也談拆遷評(píng)估的特點(diǎn)與評(píng)估方法的選擇

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建筑拆遷已成為城市建設(shè)及新農(nóng)村建設(shè)中的一項(xiàng)重要工作。2001年，國(guó)務(wù)院為此發(fā)布了《城市房屋拆遷管理辦法》和《認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作 維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定》的通知。我省的人大常委會(huì)也于2006年9月對(duì)《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及其它配套文件進(jìn)行了修訂。本文擬結(jié)合對(duì)華電國(guó)際萊州發(fā)電廠建設(shè)建筑拆遷中的評(píng)估工作體會(huì)，對(duì)幾個(gè)與拆遷評(píng)估工作有關(guān)的問(wèn)題作一些探討，期望擴(kuò)大共識(shí)，使這方面評(píng)估方法的選用更加科學(xué)合理。

一、本拆遷評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)

1.此拆遷評(píng)估項(xiàng)目中，涉及戶數(shù)較多、工作量大，需要解決的問(wèn)題也較為復(fù)雜。

華電國(guó)際萊州發(fā)電廠建設(shè)項(xiàng)目，選址于山東省萊州市金城鎮(zhèn)海北嘴村西北角，其海邊為漁港與水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)。整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目占地八百多畝，涉及拆遷戶一百四十多家。拆遷對(duì)象包括住宅、企業(yè)、漁港、水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)設(shè)施以及飯店、商店、公安邊防工作站等各類(lèi)建筑。由于拆遷對(duì)象的地理環(huán)境較為特殊，建筑形式也種類(lèi)繁多（如水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)的擋浪壩是由各個(gè)養(yǎng)殖戶各自設(shè)計(jì)建造的，無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃，結(jié)構(gòu)都各不相同，造價(jià)也相差懸殊；再如水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)的分級(jí)還需要進(jìn)行確認(rèn)等），種種因素都導(dǎo)致拆遷評(píng)估工作復(fù)雜程度的增加。

2.此建設(shè)項(xiàng)目中的拆遷評(píng)估是拆遷工作中的主要矛盾。

拆遷人、被拆遷人、政府三方之間的矛盾最終都集中到了評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告上。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，拆遷人與政府都希望依靠評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告的說(shuō)服力，因此，評(píng)估工作成了影響建設(shè)項(xiàng)目拆遷進(jìn)度的關(guān)鍵。

3.評(píng)估方法的選用需要因地制宜。

建設(shè)部2003年《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定房屋拆遷時(shí)的價(jià)值評(píng)估一般采用市場(chǎng)法，但本拆遷范圍所處位置是一個(gè)較為偏僻的小漁港，能夠符合市場(chǎng)法應(yīng)用條件，找到與所評(píng)估建筑相同、相似的市場(chǎng)交易案例并不容易。并且，本拆遷范圍中非商品房的土地價(jià)格完全由政府控制，因此，采用房地合一的市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估更受到限制。

而拆遷范圍內(nèi)的一家飯店，其土地已經(jīng)具備商用土地的產(chǎn)權(quán)證，經(jīng)營(yíng)效益也較好，顯然適于采用收益法進(jìn)行評(píng)估。此外，本拆遷范圍內(nèi)海邊有大量的無(wú)證房屋，其評(píng)估方法的選用顯然需要進(jìn)行特殊考慮。

4.拆遷評(píng)估的結(jié)果必須達(dá)到統(tǒng)一和合理。

在本拆遷范圍中有很多拆遷戶擁有相同類(lèi)型的建筑。如各水產(chǎn)養(yǎng)殖場(chǎng)的大棚只是檐高不同與建設(shè)時(shí)間不同，建筑結(jié)構(gòu)與所采用材料都是相同的。本拆遷范圍內(nèi)各類(lèi)辦公用房的建筑結(jié)構(gòu)也大同小異。因此，在評(píng)估中，不能偏聽(tīng)房主對(duì)其建筑結(jié)構(gòu)和隱蔽工程的夸大，需要采用一致的標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估其價(jià)值。而對(duì)于一些結(jié)構(gòu)特殊的建筑，評(píng)估人員需要特殊對(duì)待。如果評(píng)估結(jié)果因草率馬虎導(dǎo)致不公正，則立即可能誘發(fā)拆遷戶的不滿，從而使拆遷工作受阻。

二、評(píng)估方法的選用

在此拆遷評(píng)估項(xiàng)目中，我們采用了多種評(píng)估方法。

（一）市場(chǎng)法

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，城鎮(zhèn)房屋拆遷評(píng)估價(jià)格應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)值為準(zhǔn)，這是合理的評(píng)估價(jià)值基準(zhǔn)。從法律上來(lái)看，拆遷人和被拆遷人是平等的民事主體，拆遷補(bǔ)償應(yīng)符合公平原則。即便是為改善城市居民生活條件與居住環(huán)境的公益性拆遷，也不應(yīng)犧牲拆遷戶的個(gè)人利益。拆遷人占有拆遷戶的房屋，給予的補(bǔ)償應(yīng)該是一種購(gòu)買(mǎi)行為，是拆遷人購(gòu)買(mǎi)拆遷戶的房屋。這種購(gòu)買(mǎi)應(yīng)體現(xiàn)等價(jià)交換的原則，其價(jià)值量應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)值為基準(zhǔn)。拆遷戶得到的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)能在市場(chǎng)上另行購(gòu)買(mǎi)一套同樣條件、質(zhì)量和面積的房屋。

