地產商集體焦慮

盼望寒冬。

透過最近地產巨頭閃爍其辭的言論，以及坊間七嘴八舌的熱議，這樣的結論似乎并不為過。

曾幾何時，地產簡直成了“誘惑”的代名詞。2007年，至少有兩位著名企業家在對《英才》記者形容自己堅持主業、抗拒誘惑的時候，提到了“拒做地產”。

而自2007年12月以來，“拐點論”通過萬科董事長王石的嘴不斷被放大，直至今天整個房地產業都籠罩著“風雨欲來風滿樓”的氛圍。以一個企業家尤其是民營企業家的言論，能夠對整個行業產生影響，并不多見。誠如萬通地產董事長馮侖所言，“這次討論很有意思，政府部門不怎么發表意見。以往是倒過來的，政府部門出臺一些政策以后，地產企業才開始說。”

最令人納罕的還在后面，在《英才》記者就房地產業的“拐點”或曰“寒冬”進行調查的過程中，很少有人對此表示擔心或憂慮未來。哪怕是稍具實力的企業，也樂意把“拐點”看作“理性的回歸”，把“寒冬”視為“洗牌的機遇”。當然，這跟他們提前為自己儲備了土地、資金等的“糧草”不無關系，但其所表現出的不懼嚴寒的精神狀態，則更令人吃驚。

回顧上世紀90年代房地產業第一次遭遇嚴厲調控時“聞寒冬而色變”的情景，不由得讓人會略有擔心：難道，過了“8年好日子”，地產商就可以強大到藐視一切的地步嗎？這一點，王石經常談起的一個問題倒是頗具現實意義，中國房地產業的集中度還遠遠不夠，即便是“帶頭大哥”萬科，所占份額也不過1.4%——這與其他行業的龍頭企業能占到10%甚至更高的份額相比，簡直不值一提。如此分散的格局，即令萬科也不過是“瘸子里的將軍”，如果“寒冬”不幸持續很久，能否熬過去還真的很難說。

不過，王石并不只是說說而已，2007年銷售額剛剛突破500億的萬科，還在真刀實槍地引領著“降價”的風潮。在短期內，萬科還迅速在眾多城市推出降價的措施，相信也會對多個城市的預期造成影響，只不過程度不同而已。

如此看來，盡管人們對“王石賣拐”褒貶不一，但萬科“領降”，則讓人們更樂意接受。萬科“領降”，SOHO中國董事長潘石屹認為是其在利用自己的影響力“清理門戶”——在某種程度上就像當年的“國美價格屠夫”一樣。

國人對于高房價的焦慮，已經持續了幾年，所以國人才有“盼望寒冬”的愿望。如果萬科能夠盡己所能帶動房價調整至“理性狀態”，自然是件好事。

而按照王石的說法，自己由“登山客”轉身“賣拐者”的理由，也是急于給同行提個醒。但是，他面對的是個在好年景里“作秀”盛行的群體。這個集體浮躁的行業，會有多少人能夠撐過這一輪調整？

這一次，輪到地產商集體焦慮了。能讓他們擺脫浮躁、回歸理性，能讓整個行業健康而規范，更是件好事。

“王石先生對房地產已經快有三年不放話了，而一放話就提出‘拐點論’，結合萬科大力鼓吹的房地產產業化，這很可能是因為萬科準備好了過冬，然后就盼望著寒冬快來。”1月31日晚，在上海衛視“頭腦風暴”的節目錄制現場，嘉賓羅振宇尖銳地提出自己的質疑。

羅所指的是，自2007年12月13日以來，王石一直充當著房地產業“拐點論”的鼓吹者，有人形象地稱之為“王石賣拐”。

盡管王石始終強調自己一直是被動回應“拐點論”，萬科方面也對《英才》記者表示，“拐點并非萬科首創”，但細心的人會發現，最近涉及“樓市拐點”的重要論壇、節目中，幾乎都少不了王石的身影，這也難怪業界將“拐點論”與王石畫上了等號，更有人質疑王石“賣拐”的真實意圖，最為尖刻的是任志強，他在自己的博客里寫道：“也許背后還藏著許多并不為大多數人所知的‘秘密’，或僅僅是源于這些‘秘密’而作‘秀’。”

