淺析外資進入對海南省房地產市場的影響

摘要：通過對外資進入海南省房地產市場途徑的分析，討論外資對海南省房地產市場的影響，并結合建設部與外匯局等部委所發建住房[2006]171號、匯發[2006]47號等文件，基于穩健的外匯監管思路，為國家外匯管理局制定相關外匯管理政策提供地區情況參考，以促進我國外匯管理的健康發展。

關鍵詞：海南省；外資；房地產；影響；建議

中圖分類號：F127 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031(2008)04-0031-03

在外資以高昂的姿態進入我國房地產市場的同時，雖然有關部門出臺了一系列加強房地產調控的政策，但是其帶來的一系列負面影響也日益顯現。如果不規范對外資流入房地產領域的管理，外資就可能替代內資流向房地產，導致國際收支的不平衡。這不僅制約了宏觀調控政策的作用，也增大了金融風險并影響貨幣穩定。本文從海南省的實際情況出發，結合建設部與外匯局等部委所發建住房[2006]171號、匯發[2006]47號等文件的要求，對外資流入海南省房地產市場的途徑及影響等情況進行調查分析，為國家外匯管理局制定相關外匯管理政策提供地區情況參考，為相關政策執行效果提供反饋意見，促進我國外匯管理的健康發展。

一、外資進入海南省房地產市場的渠道

外資投資海南省房地產主要涉及購房和開發兩個領域。從購買環節看，國際資本以投資增值而非自用為目的流入海南省房地產銷售市場，擴大了商品房銷售市場的需求。從供給環節看，盡管國內銀根收縮政策使得利用土地增值部分來獲利的開發商的境內融資環境惡化、經營成本加大，但由于國際融資通道沒有同時緊縮，受國內經濟增長前景和人民幣升值預期等諸多因素驅動，境外資本大量流入海南省房地產開發市場，特別是旅游地產的開發。

(一)非居民購買海南房產

2002年以后，國家取消內銷房和外銷房的區別政策，對境外機構和個人投資房產沒有限制。以境外投資者名義購買的房產除交納政府規定的契稅、營業稅(購買不足兩年要全額征收營業稅)外，享受與境內投資者一樣的待遇，無須交納其他稅收，這些政策導致近年來外資通過購買房產得以進入海南省房地產市場。根據海口市房管局提供的數據顯示，2006年至2007年3月31日，境外居民在海口地區購房共計0.84億元人民幣，而同期海口地區商品房銷售達51.69億元人民幣。

(二)外商直接投資房地產開發

根據外商投資開發房地產的產業政策，國家鼓勵外資機構開發普通住宅，僅對土地成片開發以及高檔賓館、別墅、高檔寫字樓、國際會展中心的建設用地予以適當限制。而且，由于外商投資企業稅收等方面的優惠措施也使得一些企業通過各種渠道變更為外商投資企業。目前除外管局2005年11號文規定“未經核準，境內居民不得以擁有的境內資產或股權為交易對價取得境外企業股權及其他財產權利”外，其他有關部門對中資企業收購境外空殼公司返投資境內房地產項目均無限制。據商務部統計，2004年房地產業新設立外商投資企業1767家，合同外資金額134.9億美元，實際使用外資金額59.5億美元，同比分別增長13.8%、48.1%和13.7%。各項增長指標均超過全國利用外資平均增長幅度，房地產業連續三年成為全國第二大外商投資行業。海南省2005年-2006年共新增房地產企業42家，投資總額10.03億美元。究其原因，主要是在國家緊縮房地產信貸政策的背景下，內資房地產開發公司轉向利用境外來源資金，使境外房地產巨頭憑借雄厚的資本實力乘虛進入境內土地市場，例如中信泰富、華潤置地、中遠房地產等就是由境外中資企業控股的境外企業。

(三)舉借外債融資

根據現行政策，外資企業舉借外債的管理政策較中資企業寬松，在批準的投資總額和注冊資本差額內允許自由舉借外債，而且只需備案就可以境內資產對外擔保籌借境外資金。例如海南新世界地產為了開發美麗沙項目，向母公司(香港新世界地產)舉借1億美元的外債。為享受外資企業的境外融資便利，內資房地產公司也通過各種方式加速其外資化進程，準備進入國際資本市場融資。一些外資房地產公司憑借巨額外債資金的支持，在境內炒高地皮價格后，將股權在境外轉售獲利。[1]據《中國統計年報》(2004年)統計，房地產企業利用外資形式中，扣除直接投資外，基本都是外債形式。2003年，非直接投資外資達到53.74億元，同比增長62%。2005年海南省房地產企業(均為外資企業)借用外債額為0.16億美元，2006年借用外債額達2.12億美元，同比增長12.68倍。

