基于梯形模糊理論的房地產投資環境綜合評價

[摘要] 房地產投資企業要想在激烈的房地產市場競爭中，取得較好的收益，降低投資風險，在投資前期對房地產投資環境進行合理、科學的綜合評價，選定好的投資環境，無疑會增加在競爭中獲勝的籌碼。本文在系統分析房地產投資環境影響因素的基礎上，將投資者、專家、客戶群三者準則有機結合，并結合梯形模糊理論，實現對房地產投資環境的綜合評價。最后，實例證明了該方法的實用性。

[關鍵詞] 房地產投資環境 梯形模糊理論 群體準則 綜合評價

從戰略營銷觀念出發，房地產企業營銷活動旨在使顧客產生滿意感。投資者可以從房地產的區域環境入手，通過市場調查獲取消費者所滿足的環境組成，此外，再結合專家和投資者的意見，進一步降低風險。基于以上觀念，結合投資環境評價中定性指標向定量化的處理方法，提出了基于梯形模糊理論房地產投資環境評價方法。

一、房地產投資環境評價模型

在投資者、專家、客戶群多準則下對多個房地產投資環境（以下簡稱投資環境）進行評價。其中，記專家為;投資決策者為;抽樣調查的客戶為個；投資環境為;一級評價指標為，對于一級指標有個二級評價指標，記為分別表示專家、決策者、客戶群給出的指標權重值，其中為梯形模糊數[2]。是由專家給出的數據，分別表示一級指標層下指標相對于目標層的權重，二級指標相對于的權重，指標相對于目標層的總權重。專家給出投資環境關于評價準則的評價值為梯形模糊數。其中是指標的最低評價值，是最可能區間，是最高評價值。

1.評價指標的構造和約簡

在系統分析投資環境評價指標的基礎上將指標分類：一類為企業指標，一類為客戶指標。所謂客戶指標是指客戶在購買房產時考慮的投資環境方面的因素；所謂企業指標是指總的投資環境評價指標除去客戶指標以外的指標因素。對客戶指標進行約簡，與企業指標共同構成最后的評價指標體C。在此過程中通過設計合理的客戶調查表得到客戶群的指標權重。

2.指標評價值的規范化處理

指標類型有效益型、成本型。效益型指標是指標值越大越好的指標，成本型指標是指標值越小越好的指標。為消除不同物理量綱對評價結果的影響，對各數據進行規范化處理，處理方法如下[3]:

若為成本型準則，則作下列變換：

若為效益型準則，則作下列變換：

經上述處理，并與1比較取極小值后得到的值為。

3.評價指標合成權重的確定

（1)專家的指標權重

首先構造指標重要性兩兩對比判斷矩陣。通過梯形模糊層次分析法[4]得到專家指標權重，并求其期望，。為方便權重合成，對其進行歸一化處理:，;計算得指標層二中指標對目標層的權重:，并對其按企業指標和客戶指標分類。

（2)投資者的指標權重

投資者指標權重處理方法與專家指標權重的處理方法類似。得到決策者的指標權重:。

（3)客戶的評價指標權重

對所得到得潛在客戶群的客戶評價指標權重初始值。進行量綱統一化處理:。

（4)指標權重合成

企業指標權重合成為:

客戶指標權重的合成:

其中，滿足，是評價者的重要性系數。

最后得總的指標權重:

4.指標的個體評價合成

對于每位專家對投資環境的模糊評價值為:。

5.指標的群體評價合成

（1)通過IAHP法[5]計算專家組中專家權重，滿足;

（2)指標群體評價合成:。

6.識別排序和評價

本模型采用改進的距離公式[3，6]作為排序依據。

其中，λ為評價者的風險態度，我們定義專家的風險態度為中性，即λ=0.5。計算，然后按照從大到小進行排序，得到投資環境的排序序列，越大投資環境越優。

二、實例分析

某房地產開發公司欲對三個投資環境進行評價，以決定對哪個區域進行開發。該公司針對不同的調查對象編制不同的調查表，對5位專家，300名客戶進行調查，結合決策者()的意見，制定出房地產投資環境指標體系。如表1。

