淺議利率上調對房地產的影響

2007年9月15日起，金融機構一年期存貸款基準利率均上調0.27個百分點，其他各檔次利率也相應調整。一年內五次加息使加息再次成為人們關注的熱點問題。

一、加息勢在必行

雖然我國經濟繼續保持平穩較快增長，總體形勢良好，但經濟運行中的一些問題還比較突出，加息是勢在必行的。具體表現在：

1.經濟過熱，信貸增長過快。去年7月份的金融統計數據，再次勾勒出一幅貨幣信貸快速增長的景象：廣義貨幣M2同比增長18.48%，創出前年6月以來新高；狹義貨幣M1同比增長20.94%，創出2001年以來新高；去年前7個月人民幣新增貸款2.77萬億元，創出歷史同期新高。加息，有利于合理調控貨幣信貸投放。

2.通貨膨脹壓力明顯增加。去年7月份的居民消費價格總水平(CPI)同比上漲5.6%，創下10年來的新高。隨著CPI的明顯上揚，居民通貨膨脹預期在逐步增強。央行二季度城鎮儲戶問卷調查顯示，居民對下季度物價預期不樂觀，有超過半數(50.2%)的被調查者預計物價趨升，與50.8%的歷史最高值僅相差0.6%。加息，有利于穩定通脹預期。

二、加息對房地產的影響

基于當前經濟背景，盡管本次央行調整利率幅度不大，對企業或個人信貸成本的影響亦并不高，但卻向房地產市場發出一個強烈的信號，政府已決心對國內過快的固定資產投資、過快增長的房價進行調控。這種調整并不在于利率上升的幅度，而在于對于房地產市場的后續影響，如果固定資產投資規模過大及房價上漲過快形勢沒有得到有效的緩解，不排除央行會繼續提高貸款利率的可能，利率調整對于房地產市場的警示意義將大于其實際的作用效果。經過連續加息對房地產的具體影響主要在這幾個方面：

1.對房地產價格的影響。一般理論認為，銀行利率與房地產價格呈反比例關系，利率升高時房地產價格降低，反之亦然。其原因：一是當利率升高時，儲蓄、購買債券的收益增加，相對的房地產投資收益缺乏吸引力，投入的資金量大大減少，導致房地產價格缺少支撐力，結果必然價格下跌；二是由于利率升高，投資者運用的資金利息成本加大，而在物價沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉嫁到房地產價格上，房地產投資的收益大大降低，這時的房地產投資就不能說是理想的投資方式。加息的目的是減少銀行貸款增長的趨勢，控制投資增長過快和經濟發展過熱。這必然將影響到銀行的信貸規模。所以，首先波及的將是資金密集型、需要從銀行獲取大量貸款的房地產業。現在看來，從２００６年開始頻繁采取的加息措施并沒有成功抑制房價上漲的勢頭。不過，由于購房貸款期限短則十年，長則二三十年，未來利率的繼續調整是可以防止房價過快增長的。

2.對購房者的影響。溫和加息對購房者而言，單次加息后增加的按揭貸款月還款額并不明顯，然而，今年來連續五次的加息，乘數累積效應逐步明顯，尤其是中長期貸款最為顯著。以25年貸款期限，貸款額為100萬，貸款利率為7.83%為例，每月還款額由年初未加息的6516.57元增加到7605.89元，增加幅度為16.72%。如果后續繼續加息，乘數累積效應將更為明顯，貸款買房者面臨還款壓力加大。

當然由于購房者資金來源和消費目的不一致，利率調整對購房者的影響也不相同：對于普通消費者加息會增加其購房負擔，引起月供增加和支付能力下降；對于購房投資者如果資金實力不足將由于投資成本的上升利潤下降，降低其投資需求；對于購房投機者，由于資金成本上升，房價漲幅必須達到一定比例才能確保收回本金，有可能改變其投機產品。無論對于何種購房者，在目前的經濟形勢下，利率上升將在一定程度上擠出房地產消費中的非理性因素，有利于房地產市場的健康發展。

3.對開發商的影響。房地產行業是一個資金密集型的產業，并且企業負債率普遍較高。貸款利率增加以后肯定會使得開發商增加利息支出，但客觀地說，以當前利率提高的幅度看，對房地產企業中一些規模較大實力較強的企業不會有重大影響。因為，雖然目前房地產企業平均負債率在60%左右的水平，但真正對開發商有影響的只是20%左右的企業開發貸款和流動資金貸款，而其余40%左右的負債實際上是開發商售樓的預收款。這部分錢不僅不用付銀行利息，而且如果放在銀行還是要收取利息的，并且這部分利息所得是歸開發商的。由于他們資金來源的多元化何資本的雄厚，這有限的20%的影響對他們而言是不大的。

但是對一些規模較小、實力較弱、信用較差、開發資金來源單一的小公司，由于其開發資金主要依賴銀行貸款，融資渠道較為狹窄，利率調整后其項目運作會受到較大影響，面臨較大的經營壓力。這將有利于房地產行業新一輪的結構優化和調整。

當然，房價并非賣方決定，開發商不會貿然將其轉嫁給消費者，房價短期不會因此有明顯上漲；從消費者角度來看，雖然加息增加了購房成本，消費者可能放緩其購房步伐，但此次加息幅度有限，心理影響大于實際影響。由于目前市場上許多銀行推出貸款優惠政策，因此短期來講，加息對市場需求影響不大，對房價的影響也不會很大。但是長期來看，利率上升后消費者的購買欲望會降低，資金也存在著從房地產市場流向銀行的趨勢。因此，整個房地產市場將形成一方面開發商開發成本增加，另一方面市場需求降低的狀況，從而達到擠壓房地產泡沫的目的。

總之，國內宏觀經濟調控不能夠達到政府預期目標，去年以來宏觀經濟過熱又死灰復燃應該是加息的主要原因。可以說，此次加息明確地向房地產市場發出了一個強烈的信號，中央政府有決心有能力對國內過快的房地產投資進行調整。相信既然利率工具啟動了，國內的投資過熱、銀行信貸過熱、房地產投資過熱、房價的快速增長等市場面臨的困難問題也就會逐漸地化解了！

參考文獻:

[1]黃慧:銀行利率變動對房地產市場的影響.《價格理論與實踐》，2007年第5期

[2]陳淮:利率政策調整的經濟背景及其對房地產市場的影響.《新金融》，2005年第3期