“如果說房地產有寒冬，那我們是做了準備，關鍵是我一直給同業呼吁，而同業并不當回事情。”針對羅振宇的質疑，王石作出了如是回應，但這恐怕還不足以消弭人們的疑問。其實，王石自己之前也說過，“特別是2003年之后，我出席一些場合，一般主持人都會這樣介紹：現在請著名的登山家王石先生進行講演，順便提一下，他的企業也辦得不錯。”

與“拐點論”相應，穩穩坐在地產老大位置上的萬科，最近還在廣州、深圳、成都等地推出最高達30%的降價，并在北京推出特價房，還在上海舉行針對“萬客會”會員的特惠活動，種種或明或暗的降價行動一次次地被人們拿來說事，作為出現拐點的證據。

不過，帶頭降價并沒有讓萬科快速回籠資金，其2008年1月的樓盤銷售金額僅為18.5億元，比去年12月少了70%左右。

這在幾個月前是不可想象的。從托人找關系去搶房，到降價優惠持幣觀望，這兩個畫面之間似乎少了太多的銜接。

2003-2007年：最風光的5年

《福布斯》中國富豪榜可謂房地產行業持續高燒的一個縮影。

在“拐點”之前，對于房地產企業來說，從2003年到2007年是宏觀調控政策出臺最密集的5年，但卻是房地產商規模擴張最快，也是最為風光的5年。

2007年《福布斯》中國富豪榜可謂房地產行業持續高燒的一個縮影，在排名前十位的富豪中有六位來自地產行業，有人戲言“《福布斯》富豪榜成了房地產富豪榜”。

在地產“激情燃燒”的日子里，連幾年前表示不進入房地產業的海爾集團首席執行官張瑞敏也“食言”了，去年他挖來上實發展總裁盧鏗任職海爾地產董事長，隨后海爾地產與地產巨頭綠城集團聯手，以24億元的價格拿下濟南全運會地塊。此前，長虹表示正式涉足房地產；此后，康佳也染指地產業。

實際上，非但家電業，2007年之前，更是房地產企業跑馬圈地的時候。青島海信房地產股份有限公司總經理矯文清印象深刻的是，“從2006年開始，萬科、中海、卓越、綠城、華遠、和記黃埔等等，他們通過各種形式進入青島”，她對《英才》記者感慨說：“現在在青島，我們和國內一流企業競爭的格局突然就來到了。”

然而，地產業火爆，一方面讓房地產商賺足了銀子，另一方面卻是不斷攀升的房價使得白領、中產也望房興嘆，即使勉為其難地買了房子，許多人也淪落到了“房奴”的命運。

在失衡的利益面前，公眾的矛頭直指開發商和他們代表的整個行業。中國社會科學院工業經濟研究所研究員曹建海在對《英才》記者談到房地產開發商的“貢獻”時，列舉了這樣的五條：搞地皮，搞關系，搞資金，搞捂盤，散布虛假信息。

不過，開發商似乎并不認同。有著“任大炮”之稱的華遠地產總裁任志強道出了自己的道理：大家只看到有多少地產商發了財，卻沒有看到有多少人破產。地產商的平均壽命大概只有3.8年，死掉的地產商遠遠多于活著的地產商。

其實，這是一個硬幣的兩面。任何一個行業，當它的利潤遠遠高于其他行業時，一定會涌入大量的競爭者，其實力也良莠不齊，但市場會用它自身的規則進行優勝劣汰。經過一次又一次的重新洗牌之后，這個行業才能變得規范而健康。

王石就形容過去的一年自己的心情是“心驚肉跳”，因為他經歷過上世紀80年代萬科做貿易時的大起大落——由于市場行情太好，過多的競爭者進入，很快導致供過于求。

不過，萬科的大發展卻也是在讓王石心驚肉跳的這一年，2007年，萬科以523.6億元的銷售額將同行遠遠地拋在了后面。在2006年，這個數字還是212.3億，從突破200億到突破500億，萬科只用了一年！

在整個房地產業的燥動與狂熱中，萬科似乎也無法保持清醒的頭腦。2007年9月11日，經過239輪激烈爭奪，萬科以27.2億元的價格，將起拍價為12.5億元的福州五四北地塊收入囊中，樓面地價高達7096元/平方米，而地塊相鄰的北尚二期當時均價為6400元/平方米。當時，售樓小姐的口頭禪居然是“萬科來了，房價還要大漲”。

