淺談城市房屋拆遷評估中存在的問題及對策

隨著城市化進(jìn)程的加快，伴隨大規(guī)模城市擴(kuò)張和舊城改造，城市房屋拆遷的工作量也在不斷加大，各種因房屋拆遷引發(fā)的矛盾和糾紛也越來越多。拆遷難，已是許多城市的熱點(diǎn)話題之一，甚至已成為制約城市發(fā)展的瓶頸。而如何協(xié)調(diào)城市發(fā)展與群眾利益這個矛盾，成為各級政府面對且必須解決的問題。城市房屋拆遷的核心內(nèi)容就是補(bǔ)償安置，補(bǔ)償安置的基礎(chǔ)和依據(jù)是被拆遷房屋價格的評估。國務(wù)院2001年06月13日發(fā)布的305號令《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》明確規(guī)定城市房屋拆遷“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素。以房地產(chǎn)市場評估價確定。”因此，被拆遷房屋價格的評估是矛盾產(chǎn)生的關(guān)鍵。

長期以來，雖然《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》對房產(chǎn)評估的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)作了明確的規(guī)定，但在舊城改造過程中，補(bǔ)償額度一般是由拆遷人單方面確定，或由政府下文的方式確定房屋拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)，或由拆遷部門確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷方始終處于一種弱勢狀態(tài)。由于評估標(biāo)準(zhǔn)極不透明公開，加上利益的不對等，誘發(fā)的矛盾和糾紛越來越多。2003年12月1日建設(shè)部下發(fā)的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》。使得拆遷人與被拆遷人站在了平等協(xié)商的地位上，它在規(guī)范拆遷估價行為和保護(hù)被拆遷人方面作了一定努力，明確規(guī)定估價機(jī)構(gòu)由拆遷人和被拆遷人共同確定，部分賠償項(xiàng)目可以協(xié)商決定，為當(dāng)事雙方提供了平等談判的契機(jī)，同時對拆遷估價的定義及估價要求也作出了比較明確的詮釋。隨著<城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見>的下發(fā)，拆遷當(dāng)事人紛紛委托估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。這雖然在一定程度上成為了估價機(jī)構(gòu)新的利潤增長點(diǎn)，但由于拆遷評估的特殊性，評估過程中常會碰到較多的難點(diǎn)及問題，解決得不好，可能導(dǎo)致評估結(jié)果得不到認(rèn)可，甚至?xí)砣爰m紛的漩渦成為訴訟被告。

一、城市房屋拆遷評估中遇到的難點(diǎn)

(一)查勘進(jìn)門難。拆遷工作大部分涉及的是城市的舊城區(qū)，而多數(shù)在舊城區(qū)居住的住戶無固定生活來源，這部分住戶的房屋在拆遷前是能夠勉強(qiáng)居住、維持基本的生存條件的。但如果拆遷，同區(qū)域被拆遷后新建商品房的售價往往都比較高，令被拆遷戶難以支付(即使是等價交換安置補(bǔ)償，其獲得的補(bǔ)償款仍與市場商品房價格差異較大)，而如果重新獲得相同的舊房居住，被拆遷戶在拆遷中并沒有受益。相反可能還會造成諸多的生活不便(例如：搬遷、孩子上學(xué)不便等等)。因此造成對拆遷評估不理解、不支持、不配合態(tài)度，要么借口工作忙出差在外，要么安排老人阻攔門前，有的甚至謾罵、圍攻評估人員。因此。評估人員很難進(jìn)門查勘。

(二)細(xì)部調(diào)查難。被拆遷的房屋一般都是年代久遠(yuǎn)、維修較差且不太規(guī)則的。現(xiàn)場查勘調(diào)查就有了難度。首先是房屋裝修方面。房屋裝修涉及的細(xì)部有很多，裝修的樣子也是多樣的，有包一面門的，有零星貼瓷磚的，有雜木當(dāng)木地板的等等。每一項(xiàng)都要記載清楚，還要得到被拆遷人的認(rèn)同，難度很大。其次是房屋結(jié)構(gòu)方面，有的一樓是磚混結(jié)構(gòu)二樓卻是磚木結(jié)構(gòu)，有的土木結(jié)構(gòu)的房屋一面卻是磚墻等，市場可比實(shí)例很少，調(diào)查起來也就很困難了。

