我國商業銀行抵押資產價值評估風險研究

摘要：目前，由于抵押品作為銀行信用風險緩釋技術地廣泛應用，抵押品的價值評估在銀行全面風險管理中的作用逐漸凸顯，其重要性越來越受到銀行及監管部門等有關各方的高度重視。本文從商業銀行抵押品價值評估的必要性入手，深入分析當前我國商業銀行在抵押品價值評估中存在的風險特征和抵押品價值評估現狀，并在此基礎上，從明確抵押品價值評估職能定位，提高價值評估權威性和獨立性等不同角度，提出了推進我國銀行業抵押資產價值評估業務穩健發展的思路，以期建立獨立、客觀、高效的抵押品價值評估管理和執行體系，促進銀行全面風險管理的有效實施。

關鍵詞：抵押品；價值評估；信用風險緩釋

中圖分類號：F832.33 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031(2008)06-0070-05

當前，我國資本市場功能不斷完善，發揮的作用和影響力與日俱增，為更多優質企業廣泛采用直接融資手段提供了條件，“脫媒”現象日趨顯著，銀行傳統信貸業務的目標客戶群正發生深刻變化。但是由于我國企業信用管理體系尚不健全，特別是對中小企業的信用識別和判斷存在成本高、難度大的特征，導致抵押品作為信用風險緩釋工具的重要性呈上升趨勢。因此，深入研究和揭示我國商業銀行在抵押品價值評估中存在的風險因素，并采取有效對策顯得尤為重要和緊迫。

一、商業銀行開展抵押品價值評估的必要性

抵押品(注：按照《巴塞爾新資本協議》（簡稱BASEL Ⅱ）的慣用法，包含我國普遍意義上所稱各類抵押物、質押動產和權利。)作為一種減少違約損失的信用風險緩釋工具，其發揮作用的前提條件是對借款人或交易對手提供的抵押品價值的合理評估。從國際監管要求看，2004年6月，巴塞爾銀行監管委員會發布了《統一資本計量和資本標準的國際協議：修訂框架》，要求風險管理能力高的銀行更多地使用內部評級法(Internal Rating Based Approach，IRB)衡量銀行面臨的信用風險，并對作為信用風險重要緩釋工具的抵押品的管理進行了專門描述；從國內銀行監管實踐看，早在20世紀90年代末，人民銀行就曾在《貸款風險分類指導原則》中規定“商業銀行應制定明確的抵押、質押品管理和評估的政策和程序”，對商業銀行開展抵押品價值評估提出了明確的監管要求。2007年4月，銀監會印發《中國銀行業實施新資本協議指導意見》，穩步推進新資本協議在我國的實施，向國際監管要求靠攏。

抵押品價值在商業銀行風險管理中的作用，主要體現在貸前、貸款存續期間和清收處置三個階段：(1)在采用抵質押擔保方式進行資金借貸之前，抵押品價值是銀行進行信貸決策和確定提供資金額度、定價的關鍵指標之一。在銀行關系型信貸業務中，銀行對借款人的抵押品要求往往較少，主要原因是基于長期和多種渠道的接觸，銀行能夠依靠信息甄別，實現對客戶和借款需求信息的充分了解。隨著我國資本市場的快速發展，直接融資正成為許多優質企業的首選，商業銀行傳統信貸業務的目標客戶群正逐步變化，中小企業客戶所占信貸份額日趨上升。但是由于當前我國中小企業的整體信用狀況不佳、財務狀況不透明，以及新建立合作關系企業的信用識別判斷較為困難的現實狀況，選擇抵押品作為信息甄別的有益補充，將能有效降低識別、判斷誤差和成本；同時，基于對市場環境、經營狀況，包括管理層變更等未來預期不確定性因素的考慮，也需要依靠抵押品對資產提供較為穩定的保護。(2)在銀行融出資金、擁有抵押權期間，抵押品價值是判斷抵押品對資產保護程度變化的重要依據，用于貸款分類、風險監控、信息披露等方面。但是由于抵押品價值并非固定不變，就需要根據不同類別抵押品的特性實行不同頻率的價值動態監控，及時揭示抵押品價值波動，并采取相應措施應對可能發生的信用風險。因為如果抵押品價值持續下降，借款人通過對實際債務的比較，將會更傾向于實施真實期權(real option)，將抵押品“廉價”賣給抵押權人(即銀行)，以獲得額外利益，銀行必須有針對性地要求借款人增加或替換抵押品、壓縮融資額度，以及采取提高撥備金額和補充資本金等措施。(3)對于企業無法還款，需要處置抵押品來實現債權保障時，抵押品價值是判斷銀行可能收回資金額度的重要參考依據，如果按照低估的抵押品價值委托拍賣處置或予以轉讓，則將造成銀行債權的損失。