評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，最適用的評(píng)估方法是市場(chǎng)法。但不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)法的應(yīng)用需要具備一定的條件，并應(yīng)注意若干問(wèn)題。

一是市場(chǎng)法需要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的市場(chǎng)，二是評(píng)估比較中，參照物與被評(píng)估資產(chǎn)是可比較的，三是不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)法必須是房地合一的評(píng)估。可同時(shí)滿足這三個(gè)條件的拆遷不動(dòng)產(chǎn)大部分是城市中拆遷的商品房。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)不活躍的農(nóng)村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，評(píng)估師采用市場(chǎng)法時(shí)應(yīng)特別謹(jǐn)慎，選用的參照物及各種參數(shù)要認(rèn)真權(quán)衡，多加分析，防止評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)背離客觀實(shí)際的現(xiàn)象。

本拆遷范圍中海岸邊有一棟新建不久的二層歐式別墅，屬于商品房，土地證、房權(quán)證俱全，建筑裝飾也檔次較高。但在該拆遷范圍中，缺少采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估類(lèi)似建筑的交易參照案例，我們最后選擇了離拆遷區(qū)域不遠(yuǎn)的三山島的別墅交易價(jià)格作為參照案例，然后進(jìn)行區(qū)域修正、建筑年限修正、建筑檔次修正等，得出了較合理的評(píng)估價(jià)值，并得到了拆遷雙方的認(rèn)可。

（二）收益法

在本拆遷范圍內(nèi)，有一個(gè)裝飾檔次較高的飯店，其土地使用權(quán)性質(zhì)為商業(yè)用地，房權(quán)證書(shū)已明確標(biāo)注為是飯店，工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和納稅證明俱全，年收益也比較可觀。對(duì)其如采用市場(chǎng)法評(píng)估，難于尋找交易參照案例。如采用成本法評(píng)估，則可能因忽視了飯店的收益而得出較低的評(píng)估值。我們決定采用收益法進(jìn)行評(píng)估。

在本次采用收益法對(duì)飯店的評(píng)估中，由于有政府部門(mén)確定飯店的土地價(jià)格，因此是先根據(jù)飯店建筑與其土地的總收益，折現(xiàn)得出其總體價(jià)格，然后扣除土地價(jià)格，得出的即為飯店建筑的價(jià)格。

（三）成本法

在本拆遷評(píng)估中，由于市場(chǎng)法和收益法的應(yīng)用受到各方面條件的限制，因此還是大量地使用了成本法。對(duì)于那些無(wú)證的房屋及構(gòu)筑物，使用成本法評(píng)估則更為必要。

但在采用成本法進(jìn)行拆遷評(píng)估中，應(yīng)注意一些具體問(wèn)題，并要對(duì)這些具體問(wèn)題進(jìn)行具體分析。

如一棟已使用30年的磚木結(jié)構(gòu)的起脊瓦房，其居住功能并不比新建住房低多少，如采用年限法評(píng)估則會(huì)很不合理。我們依據(jù)原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制定的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》[城住字[1984]678號(hào)]中的基本規(guī)定，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查打分，再進(jìn)行功能系數(shù)修正，得出評(píng)估值。評(píng)估結(jié)果符合國(guó)家拆遷條例規(guī)定的精神，并得到了拆遷雙方當(dāng)事人的認(rèn)可。

又如本建設(shè)項(xiàng)目拆遷戶數(shù)多、評(píng)估工作量大，為了防止不同房屋評(píng)估價(jià)值出入較大，我們?cè)O(shè)定了拆遷房屋的標(biāo)準(zhǔn)重置成本。在這一標(biāo)準(zhǔn)重置成本中，列出了不同建筑檔次房屋的各承重構(gòu)件、門(mén)窗、水電暖設(shè)施與裝飾的各類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)成本單價(jià)。在評(píng)估中，我們通過(guò)相應(yīng)調(diào)整和修正，得出其所評(píng)估建筑物的重置單價(jià)，從而得出評(píng)估值。

對(duì)于非商用性質(zhì)卻在進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房屋建筑，如小商店、小飯店、機(jī)動(dòng)車(chē)修理鋪等，只要其能提供工商經(jīng)營(yíng)許可證和稅務(wù)納稅證明的，我們?cè)诓捎贸杀痉ㄔu(píng)估時(shí)，根據(jù)其收入給予了適當(dāng)?shù)氖找嫜a(bǔ)償。

對(duì)于海邊幾幢老人常年居住的住宅，無(wú)房權(quán)證和土地證，房屋本身質(zhì)量也較差，如僅以成本法評(píng)估補(bǔ)償價(jià)值，可能解決不了他們以后的居住問(wèn)題。但這些房屋是老人們避風(fēng)遮雨賴(lài)以生存的住處，根據(jù)國(guó)務(wù)院第305號(hào)令《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》精神，我們積極建議華電國(guó)際萊州發(fā)電廠籌建處為他們新建住宅，最終使老人們得到了妥善安置。社會(huì)上也因此對(duì)此安置工作給予了良好的評(píng)價(jià)。

（作者單位：山東萊州宏正會(huì)計(jì)師事務(wù)所）