表1 房地產投資環境評價指標

由于篇幅所限，本文以專家對投資環境的評價過程為例闡述房地產投資環境評價的計算過程。

1.初始指標評價值

構造指標評價等級標準，如表2。

表2 指標評價等級標準

在對指標體系進行分類后調查得到專家E1對指標的初始模糊評價值。如表1所示。

4.2權重確定

（1)專家指標權重

采用1～9標度構造指標重要性兩兩對比模糊判斷矩陣，通過梯形模糊層次分析法經過處理和計算得到面向目標層的指標權重：=（0.1998，0.1121，0.0560，0.0285，0.0319，0.0584，0.0538，0.0716，0.0852，0.0551，0.0101，0.0300，0.0844，0.0431，0.0113，0.0069，0.0374，0.0244）。

（2)決策者指標權重

決策者指標權重處理方法與專家指標權重的處理方法類似。最后得決策者的指標權重為=（0.1230，0.1260，0.0606，0.0258，0.0375，0.0632，0.0584，0.0843，0.0950，0.0624，0.0389，0.0306，0.0751，0.0426，0.0125，0.0066，0.0342，0.0233）。

（3)客戶評價指標權重

通過設計合理的客戶調查表得到客戶群的指標權重。并對其進行量綱統一化處理得到=(0.1779，0.0790，0.0523，0.0720，0.0349，0.0354，0.0282，0.0606，0.1020，0.0576，0.0905，0.0069）。

（4)指標權重合成

根據評價者的重要性，取，權重合成為=（0.1724，0.1097，0.0566，0.0364，0.0342，0.0552，0.0546，0.0733，0.0925，0.0573，0.0187，0.0302，0.0763，0.0545，0.0108，0.0068，0.0364，0.0241）

3.指標的個體評價合成

通過3.4中的公式得到專家E1對投資環境A1的綜合模糊評價值。=(0.8729，0.9050，0.9355，0.9676）。

4.相似處理

其他投資環境的處理過程與A1類似，計算得所有投資環境的模糊評價值:=(0.7867，0.8172，0.8601，0.8921），=(0.8189，0.8442，0.8772，0.9116），=（0.9075，0.9345，0.9646，0.9729），=（0.8582，0.8881，0.9214，0.9550）；=(0.8603，0.8818，0.9173，0.9470），=(0.8756，0.9101，0.9371，0.9682），=（0.8467，0.8716，0.8903，0.9227），=(0.8487，0.8726，0.9012，0.9396），=（0.8751，0.9175，0.9343，0.9743）;=(0.8674，0.9197，0.9503，0.9806），=（0.8591，0.8736，0.9297，0.9474），=（0.8971，0.9361，0.9615，0.9817），=（0.8453，0.8872，0.9207，0.9618），=（0.8418，0.8799，0.9089，0.9335）。

5.專家權系數的確定

通過IAHP法計算專家組中專家權重=(0.2387，0.0719，0.1600，0.3561，0.1733)。

6.群體評價模糊數的確定

通過專家權重合成得房地產投資環境群體評價模糊數，評價結果見表3。

表3 投資環境群體評價模糊數

7.識別排序和評價

計算。，。排序得。通過分析可以看到：投資環境從優到劣依次為投資環境3，投資環境1，投資環境2。

三、結論

本文建立了模糊群體準則的評價模型對房地產投資環境進行評價；在對投資環境影響因素進行分析、分類的基礎上，采用梯形模糊數學理論實現了定性分析向定量分析的模糊轉化。同時，將投資者、專家、客戶群三者準則結合，增加了房地產投資環境評價結果的可信度。最后給出了可靠度較大的綜合評價結果。實例證明該方法對于解決房地產投資環境評價問題是科學有效的。

參考文獻：

[1]劉正山:房地產投資分析[M].大連:東北財經大學出版社，2000

[2]李登封:模糊多目標多人決策與對策[M].北京:國防工業出版社，2003，20-57

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文。