實際上，“地王”的說法，在2007年無疑炙手可熱。7月24日，北辰實業與北京城開集團聯合體以總價92億元拿下長沙一地塊，刷新地價總價記錄；9月29日，獵德村商業地塊出讓，富力與合景兩大開發商聯手以46億元投得地塊，折合樓面地價8095元/平方米。

當然，在萬科“一線公司老總情不自禁地拿了地王”后，王石還是體現出了“地產老大”的姿態，“我們過去拿了兩塊地王，我做檢討，我們不應該。第二我們聲明，今后不再拿地王。”

“地王”泛濫，其實意味著惡性循環：高房價推動著房地產企業你追我趕，他們一輪賽過一輪地融資、圈地又作用于房市。在失控的房價背后，利益受損的不僅僅是消費者。

如今，“地王”已成明日黃花。2008年1月，北京市就意外出現了地王流標的情況：“由于廣渠路15號地的投標企業不足三家，所以該塊地以流標處理。”

2007年末：“拐點論”鼓噪市場

用王石的話說，“這次調控不同以往”。雖然目前還未有房地產企業資金鏈斷裂的情況。

在房地產開發商忙于“搶錢”、“圈地”的2007年，國家對于地產業的調控政策，也越來越精準而有力。

1月16日，國家稅務總局下文宣布開征土地增值稅；7月10日，《國家外匯管理局綜合司關于下發第一批通過商務部備案的外商投資房地產項目名單的通知》（簡稱“130號文”），規定2007年6月1日以后（含2007年6月1日）取得商務主管部門批準證書且通過商務部備案的外商投資房地產企業，不論是新設還是增資，各分局均不予辦理外債登記手續；緊接著，8月13日，國務院辦公廳發布了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（簡稱“24號文”），“24號文”主要圍繞“進一步建立健全城市廉租住房制度”、“改進和規范經濟適用住房制度”、“逐步改善其他住房困難群體的居住條件”三個方面采取行政措施；9月27日，央行、銀監會共同發布通知，將第二套房首付提至四成于是，便有了接下來的一幕：2007年12月13日，在清華大學舉行的一個關于中英解決城市低收入人群住房問題的研討會上，有記者問王石，廣州新建商品房的銷售量下降嚴重，是否同意樓市出現拐點的說法？王石干脆地回答“是”。

當“王石承認樓市已出現拐點”的新聞引發不小的震動后，王石曾一再地申明，自己所指的拐點是針對廣州、深圳地區，再接著他又強調自己和萬科理解的拐點是指房價的“理性回歸”。但“拐點”的出現與否，還是成了人們爭論的最熱話題。

除了眾多支持者（如萬通地產董事長馮侖），“拐點論”也遭遇了諸多質疑。

在商海里幾番起起落落的鄧智仁，就對《英才》記者表示，“美國那么成熟的市場，有誰能預測到房地產的拐點？在中國，說出現拐點明天就拐了嗎？”

即便是鄧智仁的“冤家”——SOHO中國董事長潘石屹，也站在王石的對面，公開表示不認可“拐點”的說法。他提出，即使是2009年，北京的樓市也不會出現大波動。不過，潘石屹的表態未必是其真實意思。在1月31日做完與王石論戰拐點的節目之后，他在自己的博客里寫道，“我擔心如果節目中我們倆觀點一致，節目就沒法做了。”

在鄧智仁看來，房地產和股市是一樣的脾氣性格，都是人們的心理因素在起作用。中國的股市從1000點漲到2000點、3000點時，就一直有專家喊有泡沫、股市隨時會下跌，但股市卻一度攀升到了6000點。中國的房地產也是如此，從2003年以來，關于泡沫的聲音一浪高過一浪，與之相應的卻是房價的節節攀升。

尤其在2007年，中國內地不少城市一手房市場的房價上漲幅度達到20%以上，甚至有些地方的二手房市場的價格成倍上漲。潘石屹雖然并不認為這樣的上漲幅度是非理性的，但他也承認2007年的土地市場稱得上“狂熱”，王石也曾表示，大部分城市的土地價格上漲超過50%，最高的甚至達到163%。

