對抵押貸款評估中價值類型的認識

[摘 要]抵押貸款業務是金融機構的主要業務，而房地產抵押貸款又是抵押貸款業務中的主要業務。本文對其評估中的價值類型和抵押權進行了分析，提出應重視抵押貸款評估中價值類型的確定。

一、引言

房地產抵押貸款業務是我國金融機構的主要業務。根據中國社會科學院城市與環境研究中心《2007年房地產藍皮書》披露：截至2006年12月底，國內各商業銀行個人房貸余額高達2.25萬億元。“按照此項貸款在國家經濟總量中的比例，國內的房地產抵押貸款情況接近美國。”“國內有高達91%的購房者是通過銀行貸款來實現購房的愿望；國內的房地產抵押貸款余額接近美國，但不容忽視的是，無論個人信用制度，還是銀行自身的風險防范意識，中國都不及美國。”而當前，即使是個人信用制度和銀行自身風險防范意識應該是較強的美國，也爆發了次級抵押貸款危機。

房地產抵押貸款中出現的問題，主要是出現在對貸款抵押資產價值和信用度的審核中。當房價上漲時，銀行對貸款者的資格審查不嚴，則當房價下跌時，貸款者的真實還款能力就會暴露。因此在房地產繁榮周期見頂時發放的貸款，其壞賬率往往是最高的。我國的房地產價格近年來狂飚突進的態勢，也應引起我們價值評估執業者的充分注意。

而抵押貸款評估中選取的價值類型直接影響著房地產抵押價值，從而可能導致評估機構的房地產抵押貸款評估的業務風險。所以，我們有必要對房地產抵押評估的價值類型和抵押權進行分析。

二、對評估價值類型的認識

1.我國價值評估準則對評估價值類型的規定

（1）資產評估準則對評估價值類型的規定

2004年，財政部發布的《資產評估準則——基本準則》，在第十四條中要求恰當選擇價值類型。此后，中評協發布的《企業價值評估指導意見（試行）》和《金融不良資產評估指導意見（試行）》等準則項目中也都提出要選擇價值類型。

中評協于2007年12月發布的《資產評估價值類型指導意見》列示了市場價值與其他幾種價值類型及其定義。但這一列示方式可能會導致評估準則使用者認為只能選擇這幾種價值類型，從而產生對評估價值類型理解和使用方面的誤解。

（2）《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）涉及評估價值類型的規定

1999年發布的《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）2.0.6條款規定：“同一估價對象估價目的不同，估價依據以及采用的價值標準會有所不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。”“客觀合理價格或價值是指某種估價目的特定條件下形成的正常價格。”其6.4.2條款規定：“房地產抵押價值評估，應采用公開市場價值標準，可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。”

（3）《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2001）涉及評估價值類型的規定

2001年發布的《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2001），只是在3.2條款解釋“土地價格內涵”時指出“本規程所指土地價格，是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的現值總和，其權利特征是出讓土地使用權。劃撥土地使用權價格、承租土地使用權價格是其特殊形式，租賃權價格、地役權價格是其派生形式。”“根據估價目的不同，土地價格可采用熟地價格、生地價格和毛地價格表示。”同樣尚未明確提出價值類型的概念和各價值類型的定義。

2.我國價值評估行業對價值類型的研究狀況

我國評估理論界對價值類型的研究已有十多年，在價值類型的概念、定義和應用條件和基本作用等方面取得了一定的共識。在各類執業評估師考試的教材中，也反映了這些研究的進展，如：

（1）注冊資產評估師2007年考試教材對價值類型的闡釋

該教材第一章總論的第二節認為，“由于所處的角度不同，以及對資產評估價值類型理解方面的差異”，價值類型有四種分類方法。該教材傾向于將評估價值分為市場價值與市場價值以外的價值兩大類。該教材對市場價值的定義是：“資產評估中的市場價值是指資產在評估基準日公開市場上最佳使用狀態下最有可能實現的交換價值的估計值。”并認為市場價值評估時所使用的信息資料及其相關參數都來源于公開市場。

該教材對市場價值以外的價值是這樣詮釋的，即認為市場價值以外的價值是一系列不符合市場價值定義條件的所有價值類型的總稱或組合，它包括“在用價值、投資價值、持續經營價值、保險價值、清算價值，等等。”

（2）房地產估價師2007年考試教材對價值類型的闡釋

該教材第一章第二節對價值類型作了闡述，其將價值類型同樣分為市場價值與非市場價值，其列示的非市場價值為快速變現價值、謹慎價值、清算價值和投資價值。

（3）土地估價師2007年考試教材涉及價值類型的闡釋

該教材在地價理論中按土地使用目的對土地價格類型進行分類，列示了買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格五種價格類型。