二、抵押品價值的評估風險成因分析

抵押品價值的合理評估受到各種主客觀因素的影響和制約，由此必然造成與銀行進行抵押貸款決策所需參考的抵押品客觀價值和所能覆蓋貸款信用風險敞口程度的偏離，產生抵押風險。

(一)抵押品的評估價值類型問題

評估抵押品價值(注：對于貸款清收處置時評估的抵押品價值類型的認識較為統一，一般為清算價值（變現價值）；對貸款發放和貸款正常存續期間重評時選用的價值認識較為模糊。)采用何種價值類型一直是存在爭議的重要方面，人民銀行于2001年12月份出臺的《貸款風險分類指導原則》中提出，“對抵押品的評估，在有市場的情況下，按市場價格定值；在沒有市場的情況下，應參照同類抵押品的市場價格定值。”2006年1月，建設部、人民銀行、銀監會三部委下發的《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價指導意見》(以下簡稱《意見》)中界定房地產抵押價值為“房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。”但是商業銀行出于自身經營考慮，采用市場價值(Market Value，MV)，還是采用抵押貸款價值(Mortgage Lending Value，簡稱MLV)，或是某種價值類型中的特例標準，仍需要深入探討和統一規范，在國際評估業中也存在爭議(注：目前，美國《專業評估執業統一準則》(USPAP)明確為評估市場價值（MV），而以德國為代表的歐洲則主要以抵押貸款價值（MLV）為標準。)。對于“抵押價值”[1]有學者定義為：進行抵押評估的價值依據，是在遵循一般性評估原則，特別是抵押評估的謹慎性原則基礎上，為了抵押貸款目的而評估出來的抵押品的價值。[1]從價值類型出發，筆者認為對價值類型認識的差異是導致評估風險的首要風險因素，由于公開市場價值缺乏針對造成抵押品變現時的價值貶損因素的考慮，其價值一般高于抵押價值。而以抵押價值為評估標準更能反映商業銀行發放抵押貸款的決策需要，滿足抵押貸款的安全要求，也更有利于對抵押貸款風險的規避和防范。

(二)法律法規等因素影響

當前我國商業銀行接受的抵押品中，質押尤其是權利質押比重日漸提高。權利質押主要是指銀行在發放貸款時接受的借款人的某項權利作為質押擔保條件。權利質押的比重不斷擴大，十分重要的原因是國家擴大內需的宏觀政策引致的對公路、水、電、燃氣等基礎設施建設的投入增多，導致商業銀行極為重視該信貸領域，并普遍將其視為優質市場。在《物權法》頒布實施之前，《中國人民共和國擔保法》和最高人民法院的相關解釋未對商業銀行較為普遍采用的學校、醫院、熱電、煤氣、污水處理、有線電視等項收費權明確給予法律支持，這給貸款違約進行清收處置時造成極大困難，2007年下半年《物權法》和《應收賬款質押登記辦法》將其中部分權利納入應收賬款范圍內予以明確，但是在列舉之外的“其他財產權利”仍然堅持了“法定原則”，即“法律、行政法規規定可以出質的其他財產權利”。因此，在對借款人提供的抵押品進行價值評估時，如何對待法律法規未明確規定的抵押品，且得出的評估結論在多大程度上能夠對銀行資產進行有效保護仍值得商榷，更多的則是提供心理層面的保障，產生風險也是在所難免的。