(三)測算分析難。由于被拆遷房屋市場資料收集困難，因而在裝飾材料價格、特殊房產(chǎn)現(xiàn)時價格等方面要花費(fèi)大量的精力，估價機(jī)構(gòu)必須根據(jù)查勘的情況謹(jǐn)慎確定成新、朝向、樓層等增減系數(shù)，選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法，選定合理的比較實(shí)例進(jìn)行測算。一般的拆遷評估要進(jìn)行2-3次試算，復(fù)雜的甚至要5-6次試算，另外地方上的拆遷實(shí)施辦法有時與國家法律法規(guī)有沖突，估價機(jī)構(gòu)就很難執(zhí)行。大面積多戶拆遷的，每一棟樓之間、戶與戶之間都需要進(jìn)行合理的平衡分析，既要保證合法合規(guī)，又要反映差別，這樣就加大了測算難度。

(四)答疑解釋難。拆遷評估由于受各種因素影響。評估結(jié)果難免會出現(xiàn)一些誤差。同時由于拆遷評估直接關(guān)系到拆遷人和被拆遷人的切身利益，因此很容易引發(fā)質(zhì)疑，但由于拆遷人和被拆遷人所處立場及對拆遷評估認(rèn)識的不同，有些問題很難做出令拆遷人和被拆遷人認(rèn)同的解釋。另外還有部分被拆遷人認(rèn)為估價機(jī)構(gòu)和拆遷人相“勾結(jié)”。常常借質(zhì)疑之機(jī)。對評估人員大肆謾罵、甚至動手打人，嚴(yán)重影響拆遷評估的正常進(jìn)行。

(五)合理收費(fèi)難。首先由于許多拆遷是市政、基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目，受政府干預(yù)，評估收費(fèi)會大大降低；另外一些拆遷人將估價機(jī)構(gòu)當(dāng)做“槍手”，利用估價機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告去嚇唬被拆遷人，一旦達(dá)到目的，便將估價機(jī)構(gòu)甩掉，拒絕支付評估費(fèi)用。

二、城市房屋拆遷評估中存在的問題

(一)估價對象復(fù)雜，估價方法選擇較為困難。相對于其他目的的估價，拆遷評估的對象較為復(fù)雜，一個拆遷項(xiàng)目往往包括住宅、店面、辦公樓、車庫、倉庫等不同的物業(yè)類型，同時，一次估價中還會面對大量的房屋。少則一、二棟，多則成片乃至一個小區(qū)，面對的是眾多的業(yè)主。因此在估價方法的選擇上較為困難。由于受地區(qū)信息的限制，使用同一種估價方法幾乎不可能，但使用不同的估價方法又會讓房屋所有權(quán)人誤解，認(rèn)為有操縱價格的行為。一次拆遷評估中，估價結(jié)果既要有整體價格，還要有分戶價格，而每一戶的價格又受樓層、朝向、采光、戶型等諸多因素的影響。

(二)可比案例較少，參數(shù)收集困難。就拿海西地區(qū)來說，房地產(chǎn)市場較小，拆遷多為舊有住房，而舊有住房交易案例相對較少甚至沒有，就算是有，由于受一些情況的影響，取得的交易案例往往也很難作為參考案例。一是交易雙方為了規(guī)避交易過程相關(guān)的稅費(fèi)，協(xié)商壓低合同價。到房產(chǎn)管理部門備案的價格并非真實(shí)交易價格；二是雙方雖有簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但不到房產(chǎn)管理部門辦理變更手續(xù)。由于可比案例參數(shù)收集困難，使用市場法評估的困難就非常大，也為其他方法的驗(yàn)證帶來困難。

(三)裝修的特殊性，成新率的確定較為困難。《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》指出，被拆遷房屋內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托估價確定。但拆遷當(dāng)事人往往難以對價格進(jìn)行協(xié)商解決，拆遷人為了省事往往也采取簡單的方式，直接委托估價機(jī)構(gòu)在確定被拆遷房屋價值時一并進(jìn)行。由于裝修的特殊性，采用市場法估價很困難，一般采用成本法評估，但由于受保養(yǎng)情況、裝飾風(fēng)格、裝修材料、裝修檔次及裝修使用年限無明確的規(guī)定等方面的影響，在成新率方面往往容易產(chǎn)生較大的分歧。

(四)拆遷的特殊性，補(bǔ)償安置價格難以確定。城市房屋的拆遷安置補(bǔ)償價格。是由地方政府決定的。而許多拆遷是市政、基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目，拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用多是由政府來出的，另外為了加快城市建設(shè)和改造、吸引開發(fā)商的資金投入，多用壓低拆遷安置補(bǔ)償價格的方法來降低成本。在這種情況下。補(bǔ)償安置價格就難以確定了。

三、對策措施

上述城市房屋拆遷中遇到的難點(diǎn)及問題，如果得不到妥善應(yīng)對處理，將對評估結(jié)果產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，同時評估結(jié)果也很難得到認(rèn)同。筆者認(rèn)為主要從以下幾方面加以解決。

