論房地產(chǎn)周期波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活的最基本要素，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。而經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展之間具有高度的相關(guān)性，從一個(gè)較長(zhǎng)的歷史時(shí)期來(lái)看，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展體現(xiàn)為周期性的運(yùn)動(dòng)，相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也存在周期循環(huán)特性。

房地產(chǎn)業(yè)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，并且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。研究表明，無(wú)論在發(fā)達(dá)市場(chǎng)條件下，還是在發(fā)展中國(guó)家市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)周期性波動(dòng)都是普遍存在的。通過(guò)對(duì)國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)循環(huán)周期的總結(jié)，以及我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，可以發(fā)現(xiàn)：

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈周期性增長(zhǎng)

研究表明，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期大約為10～20年，我國(guó)香港為7～8年，日本約為7年。我國(guó)大陸地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)周期由于正處在初始化階段，尚難以確定其波動(dòng)規(guī)律。不過(guò)，從圖1、圖2反映的1994年～2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資情況和投資額增長(zhǎng)率可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有著明顯的周期性規(guī)律。我國(guó)的房地產(chǎn)投資自1994年至今一直處于上升時(shí)期。

圖1 1994年～2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成情況 單位：億元

數(shù)據(jù)來(lái)源：中宏數(shù)據(jù)庫(kù)

從圖2中的投資增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)可以看出，此番行情的增長(zhǎng)率比前兩個(gè)周期明顯偏低，這是市場(chǎng)逐漸成熟的一種表現(xiàn)。因此，這一個(gè)房地產(chǎn)上升周期應(yīng)長(zhǎng)于前兩個(gè)周期。

圖2 1987年～2002年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 比去年同期增長(zhǎng)％

數(shù)據(jù)來(lái)源：中宏數(shù)據(jù)庫(kù)

一般而言，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的景氣周期一般為6～7年。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從1993年高速發(fā)展，到1997年跌入低谷，再進(jìn)入1998年、1999年低水平波動(dòng)，已有6年的時(shí)間。隨著市場(chǎng)機(jī)制的逐步建立，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的日益改善，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)行質(zhì)量不斷提高，目前進(jìn)入新一輪發(fā)展周期的上升期，2000年“國(guó)房景氣指數(shù)”的總體景氣水平明顯高于1999年，2001年又高于2000年。從各個(gè)指標(biāo)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新的景氣發(fā)展周期。

二、從房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期景氣循環(huán)規(guī)律來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格總是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷上升的

根據(jù)世界各國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格具有周期性波動(dòng)，有波谷也有波峰。但實(shí)際經(jīng)驗(yàn)表明，后一個(gè)波谷總是高于前一個(gè)波谷，后一個(gè)波峰也總是高于前一個(gè)波峰。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從1987年興起，經(jīng)歷了“八五”中期的房地產(chǎn)熱以及其后的低潮，全國(guó)商品房屋價(jià)格的總體趨勢(shì)一直在攀升。如圖3所示：從1997年的每平方米不到2000元， 2003年達(dá)到每平方米2359元，2004年商品房的價(jià)格是每平方米2714元。

圖3 1997年～2004年商品房屋平均銷售價(jià)格 單位:元/平方米

（注：該平均價(jià)格指由住宅、公寓、別墅、經(jīng)濟(jì)適用房、辦公和商用等的價(jià)格計(jì)算而來(lái)的平均價(jià)格）

資料來(lái)源：中宏數(shù)據(jù)庫(kù)

近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)高漲，尤其是一線城市上海、北京、廣州、深圳等地的房?jī)r(jià)更是一浪高過(guò)一浪。過(guò)高的房?jī)r(jià)已引起政府的高度關(guān)注，政府各職能部門出臺(tái)了一系列的政策加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)監(jiān)管和調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，保持合理的價(jià)格水平。國(guó)家調(diào)控的目的是調(diào)整住房結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)。從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)仍然是一個(gè)平穩(wěn)上漲的態(tài)勢(shì)。新中國(guó)成立以來(lái)，直到1997年以后才出現(xiàn)商品房，這么多年人口已經(jīng)翻了三番，對(duì)住房的剛性需求在不斷增長(zhǎng)和釋放，同時(shí)，近30年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，再加上地方政府和銀行的利益，房?jī)r(jià)上漲也在情理之中。何況，中央政府的歷次調(diào)控，都是態(tài)度鮮明地指出，調(diào)控不是打壓房?jī)r(jià)，而是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，穩(wěn)定也是穩(wěn)中有升，還不是穩(wěn)定不動(dòng)。房?jī)r(jià)的上漲也反映了供給與需求的不平衡，對(duì)住房的需求還是在不斷上升的。

三、正如經(jīng)濟(jì)周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在周期波動(dòng)或景氣循環(huán)現(xiàn)象

房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。由于增長(zhǎng)速度時(shí)快時(shí)慢，價(jià)格水平高低起伏，呈現(xiàn)某種具有規(guī)律性的波動(dòng)曲線。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)周期與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期也呈現(xiàn)出明顯相關(guān)的脈搏，二者基本上是相適應(yīng)的。雖然我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)至今的時(shí)間不長(zhǎng)，但其周期性變化己經(jīng)表現(xiàn)出來(lái)。總體而言，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在進(jìn)入到以體制轉(zhuǎn)軌為主要運(yùn)行特征的發(fā)展階段后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始形成較為明顯的復(fù)蘇—繁榮一衰退—復(fù)蘇，四個(gè)階段相互循環(huán)、產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張與產(chǎn)業(yè)收縮兩個(gè)過(guò)程交替出現(xiàn)的周期波動(dòng)現(xiàn)象。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)規(guī)律及諸多相關(guān)因素，利用周期性波動(dòng)規(guī)律的起伏，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，充分把握政策，抓住機(jī)遇，開(kāi)拓行業(yè)發(fā)展空間。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，完善企業(yè)的自我調(diào)節(jié)機(jī)制，進(jìn)行正確的戰(zhàn)略定位。既要正確處理好房地產(chǎn)投資規(guī)模和投資結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)的有效需求的關(guān)系，又要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，積極采取措施，防范和控制風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得發(fā)展，必須加快開(kāi)發(fā)機(jī)制、經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制的轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)營(yíng)銷策劃、經(jīng)營(yíng)管理和成本核算，樹(shù)立企業(yè)形象，提高投資效益，以適應(yīng)市場(chǎng)周期性變化的要求。

總之，當(dāng)前階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，總體上還處于初級(jí)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總的趨勢(shì)必將會(huì)逐步向上，表現(xiàn)為有“起”有“伏”的周期性波動(dòng)發(fā)展。只有真正認(rèn)識(shí)到和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的周期性波動(dòng)規(guī)律，才能及時(shí)地做出相應(yīng)的判斷，果斷地調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

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注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請(qǐng)以PDF格式閱讀原文。