馮侖 這一輪好日子太長了

“一般來說，過三五年好日子就該出事了，我們現在已經透支了好日子，所以我心理上一直覺得應該調一下。”

生逢“拐點論”風靡業界之時，“商界思想家”、萬通地產董事長馮侖推出的《野蠻生長》這一帶有思考性的書，它像是民營地產商“野蠻生長”時代的終結預言，如果算上2007年前后房地產業“最后的瘋狂”，則更為貼切。

對于萬通而言，或許也是如此。大年三十的前一天（2月5日），萬通地產（600246.SH）發布了一份增幅高達3位數的亮麗年報：2007年實現主營業務收入21.8億元，同比激增768%；凈利潤1.65億元，同比增長高達461%。

但這顯然不是萬通值得關注的全部。

“老運動員”的“御寒術”

“我是一個老運動員了，對于場地發生變化很敏感，我知道過一段游戲規則又變了。”

馮侖是王石“拐點論”的支持者。不過，在王石頻繁出鏡“賣拐”時，馮侖并沒有閑著，他隱隱有些擔心。

“從1999年到2007年，已經有8年好日子過了。按照正常的市場規律，一輪好日子過8年也未免太長了，一般來說，過三五年好日子就該出事了，我們現在已經透支了好日子，所以我心理上一直覺得應該調一下，而不是說還要好、還要好。”說到此，馮侖略顯高深地一笑，“因為你知道我是一個老運動員了，老運動員對于場地發生變化很敏感，我知道過一段游戲規則又變了。”

在接受《英才》記者專訪前，手握大把銀子的馮侖剛去過成都。

1月23日，萬通地產與成都交大房產開發有限公司簽署合作協議，交大房產下屬美通置業將引進萬通地產為其增資21018萬元。是次投資使萬通地產增加開發建筑面積81.2萬平方米，也實現了其土地儲備增長的目標。業界將之解讀為“馮侖2億踏進蓉城地產”。

“我們現在天天研究怎么擴張。”馮侖說。“（拐點）對萬通來講是一個機會。我們的非上市公司負債才20%，所以，這對我們來說是最好的時候，因為我們借助繁榮時期，把所有的結構都調順了，把所有的問題都去除了，集中了大量的現金。這種情況下，如果大家都迷惑或者是對市場預期不清晰，萬通就開始了更加清晰的發展道路。”

在馮侖看來，蓉城的妙筆，還僅僅是個開始。“我們最近會不斷地要披露我們要買的東西，而且在買的同時還保持我們的現金。即使到明年上半年市場還是沒有拐明白，我們仍然不會有問題。”

這不由得讓人想起，2007年12月16日，在廣州出席論壇的馮侖放話說：“我個人預見在未來3-5年里，房地產（現有的）6萬家公司，未來大概應該有3000-5000家公司可以活下去，剩下的都會轉型或者退出這個行業。”——在這次大撤退中，萬通無疑將扮演勝利者；而1991年創立萬通以來歷經行業大調整而不倒的馮侖，也終于可以用“笑看花開花落”的心態來靜觀其變了。

能夠成為腰纏萬貫的“老運動員”，自非易事。但在行業寒冬期能夠習得“御寒術”，并堅持下來，卻十分有效。

“我們過去的經驗現在的確給了我們巨大的支持，這個經驗就是1999年以來，我們一直談的反周期的問題。”所謂反周期，“就是繁榮的時候賣產品、蕭條的時候買土地。在大家都頭昏腦脹的時候，我們一直提醒自己要應對可能出現的一些市場和政策的變化，我覺得這是非常重要的一個經驗。到去年底，在A股的上市公司里面，我們的現金能力是排在第四位的。”

在馮侖看來，恰恰是這個經驗讓公司成熟起來，“我們從1991創業，到1993年（海南房地產）泡沫破滅，然后從1993年進入到1999年難熬的時期，1999年再開始繁榮，所以我不能再犯1991年到1993年的錯誤，因此，繁榮的時候要解決問題，而不是去跟別人比誰跑得快。”

萬通“打籃球”

曾經叱咤風云的充滿“江湖氣”的萬通創業團隊，差一點把萬通帶往“不歸路”。

“拐”，還是“沒拐”？自2007年末至今，這竟成了地產業爭論不休的年度話題。

“王石講得非常清楚，是從過分的、非理性的、過快的上漲，轉到一個理性的調整。拐點拐到哪了？拐到理性的調整。調整是個中性的概念，有高有低。”顯然，馮侖支持王石的說法。

不過，在他看來，王石“賣拐”引發軒然大波的原因之一，就在于王講得不夠生動、不夠形象——“大家聽來聽去，是拐點，但多數人以為是‘過山車’，是從上到下的”——這當然并非王的本意。“其實，這相當于原來有一個運動場，里面只踢足球。但是現在政府說，70%由我來負責、30%由市場來負責。我們原來整個房地產市場是大足球場，都踢足球；現在要分成兩個場子，30%打籃球（做商品房），70%踢足球（開發經濟適用房、廉租房等保障性住房）。”

“我們選擇打籃球，就是商品房市場，而不是政府保障性的住房。”這樣選擇，馮侖自然有充足的理由。“我們作為一個市場化的機構，面臨眾多的投資人，那么我們現在需要做的是更多地提供更優質、高品位、創造更多附加值的產品。如果我們買的面粉貴，做的面包也就貴。”

馮侖樂觀地預測說：“什么時候再開始恢復看足球的給足球鼓掌、看籃球的給籃球鼓掌，那就是這個場地運動員（地產商）也都清楚了，教練（政府）、規則（法規政策）也都清楚了，觀眾（消費者）也都坐下來了，這個時間大概什么時間呢？我個人認為到2009年上半年。”

在地產業，“萬通六君子”不啻于一個傳奇。1991年6月，馮侖、王功權、劉軍、易小迪、王啟富、潘石屹等六人在海南成立了海南農業高科技投資公司（萬通前身）。曾經一度叱咤風云的這個充滿“江湖氣”的萬通創業團隊，卻差一點把萬通帶往“不歸路”。最終，他們選擇了和平分手。

如今，當年的“萬通六君子”仍會時不時地三兩個的碰頭聚會，不過，在他們的話題中，如今的開心事取代了當年的辛酸史，畢竟，那是一個遠去了的年代。

《英才》：建設部政策研究中心主任陳淮曾談到一個觀點，說地產業冰川期來臨時，死掉的有可能是恐龍，你認可嗎？

馮侖：他說的是一個哲學，什么可能都有。相當于次級債，花旗銀行也受到了損害。他講的是一個形象的說法，這類道理當然永遠正確，但缺乏現實指導意義，就相當于說吃飯有可能噎死，但這不是普遍的真理。

《英才》：2007年大家都在關注富豪榜，其中大多數都是房地產企業的，你怎么看待這個現象？

馮侖：如果跟100年前的美國比，他們也是地產富豪比較多。因為地產富豪跟經濟的快速成長和城市建設有很大的關系，全世界也是這樣。所以中國現在會多，但以后會少，這是一個規律。有時候人們討論的問題不是個問題，現在富豪榜的問題，就相當于一個兩歲的孩子在那里撒尿，你管他干什么？他到5歲自然就不這樣了，也不穿開襠褲了。