關于房地產抵押貸款的評估

目前，房地產抵押貸款評估中存在著不少問題，筆者希望就此與同行們切磋。

一、接受評估委托前需要注意的問題

抵押貸款評估的前提應該是銀行已有同意放貸的意向。有些評估委托方在沒有得到銀行表示同意貸款之前，就直接找評估機構要求進行抵押物的評估。當評估完畢，銀行卻不同意貸款時，就出現了不來取評估報告或要求撤消評估業務約定書這樣的情況。因此，評估機構有必要在接受評估委托前提醒委托方，即評估機構只能提供抵押物的評估價值，并不能保證貸款的實現。

在抵押物評估前，一些委托方可能會提出評估結果要達到某一具體金額等不合理的要求。這是對評估機構執業道德和風險意識的考驗，評估機構應拒絕委托方這些不合理的要求。但評估機構應該與委托方充分溝通，說明拒絕這些不合理要求的原因從而避免評估工作完成后的“扯皮”。

還有一些委托方會要求評估機構提供抵押物“初步的預估值”。一些委托方甚至是找了多個評估機構，誰提供的“初步的預估值”高，就讓誰評。而一些評估機構為爭奪業務而投其所好，向對方隨意提供使其滿意的“預估值”。結果在正式提供評估報告時，因達不到當時應允的“預估值”而出現了糾紛。這些問題，都是在接受評估委托前需要注意的。

二、關于評估的價值類型

抵押貸款中的抵押物是處于準交易的狀態，當貸款期滿而債務方無法還貸時，銀行有權處置抵押物。銀行在確定抵押物的抵押價值時，要考慮風險，進行變現能力分析，并要扣除處置抵押物時發生的賣方稅費等。因此，有人提出，為防范信貸風險，需要評估抵押物的清算價值作為抵押價值。但是，評估機構評估的清算價值并不一定能符合貸款銀行的要求，因此《房地產抵押估價指導意見》（建設部、人行、銀監會建住房（2006）8號）要求：“房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值”。同時要求“房地產抵押估價應當關注房地產抵押價值未來下跌的風險，對預期可能導致房地產抵押價值下跌的因素予以分析和說明。”“房地產抵押估價報告應當包括估價對象的變現能力分析?！弊詈笥摄y行來確定貸款數額。

三、商品房抵押時的評估

商品房抵押評估一般采用市場比較法。采用市場比較法進行商品房抵押時需要注意以下問題：

1.比較案例選取時應注意的問題

市場比較法中比較案例的選取，決定了評估結果的正確程度。筆者認為比較案例選取時需要注意以下幾個問題：

（1）比較案例應盡可能選取同一供求圈內與同一地段等級的交易案例。同一地段等級內可能存在一些價格特別高或特別低的交易案例，這不足為怪，因為這可能是存在一些特殊的因素。我們在選擇比較案例時，不要選取這些特殊的案例。

（2）比較案例的選擇不應集中在同一個住宅區。因為同一住宅區價格影響因素基本上是雷同的，如果同一住宅區挑選了多個比較案例，實際上只能起到一個案例的作用。

（3）比較案例的交易日期要盡量接近評估基準日，特別是在房地產市場價格變動較大時。如這兩年來，福州市商品住宅市場漲幅一直很高，如選用一年前的交易案例作為比較案例，無疑將影響評估結果的準確程度。

（4）比較案例的價值屬性應盡量一致。福州市房地產估價協會今年五月份已經出臺了根據戶型價格差異確定的戶型指數，因此，商品住宅評估時所選擇的比較案例戶型應相同。此外，作為比較案例的商品住宅所在小區的建筑密度及配套設施也應盡量接近；建筑類型（多層、小高層、高層）也應盡量對應；寫字樓的檔次（智能化程度）也應盡量一致等等。

（5）比較案例中的特殊因素在案例所披露的信息中沒有被體現。如住宅樓東把頭的價格比中間樓口便宜，二層的價格比四層的貴等不合常理的現象。這往往是因為存在其他的因素。如住宅有現房和期房之別，有一次性付款、分期付款與按揭之別，并可能存在有關系背景的交易和特殊交易方式下的交易等。

（6）從某些信息來源獲得的交易案例的交易價格，是納稅之后的價格，低于實際的成交價。我們在評估報告中必須闡明所選用比較案例的來源，并對于所選用比較案例的交易價進行具體分析，對于有確鑿依據證明其與市場行情有明顯差異的交易案例，應予剔除。

2．除比較案例的選取以外，市場比較法的應用中還應注意以下問題：

（1）市場比較法中商品房裝修狀況的比較是指對商品房一次裝修的比較。商品房二次裝修的狀況不應列入評估中進行比較。因為商品房的二次裝修檔次差異很大，且裝修的式樣也因人的喜好而異，比較案例裝修的具體狀況一般不進行現場勘察，因此，在市場比較法中，不能將商品房的裝修價值與建筑物的價值合并在一起評估。并且，二次裝修的價值一般也難以被買方所接受。因此即使二次裝修需要評估，也應是單獨進行評估。

(2)不應將商品房的“成新率”作為比較因素。評估中，一般只需考慮商品房建造時間之間的差異。“成新率”僅僅是成本法中分析損耗后的結果。在市場比較法中，“成新率”這一模糊的概念不能作為比較因素。

四、自建房抵押時的評估

不論是單位還是個人的自建房，自建房的抵押評估一般適于采用成本法。只有在其具有明確且穩定的出租收益時，才適于采用收益法評估。

五、在建工程抵押時的評估

在建工程抵押時的評估可采用假設開發法與成本法進行評估。假設開發法即是將在建工程開發完成后所擁有的合理的市場價值折現為評估基準日的現值，并扣除成本、稅費和正常利潤。成本法即是確定在建工程已完工形象進度的完全重置成本。

假設開發法需占有詳盡的工程資料，其評估選取的許多參數都需要依賴于評估師的判斷，工作量也較大。而采用成本法評估在建工程，有人會認為評估的只是“成本”，而未體現在建工程的市場價值。實際上，只要在重置成本中合理地計算投入的資金成本與投資利潤，成本法與假設開發法這兩種方法的評估結果差異不會太大，具有可比性。

在建工程抵押估價報告要披露工程是否拖欠工程款?！斗康禺a抵押估價指導意見》第十七條規定：“在建工程發包人與承包人應當出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應當以書面形式提供拖欠的數額”。因此，在接受評估委托時應要求委托方提供這方面的資料。

六、房改房、集資房、拆遷安置房的抵押評估

這類房產的評估方法也適于采用市場比較法。在缺少可比案例時，可采用商品房的交易案例。不過要注意應盡可能選擇個別因素和區域因素品位相稱的商品房案例。

七、變現能力分析

《房地產抵押估價指導意見》要求：“房地產抵押估價報告應當包括估價對象的變現能力分析”。但目前一些評估報告的變現能力的分析還十分粗淺。筆者在實踐中總結得出了下列的商品房變現率分析表，供同行們參考。

首先要對影響變現率的相關因素進行充分的定性分析，然后才能得出定量的變現率。影響變現率的因素可以歸納為品質、轉讓屬性、潛在市場狀況和變現期限四個方面，具體分析內容如下：

（作者單位：福建省華益資產評估土地房地產估價有限公司）