權(quán)威專家分析地產(chǎn)形勢大拐？還是小拐？

在地產(chǎn)業(yè)對“拐點(diǎn)”爭論不休、莫衷一是的時(shí)候，而權(quán)威專家對此的把脈，則會提供更為客觀、有效的參考。為此，《英才》記者就“拐點(diǎn)”等的問題向多位專家進(jìn)行了求證。

拐點(diǎn)有多大？

“如果2007年房價(jià)是賽過劉翔，2008年的房價(jià)應(yīng)該會跟著CPI走。”

“2008年出現(xiàn)大拐點(diǎn)可能性不大，但小拐點(diǎn)可能性有。”

建設(shè)部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受《英才》記者采訪時(shí)，提出了大拐點(diǎn)（房價(jià)由升到降）和小拐點(diǎn)（房價(jià)上漲，但增幅下降）的觀點(diǎn)。

實(shí)際上，他的這個(gè)提法正好代表了專家們對拐點(diǎn)的兩種典型看法。中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海屬于強(qiáng)烈支持大拐點(diǎn)論的一派；顧云昌本人則是屬于小拐點(diǎn)論代表人物。

“房價(jià)面臨極點(diǎn)，正從高位回落。”曹建海對《英才》記者表示。在他看來，用反轉(zhuǎn)點(diǎn)的指標(biāo)來看房價(jià)，非常清楚。這是一組用一連串密集價(jià)格數(shù)據(jù)來構(gòu)成的曲線，在2007年11月，房屋成交量嚴(yán)重下降，價(jià)格也達(dá)到最高位。

顧云昌的判斷，則運(yùn)用了“看房地產(chǎn)看宏觀”的方法。他認(rèn)為，2008年影響房地產(chǎn)市場的三個(gè)基本面并未發(fā)生大的改變。

第一，宏觀經(jīng)濟(jì)增長形勢不變，2008年經(jīng)濟(jì)增長預(yù)計(jì)還將保持10%左右的增長。況且2008年是奧運(yùn)年和政府換屆年，投資增長帶來的經(jīng)濟(jì)增長前景樂觀；第二，中國房地產(chǎn)業(yè)處于成長期。這包括城市化進(jìn)程的加快、人口紅利的顯現(xiàn)、舊城改造等，使得住房需求的基本面沒有發(fā)生改變；第三，“錢松地緊”的局面沒有發(fā)生變化。即指流動性過剩依舊，保護(hù)耕地的政策依舊。

“如果2007年房價(jià)是賽過劉翔，2008年的房價(jià)應(yīng)該會跟著CPI走”，顧云昌斷言：“某些地方房價(jià)出現(xiàn)大拐點(diǎn)的可能性有，但是全國性的大拐點(diǎn)不會出現(xiàn)。”

房價(jià)也崩盤？

“如果不是預(yù)期房價(jià)仍會上漲，恐怕沒有人愿意做這樣的房奴。”

其實(shí)，“拐點(diǎn)論”的興起，紛紛關(guān)店甚至崩盤的地產(chǎn)中介也起了推波助瀾的作用。在許多人看來，中介崩盤背后，將會是房價(jià)的崩盤。

曹建海就認(rèn)為，中介倒閉是房地產(chǎn)市場面臨極點(diǎn)的重要標(biāo)志。他甚至進(jìn)一步推論，中國房地產(chǎn)市場之前的需求，有80%甚至更多都是投機(jī)性需求。

“按照現(xiàn)在北京1.5萬/平方米的市場價(jià)格，一套100平方米的房子，兩個(gè)人月供20年，平均每月的成本就是8000元左右。而租房只需要3000元左右”，曹建海分析稱：“如果不是預(yù)期房價(jià)仍會上漲，恐怕沒有人愿意做這樣的房奴。”

而國土資源部地價(jià)所所長鄒曉云，則對于開發(fā)商散布房價(jià)依然會上漲的信息，表示“不欣賞”。他認(rèn)為，開發(fā)商關(guān)于房價(jià)上漲的說法，是在“誤導(dǎo)公眾”。