地產“高燒”、“地王”泛濫，終于讓政府“痛下殺手”，一系列愈加嚴厲的政策接連出臺，再加上央行先后數次上調存貸款利率等的調控措施，投資比率甚高的廣州、深圳的房地產市場首先受到沖擊，洶涌的購房者似乎在一瞬間消失，取而代之的是清冷的售樓大廳和沿街兜售廣告的中介人員。

接下來作為房地產市場“晴雨表”的中介公司首先開始崩盤。從2007年11月起，中天置業老板卷走客戶2600萬元，創輝在上海的200多家門店一夜間關閉，中大恒基陸陸續續關店百余家……

用王石的話說，“這次調控不同以往”。雖然目前還未有房地產企業資金鏈斷裂的情況，但就在今年初，北京市建委對擬注銷資質證書的862家房地產開發企業名單進行了公示，其中不乏一些知名公司。

2008年：不懼地根銀根緊縮？

“臺風來的時候豬都會飛，退潮的時候才知道誰沒穿泳褲。”

如果“拐點”來臨，真的會讓地產巨頭們“賣兒賣女”（馮侖語）嗎？

在《英才》記者就此的調查采訪中（參見案例部分），幾乎很少有地產商認為“拐點”會對自己影響很大。而遍查公開資料，似乎也只有中坤集團的黃怒波在2007年底表示：“明年這么嚴的調控，我可能被這些新大鱷吃掉。”

在那些經歷過上一輪調控的地產商們看來，“拐點”更意味著是做大、做強的機遇，而人們普遍質疑的地產商將面臨地根收緊、銀根緊縮等的難題，在他們看來也不成問題。

較為普遍的觀點是，地根緊縮，其實可以通過收購中小房地產開發商手里的土地來解決，而銀根緊縮導致的房貸吃緊，也可以通過融資多元化的渠道予以化解。

當然，危機意識他們還是有的。萬通地產董事長馮侖在數年前就提出了“反周期理論”，即在繁榮時期賣樓，在蕭條時期買地。而華遠總裁任志強一看上市擱淺，現金流僅夠維持半年，就馬上賣掉SOHO北京公館、光華路SOHO2號這兩個在別人看來穩賺的項目。

不過，人們依稀記得：1993年6月23日，時任國務院副總理的朱钅容基發表講話，宣布終止房地產公司上市，釜底抽薪全面控制銀行資金進入房地產，此后，國內房地產幾乎全行業虧損。這一次，“老警察們”會否重蹈當年的覆轍，還有待時間的驗證。

人們或許還記得：幾年前高喊著“趕超萬科”口號，并放出100億、后來又放出1000億豪言，且在全國各大城市砸下重金屢屢買下“天價地王”的順馳，如今早已易主。

2006年，香港路勁基建與順馳正式簽署協議，以12.8億元換取順馳55%的股權，順馳的創始人孫宏斌對路勁基建董事局主席單偉豹說：“你買了個便宜貨”。這句話的背后，隱藏的是無數個假如——假如順馳再多10個億的資金，假如順馳中國成功在香港上市，假如沒有遇到宏觀調控……孫宏斌是絕不會出讓自己大股東地位的，更何況是以如此低廉的價格，賣給一家這么不知名的公司。

2007年，孫宏斌索性再次出讓股權，只保留了順馳中國約5.3%的股權，掛帥而去，曾經做中國房地產公司老大的夢想也灰飛煙滅。單偉豹在之后曾寫過一篇文章，指出順馳實行目標管理，但主要的指標只是“回款”，完全忽略了成本和利潤，而利潤恰恰是企業生存最基本的元素。

而早在2004年的博鰲論壇上，面對“8#8226;31”大限，潘石屹曾打過一個形象的比方，“人在沒有抗體的時候，會得天花，為了不得天花，就打疫苗，讓你得一次小病，然后健康地成長。”——不知當時也在場的孫宏斌是否聽進去了。不過，順馳成為自2003年房地產調控以來倒下的第一匹“黑馬”，相信沒人否認。

或許，這也正應了國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松曾不無幽默地說過的那句話，“臺風來的時候豬都會飛，退潮的時候才知道誰沒穿泳褲。”各位房地產開發商在忙著辯論之前，還是先看一下，自己的底褲在哪里。