限外后境外資金進入我國房地產市場的ＳＷＯＴ分析及管理建議

[摘要] 一年內，我國先后出臺了4個對外資進入房地產市場進行規范、限制和管理的文件。本文主要分析了限外政策后，外資進入我國房地產市場的優勢、劣勢、機會和威脅，并在此基礎上，提出相應的外資管理建議。

[關鍵詞] 房地產 外資 SWOT分析

一、引言

自2006年7月建設部等六部委出臺《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》開始，一年內我國又相繼出臺了三個配套文件對外資進入房地產市場進行限制和管理。但國家統計局的統計數據顯示，2007年1月～7月全國房地產開發企業資金來源為18689億元，同比增長29.6%。其中，國內貸款為3951億元，同比增長21.38%；利用外資333億元，同比增長74.5%。可見，限外政策并沒能有效地限制外商在我國房地產市場上的投資。本文試圖對限外后境外資金進入我國房地產市場進行SWOT分析，提出相應的管理對策建議。

二、外資進入我國房地產市場的SWOT分析

1.優勢

(1)資本優勢。首先，進入我國房地產市場的境外機構投資者大多自有資金實力雄厚。摩根斯坦利、新加坡凱德置業、美國高盛等，動輒以數億甚至數十億的資金投入市場，凱德置業以17.46億元全資收購北京華聯商廈安貞店和望京購物中心等“大手筆”事件展現出的資本優勢是國內企業難以比擬的。其次，在國際融資上，據《外債管理暫行辦法》，中資企業對外借款需要申請借款指標并經審批；而外商投資企業在“投注差”范圍內則無需審批，為其向外融資提供了便利。同時，外資房地產企業還可通過增大“投注差”、短期外債連續借還等方式規避外債管理政策的限制。第三，在宏觀調控背景下，國內銀行信貸資金投向房地產更加注重風險控制。相對于一般中資房地產企業而言，外資企業在資金規模、經營管理等方面具有優勢，銀行的信用評級往往較高，更易獲取銀行信貸支持。根據重慶市房地產業貸款余額前50家企業的情況看：外資房地產企業平均貸款余額達4.93億元人民幣。中資房地產企業則為3.20億元人民幣。外資企業平均貸款余額是中資企業貸款余額的1.54倍。

(2)先發優勢。通觀發達國家房地產市場發展的經驗，行業的金融化、專業化是未來發展的主要方向。外資房地產公司經過多年的發展，在規范的產品、高質量的服務和生產效率上有著更明顯的先發優勢。

(3)人才優勢。在國內從事房地產行業的人數眾多，但大多是從其他行業、專業“半道出家”的。相比之下，外資企業中，人員專業分工明確，大多是受過專業訓練和教育，經驗豐富的行家里手。

2.劣勢

限外后，外資投資中國房地產市場上出現兩大明顯轉變。轉變之一是外資從購買物業擴大到直接開發。去年7月的“限外令”及9月的《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，限制的是外資投資現成物業，對房地產開發領域則僅取消了相應優惠條件，而沒有其他限制，致使外資將目標轉向直接開發。2007年以來公布的眾多外商投資房地產項目中，直接開發占到了相當大的比重。直接開發與收購成熟物業加以包裝、快進快出的投資方式相比，直接開發建設周期長、資金回收慢，受市場價格預期、政策環境變化的影響大，潛在風險更為突出。

轉變之二是外資的投資區域逐步從一線城市擴大到二線城市。以成都為例，至2006年底，進駐其中的外資房地產開發企業總數達53家，其中法人企業為45家，進入資金超過100億元。房地產項目的開發極具地區差異性，而我國各地普遍存在“熟人經濟”現象，房地產項目與政府部門聯系十分緊密，外資只有適應當地的風俗習慣、人文環境，才能獲得預期的收益。與當地中資企業相比，外資在天時、地利、人和上都處于劣勢。

3.機會

一是中國內地經濟持續快速發展。進入21世紀以來，中國政治局勢穩定、經濟前景良好、本地市場巨大、消費人群日漸富裕，房地產市場迅猛發展，為外資的進入提供了契機。二是中國房地產市場本身蘊藏著巨大的投資需求。由于投資不足，今年前兩個季度，北京市場的土地開發供應量相對于去年下降30%。因此，房地產市場對外資的吸引力巨大，需求導向下的資本涌入難以阻擋。三是人民幣的逐步升值。由社會生產率提高所帶來的經濟繁榮，已經刺激了人民幣的逐步升值，更是給國際資本帶來了潛在的匯兌收益，加之當前白熱化的房地產價格上升趨勢，為國際資本的大舉介入，通過對人民幣計價資產的投資，從而達到分享房地產項目盈利和匯兌收益等雙重利潤提供了良機。

