論房產價格的超調現象

[摘要] 房產市場價格的劇烈波動給經濟帶來巨大災害，貨幣供應量過快增長是房價持續快速上漲的原動力。由于普通商品價格在短期內存在粘性而房產市場價格具有充分的彈性，當貨幣供給增加以后，房產價格優先于普通商品的價格上漲，且在瞬間上漲的程度大于其在長期中上漲的程度。因此，政府應保持貨幣供應量的增長與經濟增長相協調，并有必要對房產市場進行干預與管理。

[關鍵詞] 房產價格 貨幣供應 價格粘性 價格彈性 超調

房產市場價格波動會引起整個宏觀經濟波動，世界歷史上房產市場價格的劇烈波動給經濟帶來巨大災害，曾經發生在美國和日本的房地產泡沫最為典型。美國1923～1925年間房地產價格飛漲，1926年大幅度下跌，跟隨而來的是1929年股票市場大崩潰、二十世紀三十年代世界經濟大危機。揭示房產市場價格變動的內在規律，對于指導房地產經濟和整個國民經濟健康穩定發展，具有重大的理論意義和現實意義。

一、貨幣供應增長過快是房價持續上漲的根本原因

貨幣主義者研究世界各國經濟得出結論：每當一個國家的通貨膨脹率持續地很高時，其貨幣供應的增長率也必然是很高的，通貨膨脹是一種貨幣現象，物價水平的大幅度持續上升，只能發生在貨幣供應不斷增加之時，高度的貨幣增長引起高度的通貨膨脹。房產作為一種商品，其價格水平與貨幣供應量密切相連。貨幣供應增長過快是房價持續快速上漲的根本原因。

二、基本模型

房產既是一種消費品，又是一種投資品。作為消費品，房產既是必需品又是奢侈品。住房為居民生活所必需，商業店鋪是開展商業活動的必要條件，房產是必需品。當人們購買力增加時，就會產生對高檔住宅、寬敞營業場所的現實需求，房產是奢侈品。作為投資品，投資者和投機者購買房產用于出租獲取租金收入，用于房價上漲后賣出賤買貴賣獲取差價收入。

房產的價格具有充分的彈性，當貨幣供應量增加時，持有貨幣的購買力立即增加，但房產的供給受壟斷、土地的有限性、房地產開發周期長等因素的影響不能立即增加，供求對比的變化立即導致房價上漲。在一般居民的支出中，住房支出是最大筆的支出之一，房價的上漲會導致支出的大額增加。對投機者而言，房價的上漲會產生巨額的差價利潤。所以，一旦房價上漲的勢頭出現，消費者恐懼房價進一步上漲后住房支出大幅增加，認為如果不早動手將遭受巨大損失或再也買不起房；投機者希望早點乘價低之時買進，以便將來多賺差價。于是，對房價可能進一步上漲的預期導致追漲之風蔓延，吸引更多的房產必需者和投資者及投機者加入搶購的行列。此時如果銀行貸款利率相對較低，或者由于物價上漲導致銀行利率實際為一個負利率，則投機者對貸款的需求是無限的，貸款買房能得到房價上漲和負利率的雙重好處，這就進一步擴張了投機需求，使房產需求的增速遠大于房產供給的增速，于是房價快速上漲。因此，當貨幣供應增長過快時，在普通商品供過于求或供求平衡的條件下，首先導致房價的快速上漲。由于投機的需求份量很大而缺少真實消費需求的支持，所以由投機產生的虛假需求遠大于住房真實需求，形成住房需求暫時遠大于供給，從而價格上漲到遠高于長期均衡的水平，即在長期中供求平衡時形成的價格水平。

