從一起銀行被訴案件談善意取得制度

基本案情

2007年4月1日，原告劉圓、李靜（劉圓之母）以侵權糾紛為由將劉夢之父劉建、張慧以及某銀行甲支行訴至法院，請求法院確認被告劉建、張慧與甲支行簽訂的抵押貸款合同無效。

原告李靜1995年5月與被告劉建登記結婚，1998年生有女兒劉圓。2005年初李靜夫婦購買了位于西雅小區的一幢房屋，房屋所有權證上的產權人登記為劉建，共有權人一欄空白。后劉建偽造了一份房產證交給李靜。2005年5月20日，劉建與另一被告張慧偽造結婚證，與甲支行簽訂《個人購房借款合同》并貸款8萬元，到房管局辦理了抵押登記手續。2006年3月，李靜與劉建協議離婚，在《離婚協議書》中雙方約定將“西雅小區住房所有權歸女兒所有”，李靜作為監護代管人。李靜持“房產證”到房管局查詢時，才獲知房屋已被抵押的事實，假“房產證”亦被房管局收繳。李靜遂與女兒共同提起訴訟。原告認為，被告劉建、張慧采取非法手段偽造證件，甲支行未認真審核即與之簽訂抵押合同，在房屋上設立抵押權，侵害了原告的合法權益，請求法院確認抵押合同及設定的抵押權無效。

經查，2005年5月劉建通過中介機構向甲支行申請二手房貸款8萬元，用于購買訟爭房產。劉建向甲支行提供的結婚證明中配偶為張慧，劉張二人均在抵押合同及共同還款責任書上簽字確認。甲支行認為符合貸款條件，向劉發放了貸款并辦理了房屋抵押登記手續。原告起訴后，劉建承認了與李靜的夫妻關系，以及在李靜不知情的情況下，與張慧偽造結婚證騙取銀行貸款并將所購房產進行抵押的事實。

善意取得制度

該案目前尚在審理中，但有關事實已基本明晰，即被告劉建采取欺騙手段，擅自將夫妻共有房產抵押給銀行以騙取銀行貸款。案件的訴訟焦點，除了原、被告的未成年女兒是否具有訴訟主體資格之外，核心問題就是銀行取得抵押權是否合法，以及是否構成善意取得。如果是，原告就只能向被告劉建和張慧主張賠償損失；如不是，則銀行的抵押權無效。因此，在分析本案之前，有必要對善意取得制度先做一簡單分析。

善意取得，是指財產受讓人出于善意，受讓無權處分人轉讓的財產，從而取得財產所有權或其他物權。

善意取得涉及三方當事人之間的法律關系：（1）原權利人與受讓人之間的法律關系，由于在原權利人與受讓人之間將發生物權變動，受讓人是否構成善意取得將是原權利人能否主張物權的基礎；（2）讓與人與受讓人之間的法律關系，雙方基于債權債務關系而導致物權變動的結果，債權債務是否合法有效以及是否得到適當履行是判斷“善意”的前提；（3）原權利人與讓與人之間的法律關系，由于讓與人的行為導致原權利人的物權消滅，讓與人將向原權利人承擔違約或侵權的民事責任。在三方關系中，原權利人的利益遭受了損失，但是因此而形成的債權（違約之債或侵權之債）不能對抗出于善意而取得的物權，善意取得制度的設立本身就不是為平衡當事人的利益，而是以保護交易安全、維護物權穩定為目的，是在債權與物權沖突的情況下，在原權利人和受讓人之間作出的一種強制性物權配置。

關于善意取得，最高人民法院在《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第89條中規定“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”于2007年10月1日開始實施的《物權法》第106條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（1）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（2）以合理的價格轉讓；（3）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”第108條規定：“善意受讓人取得動產后，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或應當知道該權利的除外。”《物權法》不僅對善意取得的構成要件做出規定，而且明確了擔保物權等其他物權同樣適用善意取得制度。

根據上述法律，善意取得的構成要件包括：

受讓人出于善意而受讓財產。引起善意取得的前提是讓與人并不享有物的處分權或只享有部分處分權，成立的條件是受讓人出于善意而非惡意。所謂“善意”是指在受讓財產時，受讓人有正當與合理的理由，足以使其認為讓與人享有合法、完全和充分的處分權，所受讓財產不存在權利瑕疵。判斷是否為“善意”時，應采取推定方法，只要受讓人在受讓前以合理、適當的方式對財產權屬狀況進行了審查，即可構成為善意。例如，在轉讓不動產的交易中，受讓人負有審查出讓人提供的權屬證書內容、核實權屬證書的真實性及其與不動產登記簿的一致性、出讓人身份的真實性的義務；在轉讓動產的交易中，受讓人則需對轉讓財產來源的合法性、是否存在第三人權利等予以必要的注意。