3.國際價值評估界對價值類型的規范

國際評估界對價值類型都比較重視。《國際價值評估準則》的三個基礎準則中，有兩個準則是以價值類型來命名的，即“國際價值評估準則 1：價值評估的市場價值基準（IVS 1：Market Value Basis of Valuation）”和“國際價值評估準則 2：市場價值以外的價值基準（IVS 2：Bases Other Than Market Value）”。美國“專業評估執業統一準則”和英國皇家特許測量師學會的評估準則中雖然都沒有單獨的價值類型準則，但在每項重要的基本性準則中都強調了價值類型。

因此可以說，價值評估中的價值類型是國際上價值評估準則和價值評估實踐中最基本的執業要求和執業理念。

筆者認為，價值評估的價值類型應根據評估目的、評估經濟行為條件、評估市場條件、評估假設條件、法律法規或契約限制條件來確定。價值類型約束評估結果，因此評估結果是與評估結果的性質、適用范圍、限制條件（市場條件、評估對象自身條件）聯系在一起的。我們確定了價值類型之后，才可能選擇合適的方法、確定適當的參數進行價值評估。

而不同評估方法得出的評估價值應該是一致的或是差距不大的。如果同一評估標的在確定的價值類型下，由不同的評估方法得出的評估結果相差很大，則需要檢查是哪一種評估方法所采用的技術與數據存在著問題。如果不理解同一評估標的在不同評估目的下將得出不同的評估結果，則可能就是對評估價值類型認識不夠。

三、對抵押權的認識

對抵押貸款評估中評估價值類型的分析，則必須要明確抵押權的涵義與抵押權行使類型的劃分。

抵押權是債權人因為抵押而對抵押物交換價值所享有的支配權，性質上為他物權，并且是依照法律規定的由當事人約定的用以擔保債權受償而直接支配標的物的擔保物權。債權人對于債務人或者第三人所提供擔保的財產的占有，有以其變現金額優先受償的權利。抵押權對抵押物的支配，實際是對抵押物交換價值的支配。

抵押權必須以法律行為取得方為有效。我國《擔保法》第38條規定：“抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。”。

抵押權的行使是指抵押權在債權已屆清償期而債權人不履行債務時，處分抵押物以優先受償的行為。我國《擔保法》第53條規定：“債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提出訴訟。”“抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部份由債務人清償。”

根據上述抵押權的性質，可以明確抵押貸款中的抵押物評估價值是設定時點的評估價值，是對抵押物“折價或者拍賣、變賣價款的優先受償權利”的價值。所以，應該認識到抵押物的評估價值應是能夠實現其交換的變現價值。按照這一推理，抵押物評估的價值類型應是清算價值。

四、對房地產抵押貸款評估中價值類型的認識

1.當前準則、規程中的最新規定

《資產評估價值類型指導意見》（中評協[2007]189號）第二十四條規定“注冊資產評估師執行以抵押為目的的資產評估業務，應當知曉擔保法等相關法規及金融監管機關對抵押價值的有關規定和要求，并根據擔保法等相關法規及金融監管機關的規定選擇市場價值或其他價值作為抵押評估的價值類型。”

建設部、人行、銀監會發布的《房地產抵押估價指導意見》（建住房[2006]8號）第四條規定“房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。”。

上述規定都保持著“抵押價值評估應采用市場價值標準”的延續規定，但又似乎考慮到抵押價值評估中有時需要采用市場價值之外的價值類型或對市場價值的評估結果進行修正。

2.金融機構對抵押評估價值的處理狀況

作為接受抵押物的債權人，金融機構是利用“抵押率”來對評估的抵押價值確定貸款額度，抵押貸款額度＝房地產評估價值×抵押率。評估師提供的抵押評估價值并不就是貸款額度。金融機構是根據借款人的資信程度、企業的經營情況、抵押財產折舊率、貸款期限、抵押物的適用性、投資風險以及價格波動等各種因素來確定抵押率。抵押率一般掌握在50%-70%之間。也就是說，金融機構利用抵押率來解決評估機構提供的評估價值與清算價值之間的轉換。由于抵押物評估需要盡可能地客觀、公正與科學，因此抵押物評估中采用的價值類型為市場價值更為妥當。

3.對房地產抵押貸款評估價值類型的認識

綜上所述，房地產抵押貸款評估中的價值類型根據抵押權性質應該是清算價值，但由于作為債權人的金融機構利用抵押率來對評估機構提供的評估價值確定貸款額度，因此評估機構應以市場價值為基準進行抵押貸款中抵押物的價值評估。

（作者單位：福建泉州永信資產評估公司）