在一個較長的時期內，普通商品的價格水平可以進行調整，這時貨幣供應量的增長導致普通商品的價格也上漲，普通商品的投資不斷增加，吸收了相當一部分流動性。同時，由于價格漲幅太大，超過一般消費者的購買力，大部分消費者退出搶購的行列，房產市場的購買者僅剩下少數消費者和投機者，從而流向房市的流動性減少，房產價格由于缺少流動性的支持開始下跌。下跌的勢頭一旦出現，對市場價格進一步下跌的預期導致房產必需者和投資者推遲入市，投機者恐慌性拋售房產，從而對房產的需求快速下降，但供給由于房地產開發建設周期長等因素的影響不能立即減少，且由于投機者的拋售導致供給增加，形成供大于求的局面，價格大幅快速下跌，其跌幅會超出長期均衡水平，價格居于長期均衡價格之下。

三、實證分析

2002年～2006年我國房價上漲很快，其根本原因在于貨幣供應的快速增長。這一時期，我國貨幣供應量增長較快，流動性過剩現象日漸突出，對外貿易順差的快速增長和資本大量流入導致外匯儲備的快速增長，加速了貨幣供應的增長。2002年12月至2006年12月我國外匯儲備由2864.07億美元增加到10663.44億美元，且增勢不減，2007年1～6月繼續快速增長。2002年12月至2006年12月我國貨幣供應量如下表所示：

貨幣供應量 單位：億元

資料來源：根據中國人民銀行網站http://www.pbc.gov.cn資料整理

從上表可知，2003年12月至2006年12月我國貨幣供應量同比增長情況如下：

貨幣供應量增長

而同期國內生產總值及增長情況如下表所示:

2002年至2006年國內生產總值及比上年增長率:

資料來源：新華網http://www.xinhuanet.com中華人民共和國2006年國民經濟和社會發展統計公報.2007.02.28

可見，這一時期貨幣供應量的增長速度快于經濟增長速度，這將導致物價上漲。同期居民消費價格分類指數如下表所示：

居民消費價格分類指數 上年同月=100

資料來源：根據國家統計局網站:http//www.stats.gov.cn公布數據整理

根據上表可知，這一時期除2002年外，居民消費價格指數連年上漲，居民居住支出上漲快于煙酒及用品、衣著、家庭設備用品及服務等，2004年及2005年連續兩年居住支出漲幅最高，其余年份居住的支出上漲僅次于食品。由于人們用于食品的支出相對于人們用于居住的支出一般很小，且食品的消費量基本穩定，所以當貨幣供應量增加時，用于食品的支出不能吸收相當大的流動性。食品體積大而價值小，容易霉爛變質，保管費用大，可貯藏的時間短，很難隨時間的推延產生增值，所以，在食品供應相對充足的條件下，不會產生囤積居奇，搶購食品的風潮。人們手持貨幣多了，改善居住條件及營業辦公條件成為自然的選擇，為了讓多余的貨幣保值增值，投資于房產是最佳的選擇。并且這一時期銀行貸款利率低，住房按揭貸款條件優惠，銀行普遍認為居民住房按揭貸款是銀行的“黃金資產”，因而以低利率、低首付比例大量投放，再加上人民幣升值背景下大量的外資涌入中國，導致貨幣供應量的進一步增長，于是從2002年以來，房價優先大幅上漲，全國大部分城市房價上漲一倍以上，有的已上漲2～3倍。

四、結論與政策含義

貨幣供應量增長過快是房價持續快速上漲的原動力，沒有貨幣供應量的持續快速增長，房價的持續快速上漲就不可能發生。由于普通商品價格在短期內存在粘性而房產市場價格具有充分的彈性，當貨幣供給增加以后，房產價格優先于普通商品的價格上漲，且在瞬間上漲的程度大于其在長期上漲的程度。

房產價格的超調是在貨幣供應量大幅增加的情況下房產價格調整過程中的一種自然現象，在這一過程中房產價格的劇烈波動會給房地產經濟和整個國民經濟帶來很大的沖擊甚至災害。因此，通貨膨脹是有害的，政府應保持貨幣供應量的增長與經濟增長相協調，并有必要對房產市場進行干預與管理。

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[3]國家統計局.中華人民共和國2006年國民經濟和社會發展統計公報.[EB/OL]http://www.xinhuanet.com/polities/2007-02/28/contont-5782495.htm

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