“首先，從商人的本分來說，就是要講點(diǎn)規(guī)矩，天天說自己的產(chǎn)品要漲價(jià)，這不是商人要說的。在股市里，上市公司高管是不能隨便散布消息的。其次，作為商人，他們完全是追逐利益的，對政策的解讀，也是站在他們自己的角度。”鄒曉云對《英才》記者說。

迫使地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型？

10年之后，“中國的收入房價(jià)比，應(yīng)該是2倍，而不是現(xiàn)在的25倍。”

無論是否公開承認(rèn)房價(jià)正面臨拐點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)都表現(xiàn)出了各自不同的策略和選擇。

在專家看來，這次宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大影響。顧云昌就提出，如果緊縮貨幣政策持續(xù)，將會加速房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，產(chǎn)生重新洗牌的機(jī)會。實(shí)力強(qiáng)、品牌好的公司會加速發(fā)展，實(shí)力弱的公司，則會加快被淘汰的步伐。

在曹建海看來，這次宏觀政策調(diào)整，也是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的好機(jī)會。對于萬科、中海等的品牌企業(yè)，如果能夠通過轉(zhuǎn)型變?yōu)楦右揽吭O(shè)計(jì)、服務(wù)和品牌發(fā)展的企業(yè)，也未嘗不是一件好事。而對于中小房地產(chǎn)商來說，過去依靠關(guān)系拿地拿錢的模式必須改變，他甚至建議這些中小房地產(chǎn)商可以考慮轉(zhuǎn)型做中介或評估。

鄒曉云認(rèn)為，健康的房地產(chǎn)行業(yè)，主要依靠市場競爭，政府供房只是輔助手段。要達(dá)到良性和健康水平，應(yīng)該在供給面形成更公平的競爭，不僅開發(fā)商，而且非開發(fā)商也能參與到房屋供給中來。在這一過程中，政府的責(zé)任，更多的是依靠財(cái)政稅收和金融手段協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場，對投資性需求予以控制。

顧云昌認(rèn)為，健康的房地產(chǎn)市場，是個(gè)供需基本平衡的市場。要想達(dá)到這個(gè)健康水平，至少要到2015年人口紅利消失之后才能實(shí)現(xiàn)。

曹建海則提出，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的前提，是地方各級政府退出房地產(chǎn)開發(fā)的利益鏈條，轉(zhuǎn)而利用政策手段，向公眾提供經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房。他樂觀地估計(jì)，中國需要至少10年的時(shí)間，才能使房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到理想狀態(tài)。10年之后，“中國的收入房價(jià)比，應(yīng)該是2倍，而不是現(xiàn)在的25倍。”

五年宏調(diào)路

自2003年開始，國務(wù)院對房地產(chǎn)市場采取了新一輪的調(diào)控。

2003年6月13日，央行發(fā)布“121文件”。“121文件”拉開了調(diào)控的大幕。此舉也表明，中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度，由此前的支持改為了警惕。

同年8月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，簡稱“18號文件”。一些專家認(rèn)為，這是迄今為止，對房地產(chǎn)行業(yè)影響最大的文件。

2004年及之后的兩年，影響房地產(chǎn)的四個(gè)文件及政策，分別是“8#8226;31大限”、兩個(gè)“國八條”和“國六條”。這幾個(gè)文件，都試圖采取措施穩(wěn)住房價(jià)，但最終卻是“越控越漲”的結(jié)果。

2007年8月，國務(wù)院下發(fā)“24號文”，明確表示，要把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。

9月，央行頒布“359號文件”，重新界定了第二套住房的含義。這項(xiàng)措施，被認(rèn)為有效抑制了投資性住房需求。

10月，國土資源部正式發(fā)布“39號令”。按照新規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在付清全部土地出讓金后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，未按合同繳清全部土地出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。自2007年11月1日起實(shí)行的39號令，被認(rèn)為有效扼住了房地產(chǎn)商的脖子，房地產(chǎn)的“缺血癥”隨后呈現(xiàn)。很快，萬科宣布在廣州、深圳降價(jià)，“拐點(diǎn)論”彌漫市場。（支持|中國社科院金融所研究員易憲容）