以合理的價格轉讓。有償轉讓是善意取得的重要構成要件，也是對抗原權利人的前提，除公益捐贈外，無償轉讓本身就足以引起對交易正當性的懷疑。轉讓價格是否合理，是體現“善意”的一項外在表征，過低的轉讓價格因存在不合理交易的嫌疑，同樣可以導致對“善意”的否定。值得注意的是，對“以合理的價格轉讓”是指已經支付了合同對價還是有償轉讓合同生效即可，存在不同理解。筆者認為，“以合理的價格轉讓”應當以受讓人已經向出讓人支付對價為標志，因為在尚未支付對價的情況下，原權利人主張恢復原狀不會給受讓人帶來實際損失。

轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《擔保法》、《合同法》等均以不同的表述方式明確了登記和交付分別是不動產、動產物權變動的生效要件，《物權法》確立了以登記為不動產物權設立、變更、轉讓和消滅的原則和以交付為動產物權設立、轉讓的原則。就不動產而言，只有登記的不動產物權的權利人才能夠在法律上推定為真正的權利人。在善意取得中，如果受讓人尚未實際占有動產或者取得不動產后未作變更登記，那么受讓人就還沒有取得物權權利人的地位，原權利人的物權并沒有滅失，受讓人與出讓人之間的債權不能對抗物權。

對本案的法律分析

在《物權法》體系中，擔保物權是他物權的基本構成部分，善意取得作為物權強制配置的制度，同樣適用于擔保物權。就本案而言，判斷銀行是否屬于善意取得抵押權，可從以下幾方面進行分析：

被告劉建是否完全享有抵押房屋的所有權

我國《婚姻法》規定，除雙方約定和一些特殊情形外，夫妻在婚姻關系存續期間所得財產歸夫妻共同所有。本案所涉抵押房屋是原告李靜與被告劉建結婚近十年后所購買，在沒有書面約定和法律規定應屬于一方財產的情形下，應認定為二人的共同共有財產，另外，《物權法》第103條亦規定，共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系外，視為按份共有。處分夫妻共同共有的財產，應由夫妻雙方平等協商、取得一致意見后方可作為。劉建偽造房產證的行為，以及房產登記簿沒有記載李靜為共有權人的事實，不能否定李靜對夫妻共有財產的合法處分權，劉建無權獨自作出抵押房產的決定。

銀行對抵押物權屬的審查是否適當

審查抵押人對抵押物是否享有合法、完整的處分權，既是銀行防范風險的必備措施，也是應盡義務。這種義務并不體現在抵押合同上，而是對抵押財產真正所有人負有的一種關注義務，是“善意”的外在表征。對于房地產抵押，銀行應當對抵押物權屬進行必要和適當的審查，審查事項包括權利形式的合法性（抵押人是否持有產權證書、是否為證書記載的權利人、證書與登記簿記載是否一致）、處分權的完整性（有無共有權人、權利是否受到限制），審查手段主要是核對有關權利證書、法律文件的內容和權利人身份。盡管本案原告李靜是抵押房產的共有權人，但是在房產證上和房產管理部門登記簿上并未記載，其共有權人的身份不能在法律上得以體現和識別，銀行在權屬審查中對這一事實無從知曉。雖然劉建與張慧偽造了結婚證，但是銀行并無審查和識別結婚證真偽的法定義務，況且在房產證共有權人一欄空白的情況下，張慧主動作為“共有人”同意抵押，辦理抵押登記時登記部門亦未提出任何審查異議，已經足以使銀行認為該房產為劉、張二人“共有”。因此，銀行在審查抵押物權屬過程中不存在過錯。

抵押權的設立有無瑕疵

辦理不動產抵押登記是抵押權生效的條件，在設立抵押權過程中有無瑕疵會直接影響到抵押權的效力。本案中，銀行依照法定程序，與房產證記載的所有人劉建到房產管理部門共同辦理抵押登記，登記部門在登記過程中未提出審查異議，銀行取得他項權利證書，抵押權已經依法設立。

銀行是否支付了合理對價

本案中，銀行依借款合同約定向被告劉建發放了貸款，即為支付對價。貸款額與抵押物價值的比率是債權人與抵押人協商的結果，無論比率高低，債權人也只能就債權額受償，因此抵押率不能作為判斷對價是否合理的標準。只要雙方抵押率出于雙方真實意思表示，就應當認為是合理的。

綜合上述分析，筆者認為，雖然本案被告劉建事實上對抵押房產不具有完全的處分權，但是債權銀行已經履行了適當的審查義務，并依照法定程序完成了抵押物登記，擔保物權的取得完全符合善意特征，依法應享有抵押權。原告因被告的欺詐行為所遭受的損失，只能向被告追償，銀行不應為此承擔民事責任。

（作者單位：中國工商銀行河北分行法律部）