逆轉(zhuǎn) 國內(nèi)房地產(chǎn)市場的下一步

2007年下半年以來，由于國內(nèi)房地產(chǎn)政策的調(diào)整和銀行信貸管理政策的變化，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了根本性的逆轉(zhuǎn)，任何人及任何企業(yè)如果不順勢而為，只能是飛蛾撲火。

國內(nèi)房地產(chǎn)市場逆轉(zhuǎn)開始于2007年9月底。關(guān)于第二套住房貸款新政的359號文件的出臺成了整個樓市的分水嶺，其對過旺購房需求的擠出效應(yīng)立竿見影。359號文件之后，政府還出臺了459號文件，并有在2008年的政府工作報告中指出：將遏制與打擊對住房投資的需求，2008年國務(wù)院工作要點更要求對炒房炒地行為予以打擊。

有這些政策的出臺，盡管今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增長比重沒有降低，各方面流入房地產(chǎn)的資金也沒有減少，但其最終的表現(xiàn)將是：房地產(chǎn)市場供給增加越多，房地產(chǎn)市場的逆轉(zhuǎn)越大。從這幾個月的情況看，盡管一些地方房價仍在緩慢攀升，但房地產(chǎn)的成交量卻在持續(xù)萎縮。比如北京、上海都是如此。而廣州與深圳，從2007年下半年開始，兩地的房價已經(jīng)開始快速下跌。

盡管在北京、上海，這種調(diào)整十分緩慢，但房價下調(diào)是不可能改變的事實，其原因就是投資性住房需求突然受到遏制。而且，在投資性住房需求迅速減少的同時，政府為了建立起有效的住房保障體系，從2007年下半年開始推出的保障性住房在今年下半年也會涌向各地房地產(chǎn)市場。比如，北京今年下半年推出的保障性住宅預(yù)計總供應(yīng)量將達7萬套，而今年新增供應(yīng)市場的普通商品住宅大約15萬套，再加上目前市場剩余的現(xiàn)房2.6萬套，北京今年期房現(xiàn)房總供應(yīng)量預(yù)計將超過24萬套。在投資性住房需求嚴格限制的條件下，這樣大的住房供應(yīng)量，對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的沖擊不可小覷。

當然，中國房地產(chǎn)市場是一個十分巨大的市場，有一線城市、二線城市及三線以下城市的市場之分。由于房地產(chǎn)市場的不動產(chǎn)性，自然會造成城市間房地產(chǎn)市場發(fā)展的不平衡。早幾年，一線城市房地產(chǎn)快速發(fā)展，房價快速飆升時，二三線城市的房地產(chǎn)市場剛剛開始發(fā)展，同樣，此次一線城市房地產(chǎn)市場的價格逆轉(zhuǎn)或全面下調(diào)，并不能表明全國二三線城市也是如此。那些發(fā)展較快較早的二線城市可能會有所反應(yīng)，而對三線以下的城市，房地產(chǎn)市場可能并不會逆轉(zhuǎn)，仍會快速發(fā)展。這就是為什么今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然高企的原因所在？也就是說，國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展開始由一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)移。如果政府的政策對這種轉(zhuǎn)移能夠正確調(diào)控，讓其向好的方向發(fā)展，那么這次國內(nèi)房地產(chǎn)市場對中國經(jīng)濟影響就不會太大。

種種跡象表明，未來中國的房地產(chǎn)市場是一個民生的市場，是一個解決及改善全體人民住房條件的市場。因此，任何房地產(chǎn)市場的炒作，無論是炒住宅還是炒土地，都會受到政府的嚴厲打擊。既然房地產(chǎn)市場的投資炒作是政府嚴厲打擊的對象，既然國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個居民居住消費的市場，那么以前那種房地產(chǎn)以投資炒作為主導(dǎo)的市場就會發(fā)生根本性的變化。當房地產(chǎn)市場成為一個居民居住消費的市場時，那么房價一定會向理性回歸，一定會以全體居民基本的支付能力為基礎(chǔ)。在這樣的情況下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格回歸理性是必然的。

總之，隨著新的各種房地產(chǎn)政策的落實，不管國內(nèi)對房地產(chǎn)市場“拐點”的爭論多么激烈，國內(nèi)房地產(chǎn)市場一定會出現(xiàn)重大逆轉(zhuǎn)，一定會改變目前不合理的房地產(chǎn)發(fā)展模式，改變房地產(chǎn)市場暴利格局及改變國內(nèi)房地產(chǎn)市場復(fù)利益分配機制。

（作者系中國社會科學(xué)院金融研究所研究員，本文只代表個人觀點）