深圳市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的實(shí)證研究

[摘要] 本文根據(jù)深圳市房地產(chǎn)開發(fā)投資和國內(nèi)生產(chǎn)總值歷史數(shù)據(jù)，采用動態(tài)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)模型、應(yīng)用統(tǒng)計(jì)分析軟件包Eviews3.1定量分析了房地產(chǎn)開發(fā)投資與國民經(jīng)濟(jì)增長的相互作用，從中不難看出發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的推動效應(yīng)。并進(jìn)行回歸分析得出結(jié)論：深圳市的房地產(chǎn)投資是GDP增長的主要原因之一，并且對該市的經(jīng)濟(jì)增長具有巨大的推動作用；同時，GDP的增長對房地產(chǎn)投資也有很大的促進(jìn)作用，不過二者之間的相互關(guān)系均存在4期(一年)的滯后。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資 GDP增長率 平穩(wěn)性檢驗(yàn) 因果關(guān)系檢驗(yàn)

房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中占相當(dāng)重要的地位。在現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)業(yè)起著其他產(chǎn)業(yè)不可替代的作用。而深圳市作為我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的橋頭堡，其房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟(jì)的推動作用是顯而易見的。雖然受國家宏觀調(diào)控政策和土地供應(yīng)瓶頸等因素制約，2007年上半年深圳市房地產(chǎn)投資同比下降7.7%，但也達(dá)到了196.32億元，占上半年全社會固定資產(chǎn)投資的36.48% ，由此可以看出房地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)的重要組成部分。另外有學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)，自1998年以來，房地產(chǎn)投資對深圳市GDP增長的直接拉動作用在1.2個百分點(diǎn)左右。同時，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也不同程度的帶動了建筑、裝潢、家電、汽車等20多個行業(yè)的快速發(fā)展 。因此，研究深圳市房地產(chǎn)投資與其經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系有很重要的意義。

一、深圳市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

自1998年以來，在中央全面推動住房制度改革等一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)下，深圳市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，出現(xiàn)了產(chǎn)銷兩旺的良好態(tài)勢。雖然近兩年國家加大了房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度， 但在2006年，深圳房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)快速發(fā)展， 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為462.09億元，增長9.1%，占本市固定資產(chǎn)投資總額的36.28%；全年商品房施工面積3122.10萬平方米，比上年增長2.1%，其中，住宅2157.39萬平方米，增長0.2%；商品房竣工面積848.89萬平方米，下降10.2%，其中，住宅581.87萬平方米，下降17.4%。

房價方面，雖然中央及地方出臺一系列的調(diào)控政策，分別從金融、土地、稅收政策等方面全方位調(diào)控房地產(chǎn)市場，但是于深圳房地產(chǎn)市場需求旺盛，而土地供應(yīng)偏緊的格局難于改變，房價絕對水平繼續(xù)攀升。2006年12月深圳一手住宅的銷售價格同比2005年12月上漲34.5%，比去年12月的17.28%的同比漲幅擴(kuò)大了17.22個百分點(diǎn)。到了2007年一手住宅銷售價格各月的同比漲幅更是呈擴(kuò)大化，僅上半年的漲幅就超過了5成。

二、實(shí)證分析

1.變量及數(shù)據(jù)選取。由于本文研究的是深圳市房地產(chǎn)投資（簡稱“FDC”）與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系，用國內(nèi)生產(chǎn)總值（簡稱“GDP”）來表示經(jīng)濟(jì)增長是一個比較恰當(dāng)?shù)闹笜?biāo)。因此，本文選用深圳市統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站公布的2003年第一季度至2007年第二季度的季度數(shù)據(jù)作為樣本區(qū)間（見表1）。