二、外資流入對海南省房地產市場的積極影響

(一)促進了海南省房地產的升級

根據海南統計局提供的數據，2006年外資只占海南省房地產投資的15%，而海南省房地產業利用外資主要集中在旅游房地產，而同期商品房的投資占海南房地產投資的73%。1992年以來，受房地產泡沫的影響，海南第三產業比重與全國相反，一直處于下降趨勢。2006年海南第三產業比重為40.12%。按照海南省第五次黨代會提出的在建省30周年第三產業比重要達到50%以上的目標來看，海南還將大力發展第三產業。從海南省的實際情況看，房地產業實際利用外資2004-2006年3年占海南第三產業產值的比重分別為3.22%、3.42%、13.48%，隨著實際利用外資的不斷增長，房地產業對第三產業的貢獻將不斷增強。從外資統計數據來看，目前外資進入海南省房地產業與國內一些房價漲幅過快的城市不同，這些城市外資進入主要集中在住宅和商業地產，而海南省房地產業利用外資主要集中在旅游地產。大型高品質旅游房地產項目外資的進入使海南能夠充分利用海外資金加快挖掘、規劃、建設潛在的優質休閑度假旅游資源，對于海南打造國際休閑度假旅游目的地的發展戰略起巨大的推動作用，同時旅游房地產對相關服務業尤其是旅游業的輻射效應，能有效拉動海南省第三產業的比重。

(二)非居民購房增加了海南省房地產市場的有效需求

住房作為一種剛性需求，高房價最終總是轉嫁到國內買房者身上，而目前海南的房價仍處于理性的區間。據海南省統計局統計數據顯示，2000-2004年海南省商品房各年每平方米平均銷售價格分別為1979.8元、1910.1元、1789.5元、2122.8元、2405元，年平均增長5.4%，低于同期海南城鎮居民年人均可支配收入和GDP增長幅度。從房價漲幅來看，據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，2007年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，海口同比增長5.2%，三亞同比增長3%，均低于全國平均水平。從房價基數來看，據海口、三亞市房管部門預警預報系統6月份統計，海口市、三亞市商品房銷售均價與全國其他沿海城市相比處于較低水平。目前，外商投資海南房地產業暫時沒有對房價造成負面效應。

三、外資流入對海南省房地產市場的消極影響

(一)外資的流入加大房地產市場的風險并有可能引發金融危機

如果不規范對外資流入房地產領域的管理，外資就可能替代內資流向房地產領域，導致國際收支的不平衡。這不僅制約了宏觀調控政策的作用，也增大了金融風險并影響貨幣穩定。由于房地產交易環節管制都已取消，匯兌環節限制很少，境外資金不受貨幣政策的調控，通過結匯投向房地產。這既加大了人民幣資金投放，也間接地引起銀行信貸的擴張。[2]目前在海南省房地產市場投資較多的港、澳、臺及東南亞等國家和地區的非居民根據各自的歷史經驗投資海南房地產，不僅是為了獲得房地產的資本增值收益，更主要的是投機人民幣匯率升值的匯兌收益。房地產行業是一個資金密集型行業，由于目前的房地產開發中，企業自有資金約占35%，其余全部來自銀行貸款，銷售環節上銀行的住房按揭貸款可達八成。因此，受人民幣升值預期刺激，每1美元外資進入房地產市場，對應著30-50元人民幣的銀行貸款發放。海南經濟由于歷史原因在20世紀末期一直停滯不前，21世紀才開始恢復性增長，受此影響，海南省金融機構盈利能力和創新能力都較弱，如果外資進入房地產市場的規模和力度出現不均衡，必然會導致海南金融暴露在較大風險中。

(二)有可能使房價虛高，使本地居民購房難，引發社會矛盾

外資房地產開發企業從利益最大化方面考慮，熱衷于高價位的高檔賓館、酒店、娛樂場所、高檔別墅等房產開發，面向普通大眾的房產極少(例如香港新世界地產、華潤置業等外資公司在海南全部都是開發高檔地產)，進一步加劇了普通房產尤其是中低檔住宅的供求矛盾。由于海南普通大眾與非居民在平均收入上差距較大，非居民具有很大的優勢購入外資房地產企業開發的房產，這將加大房產價格的波動。最后造成的結果就是大量的民眾由于房價太高無法擁有基本住房，導致社會不安定因素的出現。[3]

四、規范外資進入海南省房地產市場的對策建議

(一)明確外商房地產企業的投資方向

由于外資多集中于國內高檔住宅和商用性房地產投資，可根據海南省經濟發展和國內宏觀調控的需要，通過相關的投資指引和產業目錄，運用稅收等政策手段加強對高檔地產的限制，抑制外資大量流入高端地產市場的勢頭，優化海南房地產供求關系。

(二)完善對境外機構和個人買賣國內房地產的管理

對在境內沒有真實商業存在的海外房地產基金流出入和結售匯實行嚴格限制。對非居民個人購買國內房地產，可按照自用和實需原則，以購房數量、面積、金額等標準，加強資金流出入和結售匯審核，對超標行為設置匯兌限制。

(三)加強交易環節管理，抑制投資性需求

房地產二級市場上主要包括現房和二手房的交易環節，它直接影響房地產市場的需求。建議參照國際經驗，適當限制境外投資者購買房地產，重點是抑制境外投資者的投資(投機)性需求。一是明確境外投資者購房必須符合自用原則，違者禁止將轉讓后所得的人民幣收入進行購匯或匯出；二是加強境外投資基金的管理，限制投資基金在房地產市場上大量購房：三是對房地產轉讓設定最低年限，不滿最低年限的房地產轉讓，其所得不得兌換匯出。

參考文獻：

[1] 中國人民銀行上海分行課題組.房地產行業融資外資化程度及其影響[J].上海金融，2004，(11).

[2] 陶美珍.外資大量進入中國房地產業的影響與政策分析[J].經濟學研究，2006，(11).

[3] 張曉晶，孫濤.中國房地產周期與金融穩定[J].經濟研究，2006，(1).