此外，在法律法規方面，抵押品價值的評估風險還表現為兩方面：一是法定優先權對銀行抵押資產受償的影響，特別是稅收優先權、土地使用權出讓金優先權、職工安置費優先權、建設工程款優先受償權、留置優先權等對抵押品價值的影響。二是權屬不明風險，特別是在貸款存續期間，抵押品的部分失效、權屬變更和糾紛等情況都可能造成抵押品價值波動風險。

(三)評估技術的運用風險

抵押品價值評估的風險也反映在評估假設前提設定、評估基準日確定、評估方法運用和評估參數的選取等方面。(1)在評估假設條件設定上，忽視一些客觀存在的、影響價值的關鍵因素，例如：實踐中抵押品的權屬和合法有效性等方面存在問題和瑕疵，或是缺乏高效的交易市場，而是視同抵押品能夠有效處置或轉讓，則不可避免地會高估抵押品對銀行借貸資產的保障程度，無法起到有效緩釋信用風險的作用。(2)在評估基準日的確定上，存在評估人員以對抵押資產的現場勘察日、抵押權設定日、貸款發放日等不同時點作為評估基準日的情況，評估基準日的選擇也影響著評估結論。(3)抵押資產的具體價值特征和市場環境等情況不同，對同一抵押品采取市場比較法、成本法、收益法等不同的評估方法，將可能得到差異較大的評估結果，這為評估風險的產生創造了條件。(4)評估參數是影響評估結果的最直接因素，例如在采用市場法時，選取不可比的參照對象，或在運用收益法時，對折現率不當選取，均會造成評估結果的失真，也提供了人為調控價值結論的手段。

(四)借款人和中介評估機構的行為影響

在市場經濟條件下，企業作為理性人，具有利益追逐傾向，抵押品在信貸合同中的主要作用在于防止借款人出于自身利益考慮，采取以損害銀行利益為代價的機會主義行為，從而降低借款人的道德風險程度。[2]中介評估機構角度進行抵押資產價值評估時，應秉持客觀、公正、公平的原則，保障借貸雙方的合法權益。由于我國目前市場競爭的激烈，抵押品評估市場不規范，以及對評估機構的監督約束機制不健全，評估機構容易產生道德風險行為，表現為不遵守資產評估的基本原則：(1)與借款人串通或默認借款人向評估機構提供偽造的產權證明文件及虛假資料，高估抵押品價值，幫助借款人侵害銀行作為債權人保全資產利益，達到套取銀行資金目的，以獲得超額報酬。特別是一些地方政府的權屬登記部門，為謀取小團體或部門私利，指定有著利益關聯關系的中介評估機構為抵押登記評估的專門機構，這種非市場行為必然擾亂市場的正常運行，對評估機構缺乏監管的制約，或是形成無效監督制約，滋生道德風險，阻礙資產評估行業健康發展。(2)在銀行需要處置抵押品清收債權時，由于政府、法院、拍賣行、評估公司、借款人、競拍者(受讓人)等各方潛在的利益糾紛關系，或是出于提高市場認可度增加成交概率等方面考慮，評估機構可能主觀低估抵押品價值，影響銀行收回債權金額。

(五)商業銀行內部因素影響

人民銀行雖要求我國商業銀行開展抵押品的價值評估工作，但目前我國銀行業普遍缺乏抵押品價值評估風險管理理念。對于由誰來評估、如何評估抵押品并不重視，對客戶信息無法有效甄別時，抵押品在風險防范中所起到的關鍵作用認識不深刻，體現在一些商業銀行自身沒有有建立抵押品價值評估的相應管理制度，選擇評估機構時不按照評估機構資質等級、人員素質、執業水準等為依據，反而將尋租行為成為選擇標準；即使部分商業銀行設立了抵押品價值評估管理機構或制定崗位職責進行內部的把關，也多被視同為多余的業務環節；并且，銀行同業競爭的加劇，基層行面臨市場拓展的壓力，在各項經營考核指標的驅動下，必然存在削弱風險防范、選擇即期利益的傾向。