注:（1)GDP和FDC的部分季度數(shù)據(jù)通過計(jì)算得到。

（2)g和f表示GDP和FDC的環(huán)比增長率。

2.實(shí)證檢驗(yàn)。(1)平穩(wěn)性檢驗(yàn)(ADF檢驗(yàn)）。對于時間序列數(shù)據(jù)的分析，我們需要知道生成序列的隨機(jī)過程是否不隨時間變化。如果隨機(jī)過程的特征隨時間變化，則用一個簡單的代數(shù)模型來反映時間序列的過去和未來通常十分困難。相反，如果隨機(jī)過程的隨機(jī)特征不隨時間變化，則可用具有確定系數(shù)的方程來將時間序列模型化。因此，大部分學(xué)者都是從分析序列是否平穩(wěn)開始的，并且自從David Dickey和Wayne Fuller（1976，1979，1981）對單位根檢驗(yàn)進(jìn)行系統(tǒng)地介紹以來，這種檢驗(yàn)方法就成為檢驗(yàn)時間序列數(shù)據(jù)是否存在平穩(wěn)性的標(biāo)準(zhǔn)，所以本文也采用單位根檢驗(yàn)對兩個變量g和f分別進(jìn)行檢驗(yàn)，結(jié)果見表2：

注:①檢驗(yàn)形式中的C，T，P分別表示常數(shù)項(xiàng)，趨勢項(xiàng)和滯后階數(shù)，N表示檢驗(yàn)方程中此處對應(yīng)項(xiàng)不存在。

②第2列中P值是根據(jù)赤池信息準(zhǔn)則(AIC)確定的。

③第3列中帶﹡號的數(shù)值是表示該序列在5%的水平上顯著，帶﹡﹡號的數(shù)值則是在水平1%的水平上顯著。

④檢驗(yàn)結(jié)果是采用Eview3.1分析所得。

由以上分析得知兩個變量的相關(guān)序列都是平穩(wěn)的。這就說明兩者之間存在協(xié)整性（co-integration），具有長期穩(wěn)定的比例關(guān)系。因此可以對以上數(shù)據(jù)進(jìn)行進(jìn)一步的分析。

3.格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)。由以上的計(jì)算結(jié)果和檢驗(yàn)結(jié)論可知，深圳市房地產(chǎn)投資與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長之間有長期的穩(wěn)定關(guān)系，所以對二者進(jìn)行因果關(guān)系檢驗(yàn)，以檢驗(yàn)它們之間的相互作用。通過運(yùn)用Pairwise Granger Causality分別做滯后期為1、2、3和4的檢驗(yàn)，得到如表3所示的結(jié)果。

該結(jié)果表明，當(dāng)滯后期為3時，GDP不是深圳市房地產(chǎn)投資增長的原因；而房地產(chǎn)投資卻是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長的原因，這就解釋了當(dāng)期的房地產(chǎn)投資并不能立即對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生推動作用，得需要一定的時間來轉(zhuǎn)化和消化，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的推動作用要在三個季度之后凸現(xiàn)出來。從上表同樣可以看出，當(dāng)滯后期為4時，房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長率是互為因果關(guān)系；即在一年之后，兩者具有相互的推動作用。這種滯后作用從直觀上也容易理解，例如房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動建筑業(yè)、制造業(yè)、采礦業(yè)、商業(yè)、電力煤氣自來水供應(yīng)業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展。有學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能帶動建筑、建材、冶金等五十多個物質(zhì)生產(chǎn)部門20多個大類近2000種產(chǎn)品的發(fā)展，從而帶動整個社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是這種誘發(fā)效應(yīng)存在時間上的滯后，從而造成其對GDP的促進(jìn)作用在4期之后才能體現(xiàn)出來；同時GDP的增長此刻也對房地產(chǎn)開發(fā)帶來了更加有利的影響。

另外，從圖1中也可以看出，房地產(chǎn)投資和GDP增長率之間存在很強(qiáng)的序列相關(guān)性。由此可以說明，深圳市房地產(chǎn)投資和GDP之間有相互促進(jìn)作用。對于兩者之間的關(guān)系，可以用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型來分析和研究。

4.建立模型并分析回歸結(jié)果。通過以上分析，分別選取深圳市GDP增長率g作為因變量，房地產(chǎn)投資增長率f及其4項(xiàng)之后變量作為自變量，根據(jù)散點(diǎn)圖和以上的分析構(gòu)建以下模型：

（1）

對式(1)進(jìn)行普通最小二乘估計(jì)（OLS）同時進(jìn)行修正之后 得到回歸方程（括號中數(shù)值為t統(tǒng)計(jì)量）：

(2)

