)用住房補(bǔ)貼手段，實(shí)行住房補(bǔ)貼和實(shí)際居住條件掛鉤。如果實(shí)際居住條件差，居住環(huán)境惡劣，則應(yīng)多補(bǔ)貼。反之，則應(yīng)少補(bǔ)貼。

(二)完善國(guó)家金融體系建設(shè)

完善金融體系建設(shè)是抑制“購(gòu)房熱”的重要渠道之一，筆者認(rèn)為應(yīng)重點(diǎn)做到以下兩點(diǎn)：1、金融政策要和其他宏觀政策配套實(shí)施。房地產(chǎn)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切，“購(gòu)房熱”也不僅僅是單方面打壓房市的問(wèn)題。要給“購(gòu)房熱”降溫必須將金融政策和其他宏觀政策協(xié)調(diào)實(shí)施來(lái)抑制經(jīng)濟(jì)的不均衡發(fā)展，減緩社會(huì)流動(dòng)性過(guò)剩，平衡供求矛盾。2、完善銀行信貸政策。對(duì)于信貸政策的調(diào)整，最重要的就是讓銀行信貸剎車(chē)。一方面要出臺(tái)新的貸款措施，從源頭上使貸款總量控制下來(lái)；另一方面，要防范假按揭現(xiàn)象的發(fā)生。首先，要加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介公司的資格審查。比如通過(guò)查詢企業(yè)項(xiàng)目土地出讓金支付情況及資金來(lái)源來(lái)印證企業(yè)實(shí)力、了解企業(yè)組織構(gòu)架等從而決定其貸款額度。其次，要強(qiáng)化銀行內(nèi)控，增強(qiáng)內(nèi)部管理素質(zhì)。嚴(yán)格檢查、嚴(yán)肅問(wèn)責(zé)、嚴(yán)厲處罰，強(qiáng)化信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，構(gòu)建新型考核評(píng)價(jià)體系，提升銀行工作人員發(fā)現(xiàn)和防止似按揭的業(yè)務(wù)素質(zhì)和能力。

(三)開(kāi)征房地產(chǎn)稅

在貨幣信貸政策之外，最有效的調(diào)控手段就是稅收杠桿，稅收的增減能對(duì)社會(huì)投資和消費(fèi)產(chǎn)生決定性的影響。我國(guó)當(dāng)前房產(chǎn)相關(guān)稅收偏低，導(dǎo)致個(gè)人消費(fèi)盲目擴(kuò)張，投機(jī)者眾多。物業(yè)費(fèi)已經(jīng)不能擋住房?jī)r(jià)快速上漲帶來(lái)的誘惑，連沒(méi)有購(gòu)房能力的人也要借錢(qián)購(gòu)買(mǎi)，更不用說(shuō)富人會(huì)買(mǎi)很多套房子等待增值后出售。如果對(duì)房產(chǎn)持有者特別是房產(chǎn)炒作者征收重稅，無(wú)疑會(huì)加大購(gòu)買(mǎi)多套住房的成本和風(fēng)險(xiǎn)，加大投機(jī)者的投機(jī)成本，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求會(huì)迅速降溫，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)回歸到真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格上來(lái)。從而保證房地產(chǎn)業(yè)的正常健康發(fā)展，達(dá)到抑制房地產(chǎn)炒家的投機(jī)行為、使廣大老百姓最終得到實(shí)惠的目的。