同時，由于資產價值的評估專業性強、技術性較高，商業銀行缺乏抵押品價值評估的專門人才或人員素質達不到要求時，也容易形成貸款前抵押品的價值評估高度依賴中介評估機構的現象，直接影響信貸資產安全，一種情況是銀行無論外部機構評估水平如何，簡單的或直接以外部評估結果為準，不進行必要的風險審核；另一種情況是銀行人員雖對抵押品價值進行內部審核，但因專業素質未達到業務要求，以外部中介機構的評估結果為基準的“錨定”效應極易產生，也就無法有效揭示外部中介機構評估高估等不規范行為。

此外，對于非專業評估人員來說，采用預期收益測算價值的抵押品，在市場價值持續上升時，必然會影響其對抵押資產客觀價值的判斷，容易高估真實價值。并且，還會廣泛地接受此類資產作抵押，造成銀行抵押資產中該類抵押品集中度過高的的現象，一旦出現市場環境發生變化，抵押風險集中暴露將可能超出銀行風險承受能力。

三、商業銀行防范抵押品價值評估風險的對策建議

抵押品的風險是多維度的，在政策法律、產權歸屬、登記備案、清收處置等方面均會產生，價值評估風險作為其中重要方面，其防范離不開外部環境的改善，需要政府監管部門、行業自律機構、金融機構以及評估行業等各方齊心協力共同推動，僅就銀行內部的價值評估風險管理來說，須重點采取以下措施。

(一)構建有效的抵押品價值評估管理規則

由于銀行內部人員在管理、編制、專業能力等方面限制，不可能也無必要獨立進行全部抵押品的價值評估，為保障效率和有效防范風險，商業銀行需要對于接受的抵押品，針對不同的類別、風險因素、價值波動程度等各方面進行綜合考慮，區別對待，對無需和無力完成的抵押品評估任務采取直接認可委托的外部評估機構評估報告和結果。當然在此過程中必須對選擇委托的外部評估機構的資質能力、評估結果、執業道德等進行必要的遴選和動態監管，并采取必要的“承諾行動”，將銀行對外部評估機構的威脅戰略變為可置信的行為，同時“承諾行動”要使中介評估機構獲得的損失大于其高估可能帶來的超額利潤，即L·p>R(1-p)，才能促使評估機構規范自身行為，有效支持銀行抵押信貸業務開展。

(二)提高銀行內部評估人員專業素質

銀行內部專業人員對抵押品價值的合理評估起著關鍵作用，由圖2可以看出，在接受抵押資產時(確保采取承諾行動的情況下)，銀行對中介評估機構高估的不認可概率P直接影響著中介評估機構采取高估的行動，要提高銀行對高估的不認可概率P，必須提高銀行內部評估人員業務能力和水平。這就需要為該崗位配備具有專業評估能力的人員，及注重加強人員抵押資產評估專業知識、評估審查程序、銀行自身的風險管理理念和風險偏好等方面的培訓，不斷提高業務人員專業水平，改變銀行內部評估審定抵押品價值時存在的肆意簡化評估審查程序，缺乏審查和研判押品合法有效性，無法根據銀行自身風險管理需要評估抵押品價值，簡單翻版中介評估報告的評估形式化現象，真正有效發揮評估專業作用。在內部評估人員資質管理上，還可根據評估人員能力水平和業務專長的差別，針對不同類別抵押品授予差異化的評估權限。