R-squared=0.558383 SE=0.174296 DW=2.485458 F=13.90849

可以看到，回歸結(jié)果比較好地?cái)M合了FDC和GDP之間的關(guān)系，擬合優(yōu)度達(dá)到55.84%，這說明深圳市房地產(chǎn)投資增長率和GDP增長率之間有較強(qiáng)的相關(guān)性；并且常數(shù)項(xiàng)和自變量系數(shù)分別在34%和1%水平上顯著；DW統(tǒng)計(jì)量顯示回歸方程并不存在很明顯的序列相關(guān)。F統(tǒng)計(jì)量也較好地反映了該模型在1%水平上顯著，這說明房地產(chǎn)投資對深圳市的GDP的增長有較強(qiáng)的解釋能力。

同理，以深圳市房地產(chǎn)投資增長率作為因變量，GDP增長率作為自變量，構(gòu)建方程 并得到的回歸結(jié)果:

（3）

R-squared=0.760530SE=0.120924 DW=2.179297 F=15.87941

系數(shù)和自變量分別在水平20%，5%，1%上顯著。同時方程的擬合優(yōu)度達(dá)到了76.05%，因此回歸結(jié)果很好地反映了GDP的增長對房地產(chǎn)投資增長的反向促進(jìn)作用。

式(2)和式(3)說明，深圳市房地產(chǎn)投資每增長1%，將帶動4期之后的GDP增長率增加0.982%；而當(dāng)期的GDP增長率每增加1%則會使得房地產(chǎn)投資增長率增加0.331%，同時4期之前的GDP增長率對當(dāng)期的房地產(chǎn)投資增長的貢獻(xiàn)率在0.541%，因此顯示出滯后4期的GDP增長對房地產(chǎn)投資的作用要優(yōu)于當(dāng)期。

四、結(jié)論及建議

由以上分析可知，深圳市房地產(chǎn)投資和GDP增長率之間存在較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系，能夠相互促進(jìn)共同增長，但都有四期的滯后作用。同時房地產(chǎn)投資對GDP的拉動效應(yīng)更大。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資能夠帶動建筑、裝潢、建材等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，從而為GDP的增加提供更直接的動力。而深圳市GDP的增長對房地產(chǎn)投資的推動作用更加直接，在當(dāng)期就能反映出來。這是因?yàn)椋珿DP增長能帶來收入的增加，從而有更多的資金投入到房地產(chǎn)投資中去；同時GDP的增加帶來的收入增加又能夠促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)以及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的投資，因此推動了未來4期的房地產(chǎn)投資的增長。所以，理性的房地產(chǎn)投資以及合理的房地產(chǎn)價格能夠?qū)ι钲谑薪?jīng)濟(jì)增長帶來較大的促進(jìn)作用。為達(dá)到這一目的，特提出以下建議:

1.完善房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。當(dāng)?shù)卣梢詮暮暧^調(diào)控入手對房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)進(jìn)行政策性的引導(dǎo)。對住宅、商業(yè)開發(fā)用房所用土地進(jìn)行合理分配，最大可能的滿足各階層的需求。同時規(guī)范一級市場，加快二、三級市場的開放力度，并積極發(fā)展房屋租賃業(yè)。從而來抑制房價上漲過快，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。

2.理順房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長促進(jìn)作用的傳導(dǎo)機(jī)制。就應(yīng)該是相關(guān)行業(yè)得到更加科學(xué)、合理的發(fā)展。具體而言，應(yīng)該對建筑、裝潢等行業(yè)從政策層面進(jìn)行傾斜，以刺激該行業(yè)的發(fā)展。另外，應(yīng)同時推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)化，培育開發(fā)龍頭企業(yè)同時規(guī)范中介、物業(yè)管理等緊密相關(guān)行業(yè)以穩(wěn)定和繁榮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3.規(guī)范房地產(chǎn)市場，建立公平、統(tǒng)一的競爭秩序。市政府可以在國家宏觀政策和相關(guān)規(guī)章制度的約束之下，制定和出臺一系列行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以約束和規(guī)范房地產(chǎn)投資行業(yè)的行為和動作，以建立競爭公平、價格透明、維權(quán)簡單、有據(jù)可依的市場環(huán)境。

4.謹(jǐn)防對樓市前景的盲目樂觀，謹(jǐn)防樓市高位崩盤對經(jīng)濟(jì)的沖擊。

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注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請以PDF格式閱讀原文。