4.威脅

盡管我國房地產市場具有很大的誘惑力，但外資投入仍然面臨一系列威脅。一是匯率風險。中國人民銀行從今年的5月21日起開始上調匯率彈性幅度，銀行間即期外匯市場人民幣兌換美元匯率交易價浮動幅度由3‰上升至5‰。人民幣匯率彈性的增大，增加了匯率的不確定性，使外資進入中國房地產市場時面臨更大的匯率風險，提高了其風險成本。

二是政策風險。《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，在限外政策基礎上對外資購房作出了更為詳細的規定；《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》強調將依法加強外商投資房地產的審批和監管，嚴控外商投資高檔房地產，并要求所有由地方政府部門審批的外商房地產公司必須上報商務部備案；外資申請設立房地產公司應先取得土地使用權、房地產建筑物所有權人簽訂的預約出讓或購買協議，否則不予審批。外商投資內地房地產的門檻大為提高。2007年6月，中國國家外匯管理局查處了違反中國外匯管理政策、幫助巨額外匯資金進入中國股市和樓市的外資銀行，包括匯豐控股、渣打銀行等十家外資銀行。此舉顯示投資中國房地產市場潛在的政策風險在進一步加大。全球不動產資本俱樂部董事長昂睿奧斯特（Henry Alster）表示：政府對房地產市場的干預和政策變化，是阻礙外國投資者進入中國的主要原因。

三、對境外資金流入的管理對策建議

外資進入房地產市場是一柄雙刃劍。一方面，外資可以彌補我國房地產行業資金的不足，帶來先進的房地產金融運作理念，促進國內房地產企業能力的提升，提供高品質的房地產商品，滿足消費者的不同需求；另一方面，它也制約了我國宏觀調控政策的有效性，增加了調控難度；加劇了房地產市場價格波動，助推了房地產價格的上漲；加大了國際收支失衡和人民幣升值壓力，增加了金融體系風險。因此，我們必須在有效利用外資的同時，進一步加強對外資的規范和監管，避免其對我國房地產市場的負面影響。

1.加快外資房地產金融體制改革

根據我國現行政策，外資企業舉借外債的管理政策較內資企業寬松，外資企業在境外融資上比中資企業便利很多。應加強對外資房地產公司外債規模的管理，修改現行的有關政策，廢除外資房地產公司境外融資超國民待遇的規定。同時將外資購買國內房地產從一般貿易項目管理范圍調整到資本項目管理范圍，以進一步加強對外資投入房地產的監管。

2.提高外資購房的稅率

提高稅率是加大房地產投機者成本，抑制過高房價的有效手段。比如，對外資購房提高首付比例，實行更高的交易增值稅、物業稅，增加住房持有成本，提高別墅等高檔房的契稅，杜絕3套以上住宅的房貸甚至不準購買3套以上住宅，對短期資本流入征收托賓稅等。

3.嚴格把握人民幣升值的速度和幅度

匯率預期與外資投資中國房地產之間有密切的關系。一般而言，本國匯率升值會導致不動產價格上漲，因此，對于外資而言，購買不動產不僅可以獲得匯率變動帶來的好處，還可以享受不動產漲價的收益。若人民幣短期內大幅度升值，外資賺取到足夠多的匯率波動帶來的收益后很有可能舍棄未來的不確定收益，大面積從中國撤資，必然對我國房地產市場的安全造成重大威脅。從這個角度考慮，我們應該堅持現階段人民幣低速度、小幅度升值的策略。

4.嚴格控制外資進入普通住宅領域

我國在取消內外銷商品房的差別后，在很長一段時間內沒有制定限制境外居民投資性購房的配套政策，導致外資不計成本在部分城市大量炒房，提升房價，在高價位賺取巨額利潤后迅速撤離，給本地居民帶來了可望而不可及的高房價。限外后，外資逐步向二線城市擴展，從購買物業到直接開發。對此，我們要嚴格控制外資進入普通住宅領域，切實保護本國居民正常消費，維護房地產市場的持續穩定發展。

參考文獻:

[1]深圳大學房地產經濟研究中心網.http://ma.szu.edu.cn/temp/mis/dichan/index.asp

[2]中國行業經濟信息網.http://www.21360.cn/Html/cygc/200602/20294.html

[3]劉秀浩:外資加速進入中國房地產 調控陷入反作用漩渦.東方早報，2007.6.21

[4]彭婷婷:宏觀調控之困 外資改變房地產投資方式.財經時報，2006.06.19