(三)提高內部評估審定的獨立性和權威性

當前，國內一些商業銀行雖然配備內部評估人員，但是在抵押品價值評估時往往不能做到獨立自主，受營銷和市場拓展壓力，經常出現按照借款人的申請貸款額度倒算抵押品價值以滿足擔保條件、確保貸款能夠發放的現象。因此，有必要提高銀行內部評估的獨立性，并賦予其評估結論的權威性，當然這種專業權威性的樹立，還需要通過建立素質過硬的專業人員隊伍和健全專業內部對評估結論的監督檢查機制，實現評估結果的客觀和合理來保障。在內部專業評估人員采取專業評估方法進行抵押品價值評估之后，信貸審批決策人員必須高度重視和尊重銀行內部評估人員的評估結果，賦予其評估結論的權威性，避免因為滿足貸款條件的需要，恣意變更評估結論，或隨意質疑評估結果現象的發生。

(四)合理確定抵押品價值類型

銀行內部制定評估管理規定和制度時，應明確評估人員評估的是在何種價值類型下的抵押品價值，應承擔的評估職責，筆者認為貸款發放前的抵押品價值的評估基準日應放在申請貸款時或抵押權設定時為宜，評估當前資產狀況，強調客觀存在；在貸款存續期間的周期性重評應以當時的時點為準；而在貸款形成違約進行清收處置前，應考慮評估抵押品的變現價值，因為目前法律為杜絕侵占借款人權益的現象的發生，以禁止銀行對抵押品實施轉移占有，必須處置抵押品，變成現金，用以收回銀行放出的貸款本息。但由于在評估實踐中，變現價值受政策、法律法規、社會因素等各方面因素影響更大，變現價值進行評估有時也較難把握。

(五)確定恰當的價值折扣標準

由于在貸款存續期間，抵押品價值受到各種因素的影響不可避免地會出現不同程度的波動，特別是對于一些期限較長的貸款(如項目貸款)，到期時抵押品的市場價格會發生較大變化。雖然由于銀行在貸款存續期間對抵押品進行周期性重評能夠較及時地揭示價值波動的風險，但在我國產權市場發育尚不充分的情況下，抵押品市場交易的活躍程度有限，市場中沒有買主或買主很少，抵押品變現價值通常很低，難以達到合理的保障作用。因此，應根據不同抵押貸款期限、抵押品類型、實際折舊額、市場價格變動趨勢等價值影響因素，特別是在貸款出現違約風險時應充分考慮處置資產應付出的處置成本、稅費、貸款違約后的利息損失，確定一個合理的折減值，使評估的結果符合抵押資產處置時的客觀情況，有效反映抵(質)押風險敞口情況，以便能及時采取其他風險緩釋手段，就可以將抵押資產處置的可能損失盡可能降低。

(六)規避抵押品的類型選擇風險

按照BASELⅡ的要求，銀行接受的抵押品，其價值與借款人的信用不可存在較高的正相關性。同時，從純粹的風險緩釋角度來說，盡可能的接受風險程度低、價值相對穩定的抵押品，但是由于銀行競爭的日趨激烈，基層行可能被迫接受一些價值波動性較大、價值評估難度高的抵押品。

從商業銀行接受的抵押品類型看，房屋和土地使用權是目前國內商業銀行普遍接受的抵押品，以某國有商業銀行為例，此類抵押品對應融資余額占比達到了約70%，然而，美國的“次級抵押貸款危機”卻給我們敲響了警鐘，在合理評估抵押品價值時，應努力降低某類押品占比過高可能產生的系統風險，促使整體抵押品結構的合理；也要注意避免接受價值量巨大的單一抵押品，因為同類抵押品的變現難易程度通常與其價值大小正比，價值越小變現相對容易。

總之，評估得出的抵押品價值結果不可避免會與抵押品真實價值有一定程度偏差，有關評估理論和準則也明確了價值分析結論果可以是明確數值，也可為區間值，必要的是高估或低估應保持再合理的范圍內。同時，抵押品價值評估和貸款風險的信息甄別是相輔相成的兩方面，商業銀行，特別是新興市場國家的商業銀行更不能過度依賴度抵押品對資產的保護，而疏于對客戶和企業項目的風險篩選。

參考文獻：

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