淺析房地產項目關鍵成功因素

[摘要] 通過對房地產項目關鍵成功因素的闡述，表明房地產項目的成功來源于對項目區位的選擇，規劃布局、建筑設計和建筑質量的提升，品牌創建與發展。

[關鍵詞] 房地產項目 關鍵成功因素 區位 品牌

房地產是人類生產和生活的最基本要素，在國民經濟中屬于基礎性、先導性的產業，是國民經濟的重要組成部分。房地產業的發展直接影響著整個國民經濟發展水平。在我國房地產市場上，房地產企業數量眾多，經營管理水平參差不齊、項目運作能力差等是房地產企業面臨的普遍問題。房地產項目開發成功與否對房地產企業的影響是非常巨大的，項目開發投資大、風險高，影響項目成功的因素也很多。根據理論分析及實際經驗，其關鍵成功因素主要有以下幾個方面。

一、房地產項目的區位（location），也就是項目所在土地的位置

在房地產行業，提到項目成功的關鍵因素，首先是項目所在土地的區位。雖然任何資產在某一時點都有一個具體的位置，但是房地產不可移動，其位置固定不變，因此，區位對價值的決定作用幾乎是房地產所獨有的（不排除相同的商品在不同的購物環境中的售價不同）。“location ，location and location”是西方認為房地產項目成功的最重要的三點，即“第一是區位，第二是區位，第三還是區位”。在我國，土地的一級市場壟斷使得商品房用地只能通過拍賣、招標或掛牌的形式產生，而城市發展建設速度快，房地產公司眾多，使得土地供需矛盾十分突出，土地價格也因此攀升。在房地產開發商開發的項目成本中，土地費用大約占到總成本的30%以上。

房地產的區域性和不可移動性決定了消費者在選擇樓盤時，先要確定的是價位和區位。消費者通常是先選擇了區位和房屋的定位，然后才能確定相應的可購買項目。這使得建設結構完全相同的房地產項目，根據其土地所在位置的不同，在全國范圍內，可以差3～5倍。樓盤所在的土地位置成為細分市場的主要因素，開發商按照資金規模和運作能力占據著一定的細分市場，房地產的競爭是土地的競爭，是房地產企業對于土地位置的競爭。

二、規劃設計和建筑質量

房地產開發與人類生存環境有著密切的關系，出于吸引消費者的原因，房地產開發通常會對環境的改進起到積極的作用，尤其是會促進局部小環境的改善。中國的土地所有權歸國家所有，開發和建設方案都必須經過國家有關部門的嚴格審查。因此，對房地產商而言，在環境方面更多的是應考慮所進行開發的環境中是否有或將要有對生存環境構成威脅的工廠、礦區。

隨著房地產市場競爭的日益激烈，規劃設計的重要性逐漸突出。規劃的結果是“環境”，設計就住宅而言是指戶型的設計。現代城市居民回歸自然、喜愛綠色的愿望越來越強烈，環境景觀的出現，也是房地產競爭的必然結果。良好的設計能夠充分滿足目標客戶群的要求，為客戶創造良好的工作和居住環境，為項目的順利銷售打下堅實的基礎。

房地產項目開發出的產品就是建筑，而建筑質量的優劣是項目成敗的重要因素之一。建筑質量不僅指建筑物的結實和安全程度，而且還包括建筑物的審美價值、周圍環境和適用性。良好的設計能夠充分滿足目標客戶群的要求，為客戶創造良好的工作和居住環境，從而為項目的順利銷售打下堅實的基礎。

三、房地產公司的品牌

品牌(brand)從本質上說是傳遞一種信息、傳遞公司本身的文化、產品屬性，以及產品價值等方面的信息。對于房地產公司品牌而言，應該包括公司整體的品牌形象，也包括項目品牌定位、品牌戰略的實施等。某種特定的房地產品牌一旦形成，就向購房者傳達了一種代表特定的房屋質量與管理服務水準的信息和承諾，有效減少信息不充分而產生的交易影響。

隨著生活水平的提高，人們對商品住宅的需求更多的是要求在社區配套的基礎上，滿足精神或是身份象征的需要。這就使得開發商必須樹立品牌意識，建造品牌樓盤。為此，開發商在項目開發過程中，必須時刻注意外在品質和內在品質并重，從開發商的形象、社區的配套、物業管理、外墻的裝飾、園林綠化、戶型設計、建筑材料等等，都需要細致入微的考慮。只有內外品質相匹配，做出真正的精品，才可能贏得消費者的認同和信賴，建立起優秀的品牌。創立和維護公司的品牌形象，加強客戶對項目差異化的認知。營造商品房品牌，實施品牌經營，以良好的品牌形象樹立良好的信譽。公司應以品質、品位建設為核心，把公司房地產品牌和項目建設落到實處。

1.注重品質建設，提高房地產項目的內在價值質量。一切營銷策略、企業形象等歸根到底要以項目質量為保證，質量貫穿于項目建設的始終。沒有好的質量，市場拓展和品牌建設無從談起。強化質量是打造品牌項目的基礎和永恒主題。質量是一個綜合的概念，涉及從規范、設計、建設到管理服務的全過程質量管理，包含工程質量、功能質量、環境質量和售后服務質量等方面內容。

2.注重品位建設，追求創新增強品牌項目的活力。當今的住宅不僅僅滿足客戶最基本的居住需要，同時要不斷豐富、完善戶型平面，做到平層、錯層、躍式等多種結構兼備。現代住宅不僅僅是休息的場所，也是社交、辦公的地方，要做到平面布局合理，功能區分符合現代生活習慣。功能要適當超前，針對各種現代信息系統、辦公設備、保健娛樂設施、安全防衛設施不斷涌入家庭的趨勢，替客戶預先考慮周到，預留好配置空間。

對房地產企業項目來說區位是命脈，規劃布局、建筑設計和建筑質量是血液，品牌是形象與信譽。隨著市場變化和國家政策調整，以及房地產市場的逐漸規范，游戲規則逐步完善，企業與企業之間的競爭更多的是來自于客戶對企業運作的房地產項目的滿意度、知名度、美譽度的認可程度。可以預見，末來房地產企業項目成功與否的重頭戲還是區位、規劃布局、建筑設計與建筑質量和品牌，這也是經濟和社會專業化分工發展的必然趨勢。

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