(一)遵守職業(yè)道德，轉(zhuǎn)變服務(wù)態(tài)度。估價行業(yè)職業(yè)道德，是一個以服務(wù)為核心，以公平、公開、公正、誠信、敬業(yè)為內(nèi)容的社會意識形態(tài)。必須樹立服務(wù)意識，講誠信，嚴(yán)守操作規(guī)程，恪守中立立場，不唯上，不唯親，只唯實(shí)，以估價人員自身行動來贏得拆遷雙方當(dāng)事人的信任。

(二)善于溝通，消除對立情緒。善于溝通、勇于溝通、友善溝通，是解決拆遷評估中難點(diǎn)及問題的中心工作。只有解開被拆遷人內(nèi)心的疙瘩，消除拆遷人與被拆遷人之間、被拆遷人與拆遷估價機(jī)構(gòu)之間的對立情緒，拆遷評估工作才能順利進(jìn)行。與拆遷人溝通，最重要的是幫助拆遷人理清頭緒，弄清拆遷中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，分析拆遷的優(yōu)勢和劣勢，研究對策，規(guī)勸拆遷人依法辦事，按程序辦事。與被拆遷人溝通，首先要友善，以真誠和耐心打動人：其次要有針對性，揣摩被拆遷人的心理，針對其內(nèi)心存在的疑慮進(jìn)行解釋啟發(fā)，同時還要設(shè)身處地為被拆遷人著想，向有關(guān)部門反映，以求矛盾的緩和或解決。

(三)調(diào)查要細(xì)致，合理選擇估價方法。由于拆遷評估涉及的面廣，政策性強(qiáng)，抵觸情緒較大，所以在工作時，除了應(yīng)制定周密的計(jì)劃外，前期的調(diào)查工作尤為重要，只有掌握了足夠的市場信息，形成的估價結(jié)論才更具有說服力。因此在確定估價方法之前，應(yīng)做好周密的市場調(diào)查，在了解拆遷項(xiàng)目的基本情況、拆遷政策和估價對象權(quán)屬等情況后，通過與相關(guān)部門、中介市場及與拆遷當(dāng)事人交談等方式獲取被拆遷片區(qū)或相鄰片區(qū)的市場供求情況，了解拆遷當(dāng)事人的心理需求，收集可供使用的大量的房產(chǎn)交易案例和其他相關(guān)資料，為確定估價技術(shù)路線確定估價方法提供參考資料。

(四)重視現(xiàn)場勘察，合理確定成新率。勘察的結(jié)果是形成估價結(jié)果的關(guān)鍵，勘察時不仔細(xì)、不做詳細(xì)記錄。則有可能出現(xiàn)估價對象之間在進(jìn)行實(shí)物修正或確定成新率時產(chǎn)生的結(jié)果不具有可比性，誘發(fā)估價結(jié)果爭議，增加返工率或產(chǎn)生信任危機(jī)。因此在現(xiàn)場勘察時，應(yīng)根據(jù)不同估價方法的要求，設(shè)置專門表格，統(tǒng)一填表要求，要注意前后不同估價對象的銜接，避免前后脫節(jié)，產(chǎn)生相同的情況出現(xiàn)不同的成新率。同時同一項(xiàng)目的成新率最好由同一人進(jìn)行評定，以增強(qiáng)統(tǒng)一性，避免不同的人因執(zhí)行的尺度不同形成人為差異。

(五)提高執(zhí)業(yè)水平，積累執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)。執(zhí)業(yè)水平的高與低，執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的多與少，直接影響著評估結(jié)果；執(zhí)業(yè)水平高、執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)多，往往可以贏得拆遷當(dāng)事人的尊敬和信任，搶占調(diào)解的先機(jī)。首先應(yīng)加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)政治理論學(xué)習(xí)，熟知相關(guān)的法律知識及地方拆遷管理辦法、做到依法執(zhí)業(yè)；其次要理論聯(lián)系實(shí)踐，多分析拆遷評估中的可操作性案例，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)；再次要加強(qiáng)同行業(yè)的交流，對拆遷中遇到的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題進(jìn)行細(xì)致分析交流，積累執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

總之，城市房屋拆遷評估工作中存在著不少難題和問題，需要在實(shí)際操作中認(rèn)真對待，審慎處之，要充分考慮到拆遷評估的特殊性，把困難想的多些，把工作做得細(xì)些，及時發(fā)現(xiàn)拆遷評估過程中存在的問題難點(diǎn)，給予充分的重視和總結(jié)，以市場調(diào)查為基礎(chǔ)，以估價規(guī)范為依據(jù)，集思廣益，把城市房屋拆遷工作做好、做實(shí)。

(作者單位：海西州建設